عمل الرهن
ما هو عمل الرهن؟
يشير مصطلح "إجراءات الرهن" إلى الإجراءات القانونية التي بدأها المقرض بعد تخلف المقترض عن سداد رهنه. يمكن للمقرضين إنفاذ حقوقهم من خلال الرهن عندما يفشل المقترضون في سداد أقساط الرهن العقاري أو الوفاء بالالتزامات المنصوص عليها في اتفاقية الرهن العقاري الخاصة بهم.
يبدأ إجراء التعويق بإشعار عام صادر عن المقرض. إذا كان القائم بالرهن لا يزال غير قادر على تحديث القرض ، فقد تمر شركة الرهن العقاري بإجراءات الرهن ، وبعد ذلك يمكنها بيع العقار لاسترداد الرصيد المستحق.
كيف يعمل إجراء التعويق
معظم الأفراد لا يملكون المال لشراء منزل أو عقار نقدًا. لتمويل عملية الشراء ، يحتاج المستهلكون إلى الحصول على قرض عقاري. يأخذ المُقرض في الاعتبار عدة اعتبارات قبل الموافقة على القرض ، بما في ذلك التاريخ الائتماني للمقترض ودخله ، بالإضافة إلى قيمة العقار. في حالة الموافقة ، يوقع المقرض والمقترض عقد الرهن العقاري ، والذي يحدد وتيرة الدفع والمبلغ.
ولكن ماذا يحدث إذا لم يتمكن المقترض من الوفاء بالتزاماته؟ عندما يتخلف المقترض عن السداد - أربعة أشهر على الأقل متأخراً - أو لا يفي بشروط العقد ، يجوز للمقرض أن يشرع في إجراءات حبس الرهن بعد استنفاد جميع السبل الأخرى وتجاوز السداد أكثر من 120 يومًا. تتمثل الخطوة الأولى في إرسال إشعار عام إلى مكتب تسجيل المقاطعة (أو المكتب الحكومي المسمى بالمقاطعة). يشير هذا الإشعار إلى أن المقترض تخلف عن سداد الرهن العقاري. في بعض الولايات ، يُطلق على الإشعار إشعار بالتقصير ، بينما تسميه الدول الأخرى إشعارًا معلقًا.
عند هذه النقطة ، يدخل المقترض ما قبل الرهن. هذه فترة سماح تسمح لصاحب المنزل إما بإحضار المال للبقاء ساريًا على قرضه أو ترتيب بيع المنزل. إذا كان المقترض لا يزال غير قادر على تقديم الأموال أو ترتيب آخر ، فيمكن للمقرض المضي قدمًا في عملية الرهن.
تتضمن الخطوة التالية تحديد موعد لمزاد الرهن. يسجل المُقرض إشعار بيع الوصي في مكتب تسجيل المقاطعة ، ويعلن عن العقار ، ويخطر المقترض بالبيع الوشيك. يُجرى المزاد عادةً في محكمة المقاطعة ، أو في مكتب الوصي ، أو في العقار نفسه.
تسمح بعض الولايات للمقترضين بحق الاسترداد لتحديث قرضهم حتى اللحظة التي يتم فيها بيع العقار بالمزاد.
قواعد إجراءات الرهن
تنطبق متطلبات إجرائية قانونية محددة ومفصلة للغاية على حبس الرهن ويجب الالتزام بها لتجنب إبطال بيع الرهن. يجب تقديم إشعار صحيح ببيع الرهن إلى المدين وعامة الناس ، لكن الإجراءات الدقيقة يمكن أن تختلف حسب الدولة.
بعد الركود الكبير ، أصدرت الحكومة الأمريكية قواعد جديدة للمقرضين الذين يتطلعون إلى حبس الرهن العقاري. تم إنشاء هذه القواعد الجديدة من قبل مكتب الحماية المالية Consu mer (CFPB) في عام 2013 ، وقد خدمت هذه القواعد الجديدة أصحاب المنازل الذين هم على شفا حبس الرهن وتحميهم من الإقراض الجائر. تشمل هذه القواعد:
تقييد التتبع المزدوج. يحدث هذا عندما يقوم المُقرض بحبس الرهن بينما يعمل في نفس الوقت مع المقترض لتجنب حبس الرهن. لا يمكن تقديم الإخطارات الأولى إلا بعد تأخير الرهن لمدة 120 يومًا.
تزويد الرهن العقاري بخيارات بعد تخلفه عن دفعتين متتاليتين. وتشمل هذه الخيارات بدائل الرهن.
استكشاف جميع بدائل حبس الرهن قبل اتخاذ أي إجراء من هذا القبيل من جانب المقرض.
تم توسيع هذه القواعد في عام 2016. وأصدر CFPB تعليمات للمقرضين لتوفير المزيد من الحماية للمقترضين أكثر من مرة على مدار القرض. كما تضمنت الوكالة أيضًا أفراد أسرة أحياء لمقترض متوفى وتطلب من المقرضين تقديم المشورة للمقترضين عند استنفاد طلبات التخفيف من الخسائر - محاولات المقرضين للعمل مع المقترضين.
أنواع الإجراءات في التعويق
تختلف عمليات الرهن حسب الحالة ، لكنها تأتي في نوعين أساسيين. ما يقرب من نصف الولايات الأمريكية تفوض نوعًا واحدًا ، والنوع الآخر في النصف الآخر. بعض الدول تسمح لكليهما.
الرهن القضائي هو القاعدة في 22 ولاية. يعني هذا في الأساس أنه يتعين على المُقرض رفع دعوى قضائية رسمية والحصول على إذن من المحكمة لحجز الرهن عليك. كما هو الحال مع أي إجراء قانوني ، يجب أن تتلقى استدعاءًا رسميًا وشكوى مكتوبة في الدعوى وأن تُمنح فرصة للرد عليها والطعن فيها.
الرهن غير القضائي يعني أن المقرض لا يجب أن يمر من خلال المحاكم. بدلاً من ذلك ، يمكن أن يُحجز الرهن عن طريق التذرع بما يسمى شرط سلطة البيع في عقد الرهن العقاري الخاص بك ، والذي يخوله مصادرة الممتلكات الخاصة بك وبيعها إذا تخلفت عن سداد القرض. يحب المقرضون حبس الرهن غير القضائي لأنه يتم بشكل أسرع وأرخص من حبس الرهن القضائي ، من الواضح - لكن لا يزال يتعين عليهم اتباع سلسلة من الخطوات الموضحة في قوانين الدولة لإكمال العملية.
كيفية الاعتراض على إجراء التعويق
محاربة عمل الرهن ممكن. يختلف الإجراء ، اعتمادًا على ما إذا كان الرهن قضائيًا أم غير قضائي.
إن التعامل مع الرهن القضائي أسهل قليلاً ومباشرًا: نظرًا لأن المقرض كان عليه أن يرفع دعوى في المحكمة ضدك ، وأن يرسل إليك إشعارًا كتابيًا ، عليك ببساطة الرد على الشكوى في غضون فترة زمنية معينة (سيتم الاستدعاء تشير إلى الفترة - عادة ما تكون من 20 إلى 30 يومًا). يجب أن تفعل ذلك في الكتابة. بينما يقع عبء الإثبات على عاتق المقرض ، تحتاج إلى تقديم دفاع مفصل ومحدد.
يجب أن تتضمن إجابتك ردودًا على كل من المطالبات التي يقدمها المُقرض في شكواه ، بنفس الترتيب. يمكنك أيضًا تقديم دفاع إيجابي ، مع الإشارة إلى أي أخطاء من جانب المُقرض (مثل الإخفاق في إصدار تحذيرات أو إشعارات سابقة) أو الجدل بأن الدعوى لم يكن يجب رفعها في المقام الأول.
مع الرهن غير القضائي ، عليك أن تكون أكثر استباقية. نظرًا لأن عمليات حبس الرهن غير القضائية تتم خارج المحكمة ، ** سيتعين عليك ** رفع دعوى قضائية للحصول على قاضٍ لإيقاف الإجراءات. وسيكون عبء الإثبات على عاتقك ، لأن حق إلغاء الرهن سيكون جزءًا من عقد الرهن العقاري الذي وقعته.
من الناحية الفنية ، عند تقديم الدعوى الخاصة بك ، ستطلب أمرين: طلب أمر تقييدي مؤقت ، وأمر قضائي أولي لوقف بيع الرهن أثناء رفع قضيتك. عادة ، يطلب أصحاب المنازل أيضًا من المحكمة أمرًا قضائيًا دائمًا. في جلسة الاستماع الأولية ، ستقدم جانبك - على غرار الحجج التي قد تصنعها في ردك على استدعاء قضائي للحبس - مع أي مستندات داعمة.
التعويق والوباء
أثر الانكماش الاقتصادي لعام 2020 الناجم عن جائحة COVID-19 على مالكي المنازل في جميع أنحاء العالم. وضعت الحكومة الفيدرالية تدابير حماية إضافية في الولايات المتحدة بموجب قانون مكافحة فيروس كورونا والإغاثة والأمن الاقتصادي (CARES) من خلال إعلان وقف حبس الرهن العقاري والإغاثة المالية لأصحاب المنازل. تحمي هذه القواعد أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية مدعومة اتحاديًا أو تلك التي تدعمها الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) مثل Fannie Mae و Freddie Mac.
وضعت الحكومة حظرا على حبس الرهن ، مما سمح لأصحاب المنازل بالبقاء في منازلهم خلال الأزمة الصحية. يجب على المقترضين الاقتراب من مقرضيهم لمعرفة خياراتهم. قد يعرض بعض المقرضين على المقترضين التحمل ، مما يسمح لهم بتعليق أو تقليل مدفوعاتهم. هناك خيار آخر وهو الإعفاء من الدفع ، مما يسمح للمقرضين بتأجيل المدفوعات لفترة زمنية معينة. المدفوعات التي فاتت بسبب الصبر والمدفوعات المؤجلة لا تلغى. بدلاً من ذلك ، يجب دفعها بعد انتهاء الفترة.
بعد توليه منصبه في 20 يناير 2021 ، طلب الرئيس بايدن تمديد الحظر المفروض على حبس الرهن والإخلاء حتى 31 مارس 2021 ، وتم تمديده لاحقًا عدة مرات ، مع حدوث التمديد النهائي في 24 يونيو 2021 ، ليمتد حتى 31 يوليو. ، 2021.
الخط السفلي
يشير إجراء الرهن إلى الإجراءات القانونية التي بدأها إشعار عام صادر عن المقرض بعد تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري. بعد إصدار الإشعار العام ، يمنح المُقرض المقترض فترة سماح للسماح للمقرض بتحديث القرض. إذا كان القائم بالرهن لا يزال غير قادر على تحديث القرض ، فقد تمر شركة الرهن العقاري بإجراءات الرهن ، وبعد ذلك يمكنها بيع العقار لاسترداد الرصيد المستحق.
استجابةً للانكماش الاقتصادي لعام 2020 ، مددت الحكومة الأمريكية الوقف الاختياري لحبس الرهن العقاري لمساعدة أصحاب المنازل المتعثرين حتى 31 يوليو 2021 ، وسمحت بتمديد فترة التسجيل في تحمل الرهن العقاري حتى 30 سبتمبر 2021.
يسلط الضوء
استجابةً للانكماش الاقتصادي لعام 2020 لمساعدة أصحاب المنازل المتعثرين ، مددت الحكومة الأمريكية الوقف الاختياري لحبس الرهن العقاري للمرة الأخيرة حتى 31 يوليو 2021 ، وسمحت بتمديد فترة التسجيل في تحمل الرهن العقاري حتى 30 سبتمبر 2021.
الحماية المعززة للمقترضين تمنع المقرضين من تقديم الإشعارات الأولى قبل 120 يومًا من التخلف عن السداد.
بعد إصدار إشعار عام ، يمنح المُقرض المقترض فترة سماح للسماح للمقرض بتحديث القرض.
المزاد يسمح للمقرض ببيع المنزل.
ينتقل الإجراء إلى ما قبل الرهن إذا لم يتمكن المقترض من اتخاذ الترتيبات.
إجراء الرهن هو إجراء قانوني بدأه المقرض بعد تخلف المقترض عن سداد رهنه.
