Tvangsauktionsaktion
Hvad er afskærmningshandling?
Udtrykket "afskærmning" refererer til retssager indledt af en långiver , efter at en låntager misligholder sit realkreditlån. Långivere kan håndhæve deres rettigheder gennem en tvangsauktion,. når låntagere undlader at enten betale realkreditlån eller opfylde de forpligtelser, der er beskrevet i deres realkreditaftale.
Afskærmning indledes af en offentlig meddelelse udstedt af långiver. Hvis pantsætter stadig ikke kan bringe lånet ajour, så kan realkreditselskabet gå i gang med tvangsauktion, hvorefter det kan sælge ejendommen for at inddrive den skyldige saldo.
Sådan fungerer afskærmningsaktion
De fleste individer har ikke penge til at købe et hjem eller ejendom med kontanter. For at finansiere købet skal forbrugerne have et realkreditlån. En långiver tager flere overvejelser i betragtning, før han godkender et lån, herunder en låntagers kredithistorik og indkomst samt ejendomsværdien. Hvis det godkendes, underskriver långiver og låntager en realkreditkontrakt, som angiver betalingshyppighed og beløb.
Men hvad sker der, hvis låntageren ikke kan opfylde sine forpligtelser? Når en låntager misligholder - mindst fire måneder i restance - eller ikke lever op til betingelserne i kontrakten, kan deres långiver indlede en tvangsauktion, efter at alle andre muligheder er udtømt, og betalingerne er mere end 120 dage forfaldne. Det første skridt er at indsende en offentlig meddelelse til County Recorder's Office (eller en lignende titel county Government Office). Denne meddelelse angiver, at låntager har misligholdt realkreditlånet. I nogle stater kaldes meddelelsen en Notice of Default,. mens andre stater kalder den en litispendens .
På dette tidspunkt går låntageren ind på præ-afskærmning. Dette er en afdragsfri periode, der giver boligejeren mulighed for enten at finde på pengene til at holde sig opdateret på deres lån eller arrangere et salg af boligen. Hvis låntageren stadig ikke kan komme med midlerne eller en anden ordning, så kan långiveren fortsætte med afskærmningsprocessen.
Det næste trin indebærer at fastsætte en dato for afskærmningsauktionen. Långiveren registrerer en meddelelse om forvalterens salg på County Recorder's Office, annoncerer ejendommen og underretter låntageren om det forestående salg. Auktionen finder normalt sted ved amtsretten, på kuratorens kontor eller på selve ejendommen.
Nogle stater giver låntagere ret til indfrielse til at opdatere deres lån til det tidspunkt, hvor ejendommen auktioneres.
Handlingsregler for afskærmning
Meget specifikke og detaljerede lovbestemte procedurekrav gælder for tvangsauktioner og skal overholdes for at undgå ugyldiggørelse af et tvangssalg. Korrekt meddelelse om tvangsauktionen skal gives til debitor og offentligheden, men de nøjagtige procedurer kan variere fra stat til stat.
Efter den store recession udstedte den amerikanske regering nye regler for långivere, der ønsker at afskærme ejendomme. Disse nye regler blev oprettet af Consu mer Financial Protection Bureau (CFPB) i 2013 og tjente husejere, der er på randen af tvangsauktion, og beskytter dem mod udlån. Disse regler omfatter:
Begrænsningen af dobbelt sporing. Dette sker, når långiveren fortsætter med tvangsauktion, mens de samtidig arbejder med låntageren for at undgå tvangsauktion. Første varsel kan først indgives, efter at realkreditlånet er forfaldent i 120 dage.
At give pantsætteren muligheder, efter at de går glip af to på hinanden følgende betalinger. Disse muligheder omfatter alternativer til afskærmning.
Undersøgelse af alle alternativer til afskærmning, før du foretager en sådan handling fra långiverens side.
Disse regler blev udvidet i 2016. CFPB instruerede långivere til at yde mere beskyttelse til låntagere mere end én gang i løbet af lånet. Agenturet inkluderede også overlevende familiemedlemmer til en afdød låntager og kræver, at långivere rådgiver låntagere, når ansøgninger om tabsbegrænsning - långiveres forsøg på at arbejde med låntagere - er udtømt.
Handlingstyper ved afskærmning
Afskærmningsprocesser er forskellige fra stat, men de kommer i to grundlæggende typer. Omkring halvdelen af amerikanske stater giver mandat til én type, med den anden type i den anden halvdel. Nogle stater tillader begge dele.
Retslig afskærmning er normen i 22 stater. Grundlæggende betyder det, at långiver skal anlægge en formel retssag og få en domstols tilladelse til at tvangsauktionere dig. Som med enhver retssag skal du modtage en formel skriftlig indkaldelse og klage over sagen og have en chance for at svare og bestride den.
Ikke-retlig afskærmning betyder, at en långiver ikke behøver at gå gennem domstolene. Det kan snarere tvangsauktionere ved at påberåbe sig det, der kaldes en salgsbeføjelsesklausul i din realkreditkontrakt, som giver den tilladelse til at beslaglægge og sælge din ejendom, hvis du har misligholdt lånet. Långivere kan godt lide ikke-retslig afskærmning, fordi det går meget hurtigere og er billigere end retsafskærmning, naturligvis - men de skal stadig nøje følge en række trin beskrevet i statens vedtægter for at fuldføre processen.
Sådan bestrides afskærmningsaktion
Det er muligt at bekæmpe en afskærmningshandling. Proceduren varierer, afhængigt af om tvangsauktionen er retslig eller ikke-retlig.
Håndtering af en retslig tvangsauktion er lidt nemmere og ligetil: Da långiver har været nødt til at anlægge sag mod dig i retten og sende dig en skriftlig meddelelse, skal du blot svare på klagen inden for en vis tid (indkaldelsen vil angiv perioden - det er normalt 20 til 30 dage). Det skal du gøre skriftligt. Mens bevisbyrden ligger på långiveren, skal du indgive et detaljeret og afgrænset forsvar.
Dit svar bør indeholde svar på hvert af de krav, som långiver fremsætter i sin klage, i samme rækkefølge. Du kan også montere et bekræftende forsvar, påpege eventuelle fejl fra långivers side (som manglende udsendelse af tidligere advarsler eller meddelelser) eller argumentere for, at sagen ikke skulle have været anlagt i første omgang.
Med en ikke-retlig afskærmning skal du være mere proaktiv. Fordi ikke-retslige tvangsauktioner foregår uden for retten, skal du anlægge sag for at få en dommer til at standse sagen. Og bevisbyrden vil ligge på dig, for tvangsauktionsretten vil have været en del af den realkreditkontrakt, som du har underskrevet.
Teknisk set, når du anlægger din sag, vil du bede om to ting: et forslag om et midlertidigt tilhold og et foreløbigt påbud om at standse et tvangsauktion, mens din sag bliver behandlet. Normalt beder boligejerne også retten om et permanent forbud. Ved den foreløbige forbudshøring vil du præsentere din side - svarende til de argumenter, du ville fremføre i dit svar på en retslig tvangsindkaldelse - med eventuelle støttedokumenter.
Afskærmning og pandemien
Den økonomiske nedtur i 2020 udløst af COVID-19-pandemien ramte boligejere over hele verden. Den føderale regering indførte yderligere beskyttelse i USA under loven om Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) ved at annoncere et moratorium for tvangsauktioner og økonomisk lettelse for husejere. Disse regler beskytter boligejere, der har føderalt støttede realkreditlån, eller dem, der er støttet af regeringssponserede virksomheder (GSE'er) som Fannie Mae og Freddie Mac.
Regeringen indførte et moratorium for tvangsauktioner, hvilket tillod husejere at blive i deres hjem under sundhedskrisen. Låntagere skal henvende sig til deres långivere for at finde ud af deres muligheder. Nogle långivere kan tilbyde låntagere overbærenhed,. hvilket giver dem mulighed for at holde eller reducere deres betalinger. En anden mulighed er betalingsfritagelse, der giver panthavere mulighed for at udskyde betalinger i en vis periode. Betalinger, der går glip af på grund af overbærenhed, og dem, der er udskudt, elimineres ikke. I stedet skal de betales efter periodens udløb.
Efter at have tiltrådt embedet den 20. januar 2021 anmodede præsident Biden om, at forbuddet mod tvangsauktioner og udsættelser blev forlænget til den 31. marts 2021 og efterfølgende forlænget flere gange, hvor den endelige forlængelse fandt sted den 24. juni 2021 til at forlænge til den 31. juli , 2021.
Bundlinjen
En tvangsauktion refererer til retssager indledt af en offentlig meddelelse udstedt af långiveren, efter at en låntager misligholder sit realkreditlån. Efter at have udstedt den offentlige meddelelse giver långiver låntageren en henstandsperiode, så pantsætteren kan ajourføre lånet. Hvis pantsætter stadig ikke kan bringe lånet ajour, så kan realkreditselskabet gå i gang med tvangsauktion, hvorefter det kan sælge ejendommen for at inddrive den skyldige saldo.
Som svar på den økonomiske afmatning i 2020 forlængede den amerikanske regering et moratorium for tvangsauktioner af realkreditlån for at hjælpe kæmpende boligejere til den 31. juli 2021 og tillod tilmeldingsperioden for pantoverholdelse til at forlænge til den 30. september 2021.
Højdepunkter
Som svar på den økonomiske afmatning i 2020 for at hjælpe kæmpende husejere, forlængede den amerikanske regering et moratorium for tvangsauktioner af realkreditlån for en sidste gang til den 31. juli 2021 og tillod tilmeldingsperioden for tilbageholdelse af realkreditlån til at forlænge til den 30. september 2021.
Forbedret beskyttelse for låntagere forbyder långivere at indgive første meddelelser før 120 dages kriminalitet.
Efter at have udsendt en offentlig bekendtgørelse giver långiver låntager en henstandsperiode, så pantsætteren kan ajourføre lånet.
En auktion giver långiver mulighed for at sælge boligen.
Handlingen flyttes til præ-afskærmning, hvis låntageren ikke kan træffe foranstaltninger.
En tvangsauktion er en juridisk proces iværksat af en långiver, efter at en låntager misligholder sit realkreditlån.
