Foreclosure Action

Hva er foreclosure action?

Begrepet "foreclosure action" refererer til rettslige prosesser initiert av en långiver etter at en låntaker misligholder boliglånet. Långivere kan håndheve rettighetene sine gjennom en foreclosure når låntakere unnlater å enten betale boliglån eller oppfylle forpliktelsene som er skissert i deres boliglånsavtale.

Foreclosure handling er initiert av en offentlig melding utstedt av utlåner. Hvis pantsetter fortsatt ikke kan bringe lånet oppdatert, kan kredittforetaket gå gjennom en tvangssak, hvoretter det kan selge eiendommen for å få tilbake den skyldige saldoen.

Hvordan foreclosure action fungerer

De fleste individer har ikke penger til å kjøpe et hjem eller eiendom med kontanter. For å finansiere kjøpet må forbrukerne få et boliglån. En långiver tar flere hensyn før han godkjenner et lån, inkludert en låntakers kreditthistorie og inntekt, samt eiendomsverdien. Hvis godkjent, signerer långiver og låntaker en boliglånskontrakt, som skisserer betalingsfrekvens og beløp.

Men hva skjer hvis låntakeren ikke kan oppfylle sine forpliktelser? Når en låntaker misligholder - minst fire måneder på etterskudd - eller ikke lever opp til betingelsene i kontrakten, kan långiveren sette i gang en tvangsaksjon etter at alle andre veier er uttømt og betalinger er mer enn 120 dager forfalt. Det første trinnet er å sende inn en offentlig melding til fylkesregistreringskontoret (eller tilsvarende tittel fylkesmyndighetskontor). Dette varselet indikerer at låntakeren misligholdt boliglånet. I noen stater kalles varselet en Notice of Default,. mens andre stater kaller det en litispendens.

På dette tidspunktet går låntakeren inn i pre-foreclosure. Dette er en avdragsfri periode som lar huseieren enten komme opp med penger for å holde seg oppdatert på lånet eller arrangere et salg av boligen. Hvis låntakeren fortsatt ikke kan komme opp med midlene eller en annen ordning, kan långiveren fortsette med foreclosure prosessen.

Det neste trinnet innebærer å sette en dato for foreclosure auksjonen. Långiver registrerer en melding om bobestyrersalg på fylkesjournalistkontoret, annonserer eiendommen og varsler låntakeren om det forestående salget. Auksjonen finner normalt sted ved fylkesretten, på bobestyrerens kontor eller på selve eiendommen.

Noen stater tillater låntakere innløsningsretten til å bringe lånet sitt oppdatert til det øyeblikket eiendommen auksjoneres.

Foreclosure Action Rules

Svært spesifikke og detaljerte lovpålagte prosedyrekrav gjelder for tvangsauksjoner og må overholdes for å unngå ugyldiggjøring av et tvangssalg. Riktig varsel om tvangssalget må gis til debitor og allmennheten, men de nøyaktige prosedyrene kan variere fra stat til stat.

Etter den store resesjonen utstedte den amerikanske regjeringen nye regler for långivere som ønsker å utelukke eiendommer. Disse nye reglene ble opprettet av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) i 2013, og tjente huseiere som er på randen av utestengning og beskytter dem mot rov utlån. Disse reglene inkluderer:

• Begrensningen av dobbeltsporing. Dette skjer når utlåner fortsetter med foreclosure mens de samtidig jobber med låntakeren for å unngå foreclosure. Første varsel kan først sendes etter at boliglånet er forfalt i 120 dager.

• Gi panthaveren opsjoner etter at de har gått glipp av to påfølgende betalinger. Disse alternativene inkluderer alternativer til foreclosure.

• Utforske alle alternativer til foreclosure før du tar slike tiltak fra långivers side.

Disse reglene ble utvidet i 2016. CFPB instruerte långivere til å gi mer beskyttelse til låntakere mer enn én gang i løpet av lånet. Byrået inkluderte også gjenlevende familiemedlemmer til en avdød låntaker og krever at långivere gir råd til låntakere når tapsreduserende søknader – långiveres forsøk på å samarbeide med låntakere – er uttømt.

Handlingstyper i foreclosure

Foreclosure prosesser varierer fra stat, men de kommer i to grunnleggende typer. Omtrent halvparten av amerikanske stater gir mandat til én type, mens den andre typen i den andre halvparten. Noen stater tillater begge deler.

Rettslig forebygging er normen i 22 stater. I utgangspunktet betyr det at utlåner må inngi et formelt søksmål og få en domstols tillatelse til å utelukke deg. Som med alle rettslige skritt, må du motta en formell skriftlig stevning og klage på saken og få en sjanse til å svare og bestride den.

Ikke-rettslig foreclosure betyr at en utlåner ikke trenger å gå gjennom domstolene. Snarere kan den utelukke ved å påberope seg det som kalles en salgskraftklausul i boliglånskontrakten din, som gir den fullmakt til å beslaglegge og selge eiendommen din hvis du har misligholdt lånet. Långivere liker ikke-rettslig foreclosure fordi det går mye raskere og er billigere enn rettslig foreclosure, åpenbart - men de må fortsatt nøye følge en rekke trinn beskrevet i statens vedtekter for å fullføre prosessen.

Hvordan bestride tvangsaksjon

Det er mulig å bekjempe en foreclosure handling. Fremgangsmåten varierer, avhengig av om utlegget er rettslig eller ikke-rettslig.

Å håndtere en rettslig tvangsfesting er litt enklere og grei: Siden långiver har måttet reise sak mot deg i retten og sende deg et skriftlig varsel, må du ganske enkelt svare på klagen innen en viss tid (stevningen vil angi perioden – det er vanligvis 20 til 30 dager). Du må gjøre det skriftlig. Mens bevisbyrden ligger på utlåner, må du sende inn et detaljert og avgrenset forsvar.

Svaret ditt bør inkludere svar på hvert av kravene som utlåner fremsetter i sin klage, i samme rekkefølge. Du kan også sette i gang et bekreftende forsvar, påpeke eventuelle feil fra utlånerens side (som unnlatelse av å utstede tidligere advarsler eller meldinger) eller argumentere for at saken ikke burde vært anlagt i utgangspunktet.

Med en ikke-rettslig foreclosure, må du være mer proaktiv. Fordi ikke-rettslige tvangsauksjoner foregår utenfor retten, må du reise søksmål for å få en dommer til å stanse saksbehandlingen. Og bevisbyrden vil ligge på deg, for tvangsretten vil ha vært en del av pantekontrakten du signerte.

Teknisk sett vil du be om to ting når du angir søksmålet: en begjæring om et midlertidig besøksforbud og et foreløpig forføyning om å stoppe et tvangssalg mens saken din behandles. Vanligvis ber huseiere også retten om permanent forføyning. Ved den foreløpige forføyningshøringen vil du presentere din side - i likhet med argumentene du ville montere i svaret ditt på en rettslig tvangsstevning - med eventuelle støttedokumenter.

Utelukkelse og pandemien

Den økonomiske nedgangen i 2020 utløst av COVID-19-pandemien påvirket huseiere over hele verden. Den føderale regjeringen legger i tillegg beskyttelse i USA under loven om hjelp, lindring og økonomisk sikkerhet (CARES) ved å kunngjøre et moratorium for tvangsauksjoner og økonomisk lettelse for huseiere. Disse reglene beskytter huseiere som har føderalt støttet boliglån eller de som er støttet av statlig sponsede foretak (GSE) som Fannie Mae og Freddie Mac.

Regjeringen innførte et moratorium på foreclosures, slik at huseiere kunne bo i hjemmene sine under helsekrisen. Låntakere må henvende seg til sine långivere for å finne ut hvilke alternativer de har. Noen långivere kan tilby låntakere overbærenhet,. som lar dem holde tilbake eller redusere betalingene sine. Et annet alternativ er betalingsfritak, slik at panthavere kan utsette betalinger i en viss tidsperiode. Betalinger som går glipp av på grunn av overbærenhet og de som er utsatt, elimineres ikke. I stedet må de betales etter periodens slutt.

Etter å ha tiltrådt jan. 20, 2021, ba president Biden om at forbudet mot tvangsauksjoner og utkastelser ble utvidet til 31. mars 2021, og deretter utvidet flere ganger, med den endelige forlengelsen 24. juni 2021, til å utvide til 31. juli 2021.

Bunnlinjen

En foreclosure handling refererer til rettslige prosesser initiert av en offentlig melding utstedt av utlåner etter at en låntaker misligholder boliglånet. Etter å ha utstedt den offentlige kunngjøringen, gir långiver låntakeren en avdragsfri periode for å tillate panthaver å bringe lånet oppdatert. Hvis pantsetter fortsatt ikke kan bringe lånet oppdatert, kan kredittforetaket gå gjennom en tvangssak, hvoretter det kan selge eiendommen for å få tilbake den skyldige saldoen.

Som svar på den økonomiske nedgangen i 2020, utvidet den amerikanske regjeringen et moratorium for tvangsuttak av boliglån for å hjelpe boligeiere som sliter, til og med 31. juli 2021, og tillot registreringsperioden for boliglånsoverdragelse til å strekke seg til september. 30, 2021.

##Høydepunkter

– Som svar på den økonomiske nedturen i 2020 for å hjelpe huseiere som sliter, forlenget den amerikanske regjeringen et moratorium for tvangsuttak av boliglån for en siste gang til 31. juli 2021, og tillot registreringsperioden for boliglånsoverbærenhet å forlenge til september. 30, 2021.

• Forbedret beskyttelse for låntakere forbyr långivere fra å sende inn første varsler før 120 dager etter kriminalitet.

– Etter offentlig kunngjøring gir långiver låntaker en avdragsfrihet for å la panthaver ajourføre lånet.

– En auksjon lar utlåner selge boligen.

– Handlingen går over til forhåndsforeclosure dersom låntakeren ikke kan ordne.

• En foreclosure handling er en juridisk prosess initiert av en långiver etter at en låntaker misligholder boliglånet sitt.