Haciz İşlemi
Haciz İşlemi Nedir?
"Haciz davası" terimi, bir borçlunun ipoteklerinde temerrüde düşmesinden sonra borç veren tarafından başlatılan yasal işlemleri ifade eder. Borçlular ipotek ödemelerini yapmadığında veya ipotek sözleşmelerinde belirtilen yükümlülükleri yerine getirmediğinde, borç verenler haklarını haciz yoluyla icra edebilirler.
Borç veren tarafından yapılan bir kamu duyurusu ile haciz işlemi başlatılır. İpotek sahibi krediyi hala güncelleştiremezse , ipotek şirketi haciz işlemlerine gidebilir ve ardından borçlu kalan bakiyeyi telafi etmek için mülkü satabilir.
Haciz İşlemi Nasıl Çalışır?
Çoğu kişinin nakit olarak bir ev veya mülk satın alacak parası yoktur. Satın almayı finanse etmek için tüketicilerin ipotek alması gerekir. Bir borç veren, bir krediyi onaylamadan önce, borçlunun kredi geçmişi ve geliri ile mülk değeri de dahil olmak üzere çeşitli hususları dikkate alır . Onaylanırsa, borç veren ve borçlu, ödeme sıklığını ve tutarını belirleyen bir ipotek sözleşmesi imzalar.
Ancak borçlu yükümlülüklerini yerine getiremezse ne olur? Bir borçlu temerrüde düşerse (en az dört ay gecikmişse) veya sözleşmenin koşullarını yerine getiremezse, borç veren, diğer tüm yollar tükendikten ve ödemelerin vadesi 120 günden fazla geçtikten sonra bir haciz işlemi başlatabilir. İlk adım, İlçe Kaydedici Ofisine (veya benzer bir adla anılan ilçe devlet dairesine) kamuya açık bir bildirimde bulunmaktır. Bu bildirim, borçlunun ipotek üzerinde temerrüde düştüğünü gösterir. Bazı eyaletlerde, bildirime bir Temerrüt Bildirimi denirken, diğer eyaletlerde buna lis pendens denir.
Bu noktada, borçlu ön haciz işlemine girer. Bu, ev sahibinin kredisini güncel tutmak için parayı bulmasına veya evin satışını düzenlemesine izin veren bir ödemesiz dönemdir. Borçlu hala fonları veya başka bir düzenlemeyi bulamıyorsa, borç veren haciz sürecine devam edebilir.
açık artırması için bir tarih belirlemeyi içerir . Borç veren, County Recorder's Office'de bir Mütevelli Satış Bildirimi kaydeder, mülkün reklamını yapar ve borçluya yaklaşan satışı bildirir. Müzayede normalde ilçe adliyesinde, mütevelli heyetinde veya mülkün kendisinde gerçekleşir.
Bazı eyaletler, borçlulara, mülkün açık artırmaya çıkarıldığı ana kadar kredilerini güncel hale getirmeleri için itfa hakkı verir.
Haciz İşlem Kuralları
Hacizler için çok özel ve ayrıntılı yasal prosedür gereklilikleri geçerlidir ve bir haciz satışının geçersiz kılınmasını önlemek için bunlara uyulmalıdır. Borçluya ve genel halka haciz satışının uygun şekilde bildirilmesi gerekir , ancak kesin prosedürler eyaletten eyalete değişebilir.
Büyük Durgunluk'tan sonra , ABD hükümeti mülkleri rehine koymak isteyen borç verenler için yeni kurallar yayınladı. 2013 yılında Tüketici Mali Koruma Bürosu (CFPB) tarafından oluşturulan bu yeni kurallar, hacizin eşiğinde olan ev sahiplerine hizmet etti ve onları yıkıcı kredilerden koruyor. Bu kurallar şunları içerir:
Çift izleme kısıtlaması. Bu, borç verenin hacizden kaçınmak için aynı anda borçluyla birlikte çalışırken haciz işlemine devam etmesi durumunda ortaya çıkar. İlk bildirimler, ancak ipotek 120 gün boyunca geciktikten sonra yapılabilir.
İpotek sahibine art arda iki ödemeyi kaçırdıktan sonra seçenekler sunma. Bu seçenekler haciz alternatiflerini içerir.
Borç veren adına böyle bir eylemde bulunmadan önce haciz için tüm alternatifleri araştırmak.
Bu kurallar 2016'da genişletildi. CFPB, kredi verenlere kredi süresince birden fazla kez borçlulara daha fazla koruma sağlama talimatı verdi. Kurum ayrıca vefat etmiş bir borçlunun hayatta kalan aile üyelerini de içeriyor ve borç verenlerin, zarar azaltma uygulamaları (borç verenlerin borçlularla çalışma girişimleri) tükendiğinde borçlulara tavsiye vermelerini şart koşuyor.
Hacizde İşlem Türleri
Haciz işlemleri devlete göre farklılık gösterir, ancak iki temel türde gelirler. ABD eyaletlerinin yaklaşık yarısı bir türü zorunlu kılarken, diğer tür diğer yarısında. Bazı eyaletler her ikisine de izin verir.
Adli haciz 22 eyalette normdur. Temel olarak, borç verenin resmi bir dava açması ve bir mahkemenin size haciz vermesi için izin alması gerektiği anlamına gelir. Herhangi bir yasal işlemde olduğu gibi, davayla ilgili resmi bir yazılı çağrı ve şikayet almalı ve size yanıt verme ve itiraz etme şansı verilmelidir.
Yargısız haciz, borç verenin mahkemelerden geçmesi gerekmediği anlamına gelir. Bunun yerine, ipotek sözleşmenizde, krediyi temerrüde düşmüşseniz mülkünüzü ele geçirme ve satma yetkisi veren bir satış gücü maddesini çağırarak haciz yapabilir . Borç verenler, adli olmayan hacizden hoşlanırlar çünkü çok daha hızlı ilerler ve adli hacizden daha ucuzdur - ama yine de süreci tamamlamak için eyalet yasalarında açıklanan bir dizi adımı dikkatli bir şekilde izlemeleri gerekir.
Haciz İşlemine Nasıl İtiraz Edilir
Bir haciz eylemi ile mücadele mümkündür. Prosedür, haczin adli veya adli olmayan olmasına bağlı olarak değişir.
Bir adli hacizle uğraşmak biraz daha kolay ve anlaşılır: Borç verenin size karşı mahkemede dava açması ve size yazılı bir bildirim göndermesi gerektiğinden, şikayete belirli bir süre içinde yanıt vermeniz yeterlidir (çağrılma dönemi belirtin—genellikle 20 ila 30 gündür). Bunu yazılı olarak yapmalısınız. İspat külfeti borç verende olsa da, ayrıntılı ve ayrıntılı bir savunma yapmanız gerekir.
Cevabınız, borç verenin şikayetinde ileri sürdüğü iddiaların her birine aynı sırayla yanıtları içermelidir. Ayrıca, borç verenin herhangi bir hatasını (önceden uyarı veya bildirimde bulunmamak gibi) işaret ederek veya davanın ilk etapta açılmaması gerektiğini savunarak olumlu bir savunma da yapabilirsiniz.
Yargısız bir haciz ile daha proaktif olmalısınız. Adli olmayan hacizler mahkeme dışında gerçekleştiğinden, bir yargıcın yargılamayı durdurmasını sağlamak için bir dava açmanız gerekir. Ve ispat yükü size ait olacaktır çünkü haciz hakkı imzaladığınız ipotek sözleşmesinin bir parçası olacaktır.
Teknik olarak, davanızı açarken, iki şey isteyeceksiniz: geçici bir kısıtlama emri için bir hareket ve davanız devam ederken haciz satışını durdurmak için bir ihtiyati tedbir. Genellikle, ev sahipleri mahkemeden daimi bir ihtiyati tedbir talep ederler. Ön ihtiyati tedbir duruşmasında, herhangi bir destekleyici belgeyle birlikte - bir adli haciz çağrısına yanıtınızda ortaya koyacağınız argümanlara benzer şekilde - tarafınızı sunacaksınız.
Haciz ve Pandemi
COVID-19 salgınının yol açtığı 2020 ekonomik gerilemesi, dünyanın dört bir yanındaki ev sahiplerini etkiledi. Federal hükümet, ev sahipleri için haciz ve mali yardım konusunda bir moratoryum ilan ederek ABD'de Coronavirus Yardım, Yardım ve Ekonomik Güvenlik (CARES) Yasası kapsamında ek korumalar koydu. Bu kurallar, federal destekli ipotekleri olan veya Fannie Mae ve Freddie Mac gibi devlet destekli kuruluşlar (GSE'ler) tarafından desteklenen ev sahiplerini korur .
Hükümet, hacizlere moratoryum uygulayarak ev sahiplerinin sağlık krizi sırasında evlerinde kalmalarına izin verdi. Borçlular, seçeneklerini öğrenmek için borç verenlerine başvurmalıdır. Bazı borç verenler, borçlulara ödemelerini tutmalarına veya azaltmalarına izin veren müsamaha sunabilir. Diğer bir seçenek ise, ipotek sahiplerinin ödemeleri belirli bir süre ertelemesine izin veren ödeme indirimidir. Müsamaha nedeniyle kaçırılan ve ertelenen ödemeler elimine edilmez. Bunun yerine, dönem sona erdikten sonra ödenmeleri gerekir.
Ocak'ta göreve başladıktan sonra 20 Ocak 2021'de Başkan Biden, haciz ve tahliye yasağının 31 Mart 2021'e kadar uzatılmasını ve ardından birkaç kez uzatılmasını istedi ve son uzatma 24 Haziran 2021'de 31 Temmuz 2021'e kadar uzatıldı.
Alt çizgi
Bir haciz eylemi, bir borçlunun ipoteklerinde temerrüde düşmesinden sonra borç veren tarafından yayınlanan bir kamu duyurusu ile başlatılan yasal işlemlere atıfta bulunur. Kamu duyurusunu yayınladıktan sonra, borç veren borçluya, ipotek sahibinin krediyi güncel hale getirmesine izin vermek için bir ödemesiz süre verir. İpotek sahibi krediyi hala güncelleştiremezse, ipotek şirketi haciz işlemlerine gidebilir ve ardından borçlu kalan bakiyeyi telafi etmek için mülkü satabilir.
2020'deki ekonomik gerilemeye yanıt olarak ABD hükümeti, zor durumdaki ev sahiplerine yardımcı olmak için ipotek hacizlerine ilişkin bir moratoryumu 31 Temmuz 2021'e kadar uzattı ve ipotek müsamahasının kayıt süresinin Eylül ayına kadar uzatılmasına izin verdi. 30, 2021.
##Öne çıkanlar
2020'deki ekonomik gerilemeye yanıt olarak, zor durumdaki ev sahiplerine yardımcı olmak için ABD hükümeti, ipotek hacizlerine ilişkin bir moratoryumu son kez 31 Temmuz 2021'e kadar uzattı ve ipotek müsamahasına kayıt süresinin Eylül'e kadar uzatılmasına izin verdi. 30, 2021.
Borçlular için geliştirilmiş korumalar, borç verenlerin 120 günlük gecikmeden önce ilk bildirimde bulunmalarını yasaklar.
Kamuya açık bir bildirimde bulunduktan sonra, borç veren borçluya, ipotek sahibinin krediyi güncel hale getirmesine izin vermek için bir ödemesiz süre verir.
Bir müzayede, borç verenin evi satmasına izin verir.
Borçlunun düzenleme yapamaması durumunda dava ön haciz aşamasına geçer.
Haciz eylemi, borçlunun ipoteklerini temerrüde düşmesinden sonra borç veren tarafından başlatılan yasal bir süreçtir.
