Acción de ejecución hipotecaria
驴Qu茅 es una acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria?
El t茅rmino "acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria" se refiere a los procedimientos legales iniciados por un prestamista despu茅s de que un prestatario incumple con su hipoteca. Los prestamistas pueden hacer valer sus derechos a trav茅s de una ejecuci贸n hipotecaria cuando los prestatarios no hacen los pagos de la hipoteca o no cumplen con las obligaciones descritas en su contrato de hipoteca.
La acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria se inicia mediante un aviso p煤blico emitido por el prestamista. Si el deudor hipotecario a煤n no puede poner al d铆a el pr茅stamo, entonces la compa帽铆a hipotecaria puede continuar con los procedimientos de ejecuci贸n hipotecaria, despu茅s de lo cual puede vender la propiedad para recuperar el saldo adeudado.
C贸mo funciona la acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria
La mayor铆a de las personas no tienen el dinero para comprar una casa o una propiedad en efectivo. Para financiar la compra, los consumidores necesitan obtener una hipoteca. Un prestamista tiene en cuenta varias consideraciones antes de aprobar un pr茅stamo, incluido el historial crediticio y los ingresos del prestatario, as铆 como el valor de la propiedad. Si se aprueba, el prestamista y el prestatario firman un contrato hipotecario, que describe la frecuencia y el monto del pago.
Pero, 驴qu茅 sucede si el prestatario no puede cumplir con sus obligaciones? Cuando un prestatario incumple, al menos cuatro meses de atraso, o no cumple con las condiciones del contrato, su prestamista puede iniciar una acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria despu茅s de que se hayan agotado todas las dem谩s v铆as y los pagos tengan m谩s de 120 d铆as de atraso. El primer paso es enviar un aviso p煤blico a la Oficina del Registrador del Condado (oa la oficina del gobierno del condado con un t铆tulo similar). Este aviso indica que el prestatario no cumpli贸 con la hipoteca. En algunos estados, el aviso se llama Aviso de incumplimiento,. mientras que otros estados lo llaman litispendencia.
En este punto, el prestatario entra en pre-ejecuci贸n hipotecaria. Este es un per铆odo de gracia que le permite al propietario obtener el dinero para mantenerse al d铆a con su pr茅stamo o arreglar la venta de la casa. Si el prestatario a煤n no puede obtener los fondos u otro arreglo, entonces el prestamista puede continuar con el proceso de ejecuci贸n hipotecaria.
El siguiente paso consiste en fijar una fecha para la subasta de ejecuci贸n hipotecaria. El prestamista registra un Aviso de venta del fideicomisario en la Oficina del registrador del condado, anuncia la propiedad y notifica al prestatario de la venta inminente. La subasta normalmente se lleva a cabo en el juzgado del condado, en la oficina del s铆ndico o en la propiedad misma.
Algunos estados permiten a los prestatarios el derecho de redenci贸n para actualizar su pr茅stamo hasta el momento en que se subasta la propiedad.
Reglas de acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria
Se aplican requisitos procesales legales muy espec铆ficos y detallados a las ejecuciones hipotecarias y deben cumplirse para evitar la invalidaci贸n de una venta por ejecuci贸n hipotecaria. El aviso adecuado de la venta por ejecuci贸n hipotecaria se debe dar al deudor y al p煤blico en general, pero los procedimientos exactos pueden variar seg煤n el estado.
Despu茅s de la Gran Recesi贸n,. el gobierno de EE. UU. emiti贸 nuevas reglas para los prestamistas que buscan ejecutar la hipoteca de las propiedades. Establecidas por la Oficina de Protecci贸n Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en ingl茅s) en 2013, estas nuevas reglas sirven a los propietarios de viviendas que est谩n al borde de la ejecuci贸n hipotecaria y los protege de los pr茅stamos abusivos. Estas reglas incluyen:
La restricci贸n del doble seguimiento. Esto ocurre cuando el prestamista procede con la ejecuci贸n hipotecaria mientras trabaja simult谩neamente con el prestatario para evitar la ejecuci贸n hipotecaria. Los primeros avisos solo se pueden presentar despu茅s de que la hipoteca est茅 en mora por 120 d铆as.
Proporcionar opciones al deudor hipotecario despu茅s de que no haga dos pagos consecutivos. Estas opciones incluyen alternativas a la ejecuci贸n hipotecaria.
Explorar todas las alternativas a la ejecuci贸n hipotecaria antes de tomar tal acci贸n por parte del prestamista.
Estas reglas se ampliaron en 2016. La CFPB instruy贸 a los prestamistas a brindar m谩s protecciones a los prestatarios m谩s de una vez durante el transcurso del pr茅stamo. La agencia tambi茅n incluy贸 a los familiares sobrevivientes de un prestatario fallecido y requiere que los prestamistas informen a los prestatarios cuando se agoten las solicitudes de mitigaci贸n de p茅rdidas (los intentos de los prestamistas de trabajar con los prestatarios).
Tipos de Acci贸n en Ejecuci贸n Hipotecaria
Los procesos de ejecuci贸n hipotecaria difieren seg煤n el estado, pero vienen en dos tipos b谩sicos. Aproximadamente la mitad de los estados de EE. UU. exigen un tipo, y el otro tipo en la otra mitad. Algunos estados permiten ambos.
La ejecuci贸n hipotecaria judicial es la norma en 22 estados. B谩sicamente, significa que el prestamista tiene que presentar una demanda formal y obtener el permiso de un tribunal para ejecutar su hipoteca. Al igual que con cualquier acci贸n legal, debe recibir una citaci贸n formal por escrito y una denuncia de la demanda y tener la oportunidad de responder e impugnarla.
La ejecuci贸n hipotecaria no judicial significa que un prestamista no tiene que pasar por los tribunales. M谩s bien, puede ejecutar la hipoteca invocando lo que se llama una cl谩usula de poder de venta en su contrato hipotecario, que lo autoriza a embargar y vender su propiedad si usted ha incumplido con el pr茅stamo. A los prestamistas les gusta la ejecuci贸n hipotecaria no judicial porque es mucho m谩s r谩pido y m谩s barato que la ejecuci贸n hipotecaria judicial, obviamente, pero aun as铆 deben seguir cuidadosamente una serie de pasos descritos en los estatutos estatales para completar el proceso.
C贸mo impugnar la acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria
La lucha contra una acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria es posible. El procedimiento var铆a, dependiendo de si la ejecuci贸n es judicial o extrajudicial.
Lidiar con una ejecuci贸n hipotecaria judicial es un poco m谩s f谩cil y sencillo: dado que el prestamista ha tenido que presentar una demanda en la corte contra usted y enviarle un aviso por escrito, simplemente tiene que responder a la demanda dentro de un cierto per铆odo de tiempo (la citaci贸n ser谩 indicar el per铆odo, por lo general es de 20 a 30 d铆as). Debe hacerlo por escrito. Si bien la carga de la prueba recae en el prestamista, debe presentar una defensa detallada y delineada.
Su respuesta debe incluir respuestas a cada uno de los reclamos que el prestamista hace en su demanda, en el mismo orden. Tambi茅n puede montar una defensa afirmativa, se帽alando cualquier error por parte del prestamista (como no haber emitido advertencias o avisos anteriores) o argumentando que la demanda no deber铆a haberse presentado en primer lugar.
Con una ejecuci贸n hipotecaria no judicial, debe ser m谩s proactivo. Debido a que las ejecuciones hipotecarias no judiciales proceden fuera de los tribunales, usted tendr谩 que presentar una demanda para que un juez detenga el proceso. Y la carga de la prueba ser谩 tuya, porque el derecho de ejecuci贸n habr谩 sido parte del contrato de hipoteca que firmaste.
T茅cnicamente, al presentar su demanda, solicitar谩 dos cosas: una moci贸n para una orden de restricci贸n temporal y una orden judicial preliminar para detener una venta de ejecuci贸n hipotecaria mientras se litiga su caso. Por lo general, los propietarios tambi茅n solicitan al tribunal una orden judicial permanente. En la audiencia de orden judicial preliminar, presentar谩 su versi贸n, similar a los argumentos que montar铆a en su respuesta a una citaci贸n judicial de ejecuci贸n hipotecaria, con todos los documentos de respaldo.
La ejecuci贸n hipotecaria y la pandemia
La recesi贸n econ贸mica de 2020 provocada por la pandemia de COVID-19 afect贸 a los propietarios de viviendas de todo el mundo. El gobierno federal puso protecciones adicionales en los Estados Unidos bajo la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Econ贸mica del Coronavirus (CARES) al anunciar una moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias y ayuda financiera para los propietarios de viviendas. Estas reglas protegen a los propietarios de viviendas que tienen hipotecas respaldadas por el gobierno federal o aquellas que est谩n respaldadas por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac.
El gobierno impuso una moratoria a las ejecuciones hipotecarias, lo que permiti贸 a los propietarios permanecer en sus hogares durante la crisis de salud. Los prestatarios deben acercarse a sus prestamistas para conocer sus opciones. Algunos prestamistas pueden ofrecer indulgencia a los prestatarios,. lo que les permite retener o reducir sus pagos. Otra opci贸n es el alivio de pago, que permite a los deudores diferir los pagos por un cierto per铆odo de tiempo. Los pagos que se pierden debido a la indulgencia y los que se aplazan no se eliminan. En cambio, deben pagarse despu茅s de que finalice el per铆odo.
Despu茅s de asumir el cargo el 20 de enero de 2021, el presidente Biden solicit贸 que la prohibici贸n de ejecuciones hipotecarias y desalojos se extendiera hasta el 31 de marzo de 2021, y posteriormente se prorrog贸 varias veces, con la extensi贸n final el 24 de junio de 2021, hasta el 31 de julio. , 2021.
La l铆nea de fondo
Una acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria se refiere a los procedimientos legales iniciados por un aviso p煤blico emitido por el prestamista despu茅s de que un prestatario incumple con su hipoteca. Despu茅s de emitir el aviso p煤blico, el prestamista otorga al prestatario un per铆odo de gracia para que el deudor hipotecario pueda poner al d铆a el pr茅stamo. Si el deudor hipotecario a煤n no puede poner al d铆a el pr茅stamo, entonces la compa帽铆a hipotecaria puede continuar con los procedimientos de ejecuci贸n hipotecaria, despu茅s de lo cual puede vender la propiedad para recuperar el saldo adeudado.
En respuesta a la recesi贸n econ贸mica de 2020, el gobierno de EE. UU. extendi贸 una moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias para ayudar a los propietarios de viviendas en dificultades hasta el 31 de julio de 2021 y permiti贸 que el per铆odo de inscripci贸n para la indulgencia hipotecaria se extendiera hasta el 30 de septiembre de 2021.
Reflejos
En respuesta a la recesi贸n econ贸mica de 2020 para ayudar a los propietarios de viviendas en dificultades, el gobierno de EE. UU. extendi贸 una moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias por 煤ltima vez hasta el 31 de julio de 2021 y permiti贸 que el per铆odo de inscripci贸n para la indulgencia hipotecaria se extendiera hasta el 30 de septiembre de 2021.
Las protecciones mejoradas para los prestatarios proh铆ben que los prestamistas presenten los primeros avisos antes de los 120 d铆as de morosidad.
Despu茅s de emitir un aviso p煤blico, el prestamista otorga al prestatario un per铆odo de gracia para que el deudor hipotecario pueda poner al d铆a el pr茅stamo.
Una subasta le permite al prestamista vender la casa.
La acci贸n pasa a pre-ejecuci贸n hipotecaria si el prestatario no puede hacer arreglos.
Una acci贸n de ejecuci贸n hipotecaria es un proceso legal iniciado por un prestamista despu茅s de que un prestatario incumple con su hipoteca.
