Avskärmningsåtgärd

Vad är utestängningsåtgärd?

Termen "utmätningsåtgärd" hänvisar till rättsliga förfaranden som inletts av en långivare efter att en låntagare misslyckats med sitt bolån. Långivare kan hävda sina rättigheter genom en utmätning när låntagare inte antingen betalar inteckningar eller uppfyller de skyldigheter som anges i deras bolåneavtal.

Åtgärd om utmätning inleds genom ett offentligt meddelande utfärdat av långivaren. Om pantsättaren fortfarande inte kan uppdatera lånet, kan hypoteksbolaget gå igenom ett utmätningsförfarande, varefter det kan sälja fastigheten för att få tillbaka det skyldiga saldot.

Hur utestängningsåtgärder fungerar

De flesta individer har inte pengar att köpa ett hem eller en egendom med kontanter. För att finansiera köpet måste konsumenterna få ett bolån. En långivare tar flera hänsyn innan han godkänner ett lån, inklusive en låntagares kredithistorik och inkomst, samt fastighetsvärdet. Om de godkänns undertecknar långivaren och låntagaren ett bolånekontrakt, som beskriver betalningsfrekvens och belopp.

Men vad händer om låntagaren inte kan fullgöra sina skyldigheter? När en låntagare fallerar – minst fyra månader i efterskott – eller inte lever upp till villkoren i kontraktet, kan deras långivare inleda en utmätningsåtgärd efter att alla andra vägar är uttömda och betalningar är mer än 120 dagar förfallna. Det första steget är att skicka in ett offentligt meddelande till länsregistreringskontoret (eller länsstyrelsen med liknande titel). Detta meddelande indikerar att låntagaren misslyckats med inteckningen. I vissa stater kallas meddelandet ett meddelande om standard,. medan andra stater kallar det en litispendens .

Vid denna tidpunkt går låntagaren in i pre-avskärmning. Detta är en anståndsperiod som tillåter husägaren att antingen komma med pengar för att hålla sig uppdaterad på sitt lån eller ordna en försäljning av bostaden. Om låntagaren fortfarande inte kan komma med pengarna eller något annat arrangemang, kan långivaren fortsätta med avskärmningsprocessen.

Nästa steg innebär att sätta ett datum för avskärmningsauktionen. Långivaren registrerar ett meddelande om förvaltarens försäljning på länsregistreringskontoret, annonserar om fastigheten och meddelar låntagaren om den förestående försäljningen. Auktionen äger normalt rum på länsrättshuset, på förvaltarens kansli eller på själva fastigheten.

Vissa stater tillåter låntagare rätten till inlösen att uppdatera sitt lån till det ögonblick då egendomen auktioneras ut.

Regler för utestängningsåtgärder

Mycket specifika och detaljerade lagstadgade procedurkrav gäller för utmätningar och måste följas för att undvika ogiltigförklaring av en utmätningsförsäljning. Korrekt meddelande om utmätningsförsäljningen måste ges till gäldenären och allmänheten, men de exakta förfarandena kan variera beroende på stat.

Efter den stora lågkonjunkturen utfärdade den amerikanska regeringen nya regler för långivare som vill avskärma fastigheter. Dessa nya regler, som inrättades av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) 2013, tjänade husägare som är på randen av utestängning och skyddar dem från underprissättningar. Dessa regler inkluderar:

• Begränsningen av dubbel spårning. Detta inträffar när långivaren fortsätter med avskärmning samtidigt som de arbetar med låntagaren för att undvika utestängning. Första anmälan kan endast lämnas efter att inteckningen är förfallen i 120 dagar.

• Att ge pantsättaren optioner efter att de missat två på varandra följande betalningar. Dessa alternativ inkluderar alternativ till avskärmning.

• Utforska alla alternativ till utestängning innan någon sådan åtgärd vidtas från långivarens sida.

Dessa regler utökades under 2016. CFPB instruerade långivare att ge låntagare mer skydd mer än en gång under lånet. Byrån inkluderade också överlevande familjemedlemmar till en avliden låntagare och kräver att långivare ger råd till låntagare när ansökningar om förlustreducering – långivares försök att arbeta med låntagare – är uttömda.

Typer av åtgärder vid avskärmning

Avskärmningsprocesser skiljer sig åt beroende på stat, men de finns i två grundläggande typer. Ungefär hälften av USA:s stater har mandat för en typ, med den andra typen i den andra hälften. Vissa stater tillåter båda.

Rättslig utestängning är normen i 22 stater. I grund och botten innebär det att långivaren måste lämna in en formell stämningsansökan och få en domstols tillstånd att utmäta dig. Som med alla rättsliga åtgärder måste du få en formell skriftlig kallelse och klagomål om stämningen och ges en chans att svara och bestrida den.

En icke-rättslig utmätning innebär att en långivare inte behöver gå igenom domstol. Snarare kan den utmäta genom att åberopa vad som kallas en försäljningsrättsklausul i ditt bolånekontrakt, som ger den rätt att beslagta och sälja din egendom om du har misslyckats med lånet. Långivare gillar icke-rättslig avskärmning eftersom det går mycket snabbare och är billigare än rättslig avskärmning, uppenbarligen - men de måste fortfarande noggrant följa en rad steg som beskrivs i statens stadgar för att slutföra processen.

Hur man bestrider utestängningsåtgärder

Det är möjligt att bekämpa en utestängningsåtgärd. Förfarandet varierar beroende på om utmätningen är rättslig eller icke-rättslig.

Att hantera en rättslig utmätning är lite lättare och okomplicerat: eftersom långivaren har varit tvungen att väcka talan mot dig i domstol och skicka ett skriftligt meddelande till dig, måste du helt enkelt svara på klagomålet inom en viss tid (kallelsen kommer att ange perioden – det är vanligtvis 20 till 30 dagar). Du måste göra det skriftligen. Medan bevisbördan ligger på långivaren måste du lämna in ett detaljerat och avgränsat försvar.

Ditt svar bör innehålla svar på vart och ett av de anspråk som långivaren gör i sitt klagomål, i samma ordning. Du kan också göra ett jakande försvar, påpeka eventuella fel från långivarens sida (som underlåtenhet att utfärda tidigare varningar eller meddelanden) eller argumentera för att talan inte borde ha väckts i första hand.

Med en icke-rättslig avskärmning måste du vara mer proaktiv. Eftersom icke-rättsliga utmätningar pågår utanför domstol, måste du lämna in en stämningsansökan för att få en domare att stoppa förfarandet. Och bevisbördan kommer att ligga på dig, eftersom rätten att utmäta kommer att ha varit en del av bolånekontraktet som du skrev på.

Tekniskt sett, när du lämnar in din talan, kommer du att be om två saker: en yrkande om ett tillfälligt besöksförbud och ett preliminärt föreläggande för att stoppa en utmätningsförsäljning medan ditt fall prövas. Vanligtvis begär även husägare domstolen om ett permanent föreläggande. Vid förhandlingen om preliminärt föreläggande kommer du att presentera din sida – liknande de argument som du skulle anföra i ditt svar på en stämningsansökan om utmätning – med eventuella stödjande dokument.

Utestängning och pandemin

Den ekonomiska nedgången 2020 som utlöstes av covid-19-pandemin påverkade husägare runt om i världen. Den federala regeringen lägger ytterligare skydd i USA under lagen om stöd, lättnad och ekonomisk säkerhet (CARES) genom att tillkännage ett moratorium för utmätningar och ekonomisk lättnad för husägare. Dessa regler skyddar husägare som har federalt stödda bolån eller de som stöds av statligt sponsrade företag (GSE) som Fannie Mae och Freddie Mac.

Regeringen lade ut ett moratorium för utmätningar, vilket gjorde det möjligt för husägare att stanna i sina hem under hälsokrisen. Låntagare måste kontakta sina långivare för att ta reda på deras alternativ. Vissa långivare kan erbjuda låntagare tålamod,. vilket gör att de kan hålla kvar eller minska sina betalningar. Ett annat alternativ är betalningslättnader, vilket gör att pantsättare kan skjuta upp betalningar under en viss tid. Betalningar som missas på grund av tålamod och de som skjuts upp elimineras inte. Istället ska de betalas efter periodens slut.

Efter tillträdet den jan. 20, 2021, begärde president Biden att förbudet mot utestängningar och vräkningar skulle förlängas till och med den 31 mars 2021, och därefter förlängas flera gånger, med den sista förlängningen den 24 juni 2021 för att förlängas till och med den 31 juli 2021.

Poängen

En utmätningsåtgärd hänvisar till rättsliga förfaranden som inleds genom ett offentligt meddelande som utfärdats av långivaren efter att en låntagare misslyckats med sin inteckning. Efter att ha utfärdat det offentliga meddelandet ger långivaren låntagaren en frist för att pantsättaren ska kunna uppdatera lånet. Om pantsättaren fortfarande inte kan uppdatera lånet, kan hypoteksbolaget gå igenom ett utmätningsförfarande, varefter det kan sälja fastigheten för att få tillbaka det skyldiga saldot.

Som svar på den ekonomiska nedgången 2020 förlängde den amerikanska regeringen ett moratorium för utmätning av bolån för att hjälpa kämpande husägare till och med den 31 juli 2021, och lät inskrivningsperioden för utlåning av bolån sträcka sig till september. 30, 2021.

##Höjdpunkter

• Som svar på den ekonomiska nedgången 2020 för att hjälpa kämpande husägare förlängde den amerikanska regeringen ett moratorium för utmätningar av bolån för en sista gång till och med den 31 juli 2021, och lät registreringsperioden för bolånehållsamhet sträcka sig till september. 30, 2021.

• Förbättrade skydd för låntagare förbjuder långivare att lämna in första anmälningar före 120 dagars försummelse.

– Efter att ha utfärdat ett offentligt meddelande ger långivaren låntagaren en anståndstid för att pantsättaren ska kunna uppdatera lånet.

– En auktion låter långivaren sälja bostaden.

• Åtgärden övergår till förhandsutmätning om låntagaren inte kan göra arrangemang.

– En utmätningsåtgärd är en rättslig process som initieras av en långivare efter att en låntagare inte betalat sitt bolån.