Action de forclusion

Qu'est-ce qu'une action en forclusion ?

Le terme « action en forclusion » désigne les procédures judiciaires engagées par un prêteur après qu'un emprunteur n'a pas honoré son prêt hypothécaire. Les prêteurs peuvent faire valoir leurs droits par le biais d'une forclusion lorsque les emprunteurs n'effectuent pas les versements hypothécaires ou ne remplissent pas les obligations énoncées dans leur contrat hypothécaire.

L'action en forclusion est initiée par un avis public émis par le prêteur. Si le débiteur hypothécaire ne peut toujours pas mettre le prêt à jour, la société de prêt hypothécaire peut engager une procédure de forclusion, après quoi elle peut vendre la propriété pour récupérer le solde dû.

Comment fonctionne l'action en forclusion

La plupart des gens n'ont pas l'argent pour acheter une maison ou une propriété avec de l'argent. Pour financer l'achat, les consommateurs doivent obtenir une hypothèque. Un prêteur tient compte de plusieurs considérations avant d'approuver un prêt, notamment les antécédents de crédit et les revenus de l'emprunteur, ainsi que la valeur de la propriété. S'il est approuvé, le prêteur et l'emprunteur signent un contrat de prêt hypothécaire, qui précise la fréquence et le montant des paiements.

Mais que se passe-t-il si l'emprunteur ne peut remplir ses obligations ? Lorsqu'un emprunteur est en défaut - au moins quatre mois de retard - ou ne respecte pas les conditions du contrat, son prêteur peut engager une action en forclusion après que toutes les autres voies ont été épuisées et que les paiements sont en souffrance depuis plus de 120 jours. La première étape consiste à soumettre un avis public au bureau du registraire du comté (ou au bureau du gouvernement du comté portant un titre similaire). Cet avis indique que l'emprunteur a fait défaut sur l'hypothèque. Dans certains États, l'avis est appelé un avis de défaut,. tandis que d'autres États l'appellent une litispendance.

À ce stade, l'emprunteur entre en pré-forclusion. Il s'agit d'un délai de grâce qui permet au propriétaire de trouver l'argent pour rester à jour sur son prêt ou d'organiser la vente de la maison. Si l'emprunteur ne peut toujours pas trouver les fonds ou un autre arrangement, le prêteur peut poursuivre le processus de forclusion.

vente aux enchères de forclusion . Le prêteur enregistre un avis de vente du syndic au bureau du registraire du comté, annonce la propriété et informe l'emprunteur de la vente imminente. La vente aux enchères a normalement lieu au palais de justice du comté, au bureau du syndic ou sur la propriété elle-même.

Certains états accordent aux emprunteurs un droit de rachat pour actualiser leur prêt jusqu'au moment où le bien est mis aux enchères.

Règles d'action en forclusion

Des exigences procédurales légales très spécifiques et détaillées s'appliquent aux saisies et doivent être respectées pour éviter l'invalidation d'une vente de forclusion. Un avis approprié de la vente de forclusion doit être donné au débiteur et au grand public, mais les procédures exactes peuvent varier selon l'État.

Après la Grande Récession,. le gouvernement américain a publié de nouvelles règles pour les prêteurs cherchant à saisir des propriétés. Établies par le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) en 2013, ces nouvelles règles ont servi les propriétaires qui sont au bord de la saisie et les protègent contre les prêts prédateurs. Ces règles incluent :

• La restriction du double suivi. Cela se produit lorsque le prêteur procède à la forclusion alors qu'il travaille simultanément avec l'emprunteur pour éviter la forclusion. Les premiers avis ne peuvent être déposés qu'après que l'hypothèque est en souffrance pendant 120 jours.

• Fournir au débiteur hypothécaire des options après avoir manqué deux paiements consécutifs. Ces options comprennent des alternatives à la forclusion.

• Explorer toutes les alternatives à la forclusion avant de prendre une telle mesure de la part du prêteur.

Ces règles ont été élargies en 2016. Le CFPB a demandé aux prêteurs de fournir plus de protections aux emprunteurs plus d'une fois au cours du prêt. L'agence a également inclus les membres survivants de la famille d'un emprunteur décédé et exige que les prêteurs informent les emprunteurs lorsque les demandes d'atténuation des pertes - les tentatives des prêteurs de travailler avec les emprunteurs - sont épuisées.

Types d'action en forclusion

Les processus de forclusion diffèrent selon les États, mais ils se divisent en deux types de base. Environ la moitié des États américains imposent un type, l'autre type dans l'autre moitié. Certains États autorisent les deux.

La forclusion judiciaire est la norme dans 22 États. Fondamentalement, cela signifie que le prêteur doit déposer une plainte officielle et obtenir l'autorisation d'un tribunal pour vous saisir. Comme pour toute action en justice, vous devez recevoir une convocation écrite formelle et une plainte de la poursuite et avoir la possibilité d'y répondre et de la contester.

La forclusion non judiciaire signifie qu'un prêteur n'a pas à passer par les tribunaux. Au contraire, il peut exclure en invoquant ce qu'on appelle une clause de pouvoir de vente dans votre contrat hypothécaire, qui l'autorise à saisir et à vendre votre propriété si vous n'avez pas remboursé le prêt. Les prêteurs aiment la forclusion non judiciaire parce qu'elle va beaucoup plus vite et coûte moins cher que la forclusion judiciaire, évidemment, mais ils doivent toujours suivre attentivement une série d'étapes décrites dans les lois de l'État pour terminer le processus.

Comment contester une action en forclusion

Lutter contre une action en forclusion est possible. La procédure varie selon que la saisie est judiciaire ou non judiciaire.

Faire face à une forclusion judiciaire est un peu plus simple et direct : Le prêteur ayant dû intenter une action en justice contre vous, et vous envoyer une mise en demeure écrite, il vous suffit de répondre à la plainte dans un certain délai (l'assignation sera indiquez la période - c'est généralement de 20 à 30 jours). Vous devez le faire par écrit. Bien que la charge de la preuve incombe au prêteur, vous devez déposer une défense détaillée et délimitée.

Votre réponse doit inclure des réponses à chacune des réclamations que le prêteur fait dans sa plainte, dans le même ordre. Vous pouvez également monter une défense affirmative, en soulignant toute erreur de la part du prêteur (comme le fait de ne pas émettre d'avertissements ou d'avis antérieurs) ou en faisant valoir que la poursuite n'aurait pas dû être intentée en premier lieu.

Avec une forclusion non judiciaire, vous devez être plus proactif. Étant donné que les saisies non judiciaires se déroulent en dehors du tribunal, vous devrez intenter une action en justice pour qu'un juge interrompe la procédure. Et la charge de la preuve vous incombera, car le droit de forclusion aura fait partie du contrat hypothécaire que vous avez signé.

Techniquement, lors du dépôt de votre plainte, vous demanderez deux choses : une requête en ordonnance d'interdiction temporaire et une injonction préliminaire pour arrêter une vente de forclusion pendant que votre affaire est en cours. Habituellement, les propriétaires demandent également au tribunal une injonction permanente. Lors de l'audience d'injonction préliminaire, vous présenterez votre position, similaire aux arguments que vous monteriez dans votre réponse à une citation à comparaître judiciaire, avec tous les documents justificatifs.

Le verrouillage et la pandémie

Le ralentissement économique de 2020 déclenché par la pandémie de COVID-19 a touché les propriétaires du monde entier. Le gouvernement fédéral a mis en place des protections supplémentaires aux États-Unis dans le cadre de la loi CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) en annonçant un moratoire sur les saisies et l'aide financière aux propriétaires. Ces règles protègent les propriétaires qui ont des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral ou ceux qui sont soutenus par des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) comme Fannie Mae et Freddie Mac.

Le gouvernement a imposé un moratoire sur les saisies, permettant aux propriétaires de rester chez eux pendant la crise sanitaire. Les emprunteurs doivent approcher leurs prêteurs pour connaître leurs options. Certains prêteurs peuvent offrir aux emprunteurs une abstention,. ce qui leur permet de suspendre ou de réduire leurs paiements. Une autre option est l'allégement des paiements, permettant aux débiteurs hypothécaires de différer les paiements pendant une certaine période de temps. Les paiements manqués en raison de l'abstention et ceux qui sont différés ne sont pas éliminés. Au lieu de cela, ils doivent être payés après la fin de la période.

Après avoir pris ses fonctions le 20 janvier 2021, le président Biden a demandé que l'interdiction des saisies et des expulsions soit prolongée jusqu'au 31 mars 2021, puis prolongée plusieurs fois, la dernière prolongation ayant lieu le 24 juin 2021, jusqu'au 31 juillet. , 2021.

L'essentiel

Une action en forclusion fait référence à une procédure judiciaire initiée par un avis public émis par le prêteur après qu'un emprunteur n'a pas honoré son hypothèque. Après avoir publié l'avis public, le prêteur accorde à l'emprunteur un délai de grâce pour permettre au débiteur hypothécaire de mettre le prêt à jour. Si le débiteur hypothécaire ne peut toujours pas mettre le prêt à jour, la société de prêt hypothécaire peut engager une procédure de forclusion, après quoi elle peut vendre la propriété pour récupérer le solde dû.

En réponse au ralentissement économique de 2020, le gouvernement américain a prolongé un moratoire sur les saisies hypothécaires pour aider les propriétaires en difficulté jusqu'au 31 juillet 2021, et a autorisé la prolongation de la période d'inscription à l'abstention hypothécaire jusqu'au 30 septembre 2021.

Points forts

• En réponse au ralentissement économique de 2020 pour aider les propriétaires en difficulté, le gouvernement américain a prolongé un moratoire sur les saisies hypothécaires pour une dernière fois jusqu'au 31 juillet 2021 et a autorisé la période d'inscription à l'abstention hypothécaire jusqu'au 30 septembre 2021.

• Les protections renforcées pour les emprunteurs interdisent aux prêteurs de déposer les premiers avis avant 120 jours de retard.

• Après avoir publié un avis public, le prêteur accorde à l'emprunteur un délai de grâce pour permettre au débiteur hypothécaire d'actualiser le prêt.

• Une vente aux enchères permet au prêteur de vendre la maison.

• L'action passe à la pré-forclusion si l'emprunteur ne peut pas prendre des dispositions.

• Une action en forclusion est une procédure judiciaire engagée par un prêteur après qu'un emprunteur n'a pas honoré son hypothèque.