Azione di preclusione
Che cos'è l'azione di preclusione?
Il termine "azione di preclusione" si riferisce a procedimenti legali avviati da un prestatore dopo che un mutuatario è inadempiente sul proprio mutuo. I prestatori possono far valere i loro diritti attraverso una preclusione quando i mutuatari non riescono a pagare il mutuo o non adempiono agli obblighi delineati nel loro contratto di mutuo.
L'azione di preclusione è avviata da un avviso pubblico emesso dal prestatore. Se il mutuatario non riesce ancora ad aggiornare il prestito, la società ipotecaria può procedere con una procedura di pignoramento, dopodiché può vendere la proprietà per recuperare il saldo dovuto.
Come funziona l'azione di preclusione
La maggior parte delle persone non ha i soldi per acquistare una casa o una proprietà in contanti. Per finanziare l'acquisto, i consumatori devono ottenere un mutuo. Un prestatore prende in considerazione diverse considerazioni prima di approvare un prestito, tra cui la storia creditizia e il reddito di un mutuatario, nonché il valore della proprietà. Se approvato, il prestatore e il mutuatario firmano un contratto di mutuo, che delinea la frequenza e l'importo del pagamento.
Ma cosa succede se il mutuatario non può adempiere ai propri obblighi? Quando un mutuatario è inadempiente - almeno quattro mesi in arretrato - o non è all'altezza delle condizioni del contratto, il suo prestatore può avviare un'azione di preclusione dopo che tutte le altre vie sono esaurite e i pagamenti sono scaduti da più di 120 giorni. Il primo passo è presentare un avviso pubblico all'ufficio del registro della contea (o all'ufficio del governo della contea con un titolo simile). Questo avviso indica che il mutuatario è inadempiente sul mutuo. In alcuni stati, l'avviso è chiamato Notice of Default,. mentre altri lo chiamano lis pendens.
A questo punto, il mutuatario entra in pre-preclusione. Questo è un periodo di grazia che consente al proprietario di casa di trovare i soldi per rimanere aggiornato sul prestito o organizzare una vendita della casa. Se il mutuatario non riesce ancora a trovare i fondi o un altro accordo, il prestatore può procedere con il processo di preclusione.
Il passo successivo prevede la fissazione di una data per l' asta di preclusione. Il prestatore registra un avviso di vendita del fiduciario presso l'ufficio del registro della contea, pubblicizza la proprietà e notifica al mutuatario della vendita imminente. L'asta si svolge normalmente presso il tribunale della contea, presso l'ufficio del fiduciario o sulla proprietà stessa.
Alcuni stati consentono ai mutuatari il diritto di riscatto per aggiornare il loro prestito fino al momento in cui la proprietà viene messa all'asta.
Regole dell'azione di preclusione
Requisiti procedurali di legge molto specifici e dettagliati si applicano ai pignoramenti e devono essere rispettati per evitare l'annullamento di una vendita di preclusione. La corretta comunicazione della vendita di preclusione deve essere data al debitore e al pubblico in generale, ma le procedure esatte possono variare a seconda dello stato.
Dopo la Grande Recessione,. il governo degli Stati Uniti ha emanato nuove regole per i finanziatori che cercano di precludere le proprietà. Istituite dal Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) nel 2013, queste nuove regole sono al servizio dei proprietari di case sull'orlo della preclusione e li proteggono dai prestiti predatori. Queste regole includono:
La restrizione del doppio tracciamento. Ciò si verifica quando il prestatore procede con la preclusione mentre lavorano contemporaneamente con il mutuatario per evitare la preclusione. I primi avvisi possono essere depositati solo dopo che il mutuo è insoluto per 120 giorni.
Fornire opzioni al mutuatario dopo aver saltato due pagamenti consecutivi. Queste opzioni includono alternative alla preclusione.
Esplorare tutte le alternative alla preclusione prima di intraprendere qualsiasi azione del genere da parte del prestatore.
Queste regole sono state ampliate nel 2016. Il CFPB ha incaricato i prestatori di fornire più protezioni ai mutuatari più di una volta nel corso del prestito. L'agenzia includeva anche i familiari sopravvissuti di un mutuatario deceduto e richiede ai prestatori di avvisare i mutuatari quando le domande di mitigazione delle perdite, i tentativi dei prestatori di lavorare con i mutuatari, sono esaurite.
Tipi di azioni nella preclusione
I processi di preclusione differiscono in base allo stato, ma sono disponibili in due tipi fondamentali. Circa la metà degli stati degli Stati Uniti impone un tipo, con l'altro tipo nell'altra metà. Alcuni stati consentono entrambi.
La preclusione giudiziaria è la norma in 22 stati. Fondamentalmente, significa che il prestatore deve intentare una causa formale e ottenere il permesso di un tribunale per precluderti. Come per qualsiasi azione legale, è necessario ricevere una citazione scritta formale e una denuncia della causa e avere la possibilità di rispondere e contestarla.
La preclusione stragiudiziale significa che un prestatore non deve passare attraverso i tribunali. Piuttosto, può precludere invocando quella che viene chiamata una clausola del potere di vendita nel tuo contratto di mutuo, che lo autorizza a sequestrare e vendere la tua proprietà se sei inadempiente sul prestito. I finanziatori amano la preclusione extragiudiziale perché è molto più veloce ed è più economica della preclusione giudiziaria, ovviamente, ma devono comunque seguire attentamente una serie di passaggi descritti negli statuti statali per completare il processo.
Come contestare l'azione di preclusione
Combattere un'azione di preclusione è possibile. La procedura varia a seconda che il pignoramento sia giudiziale o stragiudiziale.
Gestire un pignoramento giudiziario è un po' più semplice e diretto: poiché l'istituto di credito ha dovuto intentare una causa in tribunale contro di te e inviarti una comunicazione scritta, devi semplicemente rispondere alla denuncia entro un certo lasso di tempo (la citazione sarà indicare il periodo (di solito è da 20 a 30 giorni). Devi farlo per iscritto. Mentre l'onere della prova è a carico del prestatore, è necessario presentare una difesa dettagliata e delineata.
La tua risposta dovrebbe includere le risposte a ciascuna delle affermazioni che il prestatore fa nella sua denuncia, nello stesso ordine. Puoi anche montare una difesa affermativa, sottolineando eventuali errori da parte del prestatore (come la mancata emissione di avvisi o avvisi precedenti) o sostenendo che la causa non avrebbe dovuto essere intentata in primo luogo.
Con una preclusione extragiudiziale, devi essere più proattivo. Poiché i pignoramenti extragiudiziali procedono al di fuori del tribunale, dovrai presentare una causa per convincere un giudice a fermare il procedimento. E l'onere della prova spetterà a te, perché il diritto di preclusione sarà stato parte del contratto di mutuo che hai firmato.
Tecnicamente, al momento della presentazione della causa, chiederai due cose: una mozione per un ordine restrittivo temporaneo e un'ingiunzione preliminare per interrompere una vendita di preclusione mentre il tuo caso è in discussione. Di solito, i proprietari di abitazione chiedono anche al tribunale un'ingiunzione permanente. All'udienza preliminare di ingiunzione, presenterai la tua parte - in modo simile alle argomentazioni che vorresti montare nella tua risposta a una citazione di pignoramento giudiziario - con eventuali documenti giustificativi.
Pignoramento e pandemia
La recessione economica del 2020 innescata dalla pandemia di COVID-19 ha colpito i proprietari di case di tutto il mondo. Il governo federale ha messo ulteriori protezioni negli Stati Uniti ai sensi del Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act annunciando una moratoria sui pignoramenti e sgravi finanziari per i proprietari di case. Queste regole proteggono i proprietari di case che hanno mutui garantiti dal governo federale o quelli che sono supportati da imprese sponsorizzate dal governo (GSE) come Fannie Mae e Freddie Mac.
Il governo ha imposto una moratoria sui pignoramenti, consentendo ai proprietari di case di rimanere nelle loro case durante l'emergenza sanitaria. I mutuatari devono rivolgersi ai loro istituti di credito per scoprire le loro opzioni. Alcuni istituti di credito possono offrire ai mutuatari la tolleranza,. che consente loro di trattenere o ridurre i pagamenti. Un'altra opzione è lo sgravio del pagamento, che consente ai mutuatari di differire i pagamenti per un certo periodo di tempo. I pagamenti mancati per tolleranza e quelli differiti non vengono eliminati. Invece, devono essere pagati dopo la fine del periodo.
Dopo essere entrato in carica il 20 gennaio 2021, il presidente Biden ha chiesto che il divieto di pignoramenti e sfratti fosse prorogato fino al 31 marzo 2021 e successivamente prorogato più volte, con l'estensione finale avvenuta il 24 giugno 2021, fino al 31 luglio , 2021.
La linea di fondo
Un'azione di preclusione si riferisce a procedimenti legali avviati da un avviso pubblico emesso dal prestatore dopo che un mutuatario è inadempiente sul proprio mutuo. Dopo aver emesso l'avviso pubblico, il prestatore concede al mutuatario un periodo di grazia per consentire al mutuatario di aggiornare il prestito. Se il mutuatario non riesce ancora ad aggiornare il prestito, la società ipotecaria può procedere con una procedura di pignoramento, dopodiché può vendere la proprietà per recuperare il saldo dovuto.
In risposta alla recessione economica del 2020, il governo degli Stati Uniti ha esteso una moratoria sui pignoramenti dei mutui per aiutare i proprietari di case in difficoltà fino al 31 luglio 2021 e ha consentito che il periodo di iscrizione per la concessione dei mutui si estendesse fino al 30 settembre 2021.
Mette in risalto
In risposta alla recessione economica del 2020 per aiutare i proprietari di case in difficoltà, il governo degli Stati Uniti ha esteso una moratoria sui pignoramenti dei mutui per l'ultima volta fino al 31 luglio 2021 e ha consentito che il periodo di iscrizione per la concessione dei mutui si estendesse fino al 30 settembre 2021.
Le protezioni rafforzate per i mutuatari vietano ai prestatori di presentare le prime notifiche prima di 120 giorni di insolvenza.
Dopo aver emesso un avviso pubblico, il prestatore concede al mutuatario un periodo di grazia per consentire al mutuatario di aggiornare il prestito.
Un'asta consente al prestatore di vendere la casa.
L'azione si sposta in pre-preclusione se il mutuatario non può prendere accordi.
Un'azione di preclusione è un procedimento legale avviato da un prestatore dopo che un mutuatario è inadempiente sul proprio mutuo.
