Tindakan Rampasan

Apakah Tindakan Rampasan?

Istilah "tindakan perampasan" merujuk kepada prosiding undang-undang yang dimulakan oleh pemberi pinjaman selepas peminjam gagal membayar gadai janji mereka. Pemberi pinjaman boleh menguatkuasakan hak mereka melalui perampasan apabila peminjam gagal sama ada membuat pembayaran gadai janji atau memenuhi kewajipan yang digariskan dalam perjanjian gadai janji mereka.

Tindakan rampasan dimulakan dengan notis awam yang dikeluarkan oleh pemberi pinjaman. Jika pemberi gadai janji masih tidak boleh membawa pinjaman sehingga kini, maka syarikat gadai janji boleh melalui prosiding perampasan, selepas itu ia boleh menjual harta itu untuk mendapatkan semula baki yang terhutang.

Cara Tindakan Rampasan Berfungsi

Kebanyakan individu tidak mempunyai wang untuk membeli rumah atau hartanah secara tunai. Untuk membiayai pembelian, pengguna perlu mendapatkan gadai janji. Pemberi pinjaman mengambil kira beberapa pertimbangan sebelum meluluskan pinjaman, termasuk sejarah kredit dan pendapatan peminjam, serta nilai hartanah. Jika diluluskan, pemberi pinjaman dan peminjam menandatangani kontrak gadai janji, yang menggariskan kekerapan dan jumlah pembayaran.

Tetapi apa yang berlaku jika peminjam tidak dapat memenuhi kewajipan mereka? Apabila peminjam ingkar—sekurang-kurangnya empat bulan tertunggak—atau tidak memenuhi syarat kontrak, pemberi pinjaman mereka boleh memulakan tindakan rampasan selepas semua cara lain habis dan pembayaran melebihi 120 hari lewat. Langkah pertama ialah menyerahkan notis awam kepada Pejabat Perakam Daerah (atau pejabat kerajaan daerah yang sama tajuknya). Notis ini menunjukkan bahawa peminjam gagal membayar gadai janji. Di sesetengah negeri, notis itu dipanggil Notis Lalai,. manakala negeri lain memanggilnya sebagai lis pendens.

Pada ketika ini, peminjam memasuki pra-rampasan. Ini ialah tempoh tangguh yang membolehkan pemilik rumah sama ada menghasilkan wang untuk kekal semasa pinjaman mereka atau mengatur penjualan rumah. Jika peminjam masih tidak dapat menghasilkan dana atau pengaturan lain, maka pemberi pinjaman boleh meneruskan proses perampasan.

Langkah seterusnya melibatkan penetapan tarikh untuk lelongan rampasan. Pemberi pinjaman merekodkan Notis Jualan Pemegang Amanah di Pejabat Perakam Daerah, mengiklankan harta itu dan memberitahu peminjam tentang jualan yang akan berlaku. Lelongan biasanya berlaku di mahkamah daerah, di pejabat pemegang amanah,. atau di hartanah itu sendiri.

Sesetengah negeri membenarkan peminjam hak penebusan untuk mengemas kini pinjaman mereka sehingga saat hartanah itu dilelong.

Peraturan Tindakan Rampasan

Keperluan prosedur berkanun yang sangat khusus dan terperinci terpakai untuk perampasan dan mesti dipatuhi untuk mengelakkan pembatalan penjualan rampasan. Notis yang betul mengenai penjualan rampasan mesti diberikan kepada penghutang dan orang awam, tetapi prosedur yang tepat boleh berbeza mengikut negeri.

Selepas Kemelesetan Besar,. kerajaan AS mengeluarkan peraturan baharu untuk pemberi pinjaman yang ingin merampas hartanah. Ditubuhkan oleh Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB) pada 2013, peraturan baharu ini memberi perkhidmatan kepada pemilik rumah yang berada di ambang perampasan dan melindungi mereka daripada peminjaman pemangsa. Peraturan ini termasuk:

• Sekatan pengesanan dwi. Ini berlaku apabila pemberi pinjaman meneruskan dengan perampasan semasa mereka bekerja secara serentak dengan peminjam untuk mengelakkan perampasan. Notis pertama hanya boleh difailkan selepas gadai janji tunggakan selama 120 hari.

• Memberikan pilihan kepada penggadai selepas mereka terlepas dua pembayaran berturut-turut. Pilihan ini termasuk alternatif kepada perampasan.

• Meneroka semua alternatif kepada perampasan sebelum mengambil sebarang tindakan sedemikian di pihak pemberi pinjaman.

Peraturan ini telah diperluaskan pada tahun 2016. CFPB mengarahkan pemberi pinjaman untuk memberikan lebih banyak perlindungan kepada peminjam lebih daripada sekali sepanjang tempoh pinjaman. Agensi itu juga termasuk ahli keluarga peminjam yang masih hidup dan memerlukan pemberi pinjaman untuk menasihati peminjam apabila permohonan pengurangan kerugian—percubaan peminjam untuk bekerja dengan peminjam—habis.

Jenis Tindakan dalam Penyitaan

Proses rampasan berbeza mengikut keadaan, tetapi ia datang dalam dua jenis asas. Kira-kira separuh daripada negeri AS mewajibkan satu jenis, dengan jenis lain dalam separuh lagi. Sesetengah negeri membenarkan kedua-duanya.

Rampasan kehakiman adalah norma di 22 negeri. Pada asasnya, ini bermakna pemberi pinjaman perlu memfailkan tuntutan mahkamah rasmi dan mendapatkan kebenaran mahkamah untuk merampas anda. Seperti mana-mana tindakan undang-undang, anda mesti menerima saman bertulis rasmi dan aduan saman itu dan diberi peluang untuk menjawab dan mempertandingkannya.

Penyitaan tanpa kehakiman bermakna pemberi pinjaman tidak perlu melalui mahkamah. Sebaliknya, ia boleh merampas dengan menggunakan apa yang dipanggil klausa kuasa jualan dalam kontrak gadai janji anda, yang membenarkannya untuk merampas dan menjual harta anda jika anda telah gagal membayar pinjaman. Pemberi pinjaman menyukai perampasan bukan kehakiman kerana ia berjalan lebih cepat dan lebih murah daripada perampasan kehakiman, jelas sekali—tetapi mereka masih perlu mengikuti siri langkah yang diterangkan dalam statut negeri untuk menyelesaikan proses tersebut dengan teliti.

Cara Bertanding Tindakan Rampasan

Melawan tindakan rampasan adalah mungkin. Prosedurnya berbeza-beza, bergantung pada sama ada rampasan itu adalah kehakiman atau bukan kehakiman.

Berurusan dengan rampasan kehakiman adalah sedikit lebih mudah dan mudah: Memandangkan pemberi pinjaman perlu memfailkan saman di mahkamah terhadap anda, dan menghantar notis bertulis kepada anda, anda hanya perlu menjawab aduan dalam tempoh masa tertentu (saman akan nyatakan tempoh—biasanya 20 hingga 30 hari). Anda mesti berbuat demikian secara bertulis. Walaupun beban pembuktian terletak pada pemberi pinjaman, anda perlu memfailkan pembelaan yang terperinci dan digariskan.

Jawapan anda hendaklah merangkumi jawapan kepada setiap tuntutan yang dibuat oleh pemberi pinjaman dalam aduannya, dalam susunan yang sama. Anda juga boleh membuat pembelaan afirmatif, menunjukkan sebarang kesilapan di pihak pemberi pinjaman (seperti kegagalan untuk mengeluarkan amaran atau notis awal) atau berhujah bahawa saman itu tidak sepatutnya dibawa di tempat pertama.

Dengan perampasan tanpa kehakiman, anda perlu menjadi lebih proaktif. Oleh kerana perampasan bukan kehakiman berlaku di luar mahkamah, anda perlu perlu memfailkan tuntutan mahkamah untuk mendapatkan hakim menghentikan prosiding. Dan beban pembuktian akan ditanggung oleh anda, kerana hak untuk merampas akan menjadi sebahagian daripada kontrak gadai janji yang anda tandatangani.

Secara teknikal, semasa memfailkan saman anda, anda akan meminta dua perkara: usul untuk perintah sekatan sementara dan injunksi awal untuk menghentikan penjualan rampasan semasa kes anda dibicarakan. Biasanya, pemilik rumah juga meminta mahkamah untuk injunksi kekal. Pada perbicaraan injunksi awal, anda akan mengemukakan pihak anda—sama seperti hujah yang akan anda kemukakan dalam respons anda terhadap saman rampasan kehakiman—dengan sebarang dokumen sokongan.

Rampasan dan Pandemi

Kemelesetan ekonomi tahun 2020 yang dicetuskan oleh pandemik COVID-19 menjejaskan pemilik rumah di seluruh dunia. Kerajaan persekutuan tambahan meletakkan perlindungan di Amerika Syarikat di bawah Akta Bantuan, Bantuan dan Keselamatan Ekonomi (CARES) Coronavirus dengan mengumumkan moratorium perampasan dan pelepasan kewangan untuk pemilik rumah. Peraturan ini melindungi pemilik rumah yang mempunyai gadai janji yang disokong oleh persekutuan atau mereka yang disokong oleh perusahaan tajaan kerajaan (GSE) seperti Fannie Mae dan Freddie Mac.

Kerajaan meletakkan moratorium ke atas perampasan, membenarkan pemilik rumah tinggal di rumah mereka semasa krisis kesihatan. Peminjam mesti mendekati pemberi pinjaman mereka untuk mengetahui pilihan mereka. Sesetengah pemberi pinjaman mungkin menawarkan kesabaran kepada peminjam,. yang membolehkan mereka menahan atau mengurangkan pembayaran mereka. Pilihan lain ialah pelepasan pembayaran, membenarkan penggadai menangguhkan pembayaran untuk tempoh masa tertentu. Pembayaran yang terlepas disebabkan oleh kesabaran dan pembayaran yang tertunda tidak dihapuskan. Sebaliknya, mereka mesti dibayar selepas tempoh tamat.

Selepas memegang jawatan pada Jan. 20, 2021, Presiden Biden meminta agar larangan perampasan dan pengusiran dilanjutkan hingga 31 Mac 2021, dan seterusnya dilanjutkan beberapa kali, dengan lanjutan terakhir berlaku pada 24 Jun 2021, hingga 31 Julai 2021.

Garisan bawah

Tindakan rampasan merujuk kepada prosiding undang-undang yang dimulakan oleh notis awam yang dikeluarkan oleh pemberi pinjaman selepas peminjam ingkar pada gadai janji mereka. Selepas mengeluarkan notis awam, pemberi pinjaman memberikan tempoh tangguh kepada peminjam untuk membenarkan penggadai membawa pinjaman yang terkini. Jika pemberi gadai janji masih tidak boleh membawa pinjaman sehingga kini, maka syarikat gadai janji boleh melalui prosiding perampasan, selepas itu ia boleh menjual harta itu untuk mendapatkan semula baki yang terhutang.

Sebagai tindak balas kepada kemelesetan ekonomi pada tahun 2020, kerajaan AS melanjutkan moratorium ke atas penyitaan gadai janji untuk membantu pemilik rumah yang bergelut sehingga 31 Julai 2021, dan membenarkan tempoh pendaftaran untuk penangguhan gadai janji dilanjutkan hingga September. 30, 2021.

##Sorotan

• Sebagai tindak balas kepada kemelesetan ekonomi pada tahun 2020 untuk membantu pemilik rumah yang bergelut, kerajaan AS melanjutkan moratorium ke atas perampasan gadai janji buat kali terakhir hingga 31 Julai 2021, dan membenarkan tempoh pendaftaran untuk penangguhan gadai janji dilanjutkan sehingga 10 Sept. 30, 2021.

• Perlindungan yang dipertingkatkan untuk peminjam melarang pemberi pinjaman daripada memfailkan notis pertama sebelum 120 hari kenakalan.

• Selepas mengeluarkan notis awam, pemberi pinjaman memberikan tempoh tangguh kepada peminjam untuk membenarkan penggadai membawa pinjaman yang dikemas kini.

• Lelongan membolehkan pemberi pinjaman menjual rumah.

• Tindakan beralih ke pra-rampasan jika peminjam tidak dapat membuat pengaturan.

• Tindakan rampasan ialah proses undang-undang yang dimulakan oleh pemberi pinjaman selepas peminjam gagal membayar gadai janji mereka.