Zwangsvollstreckung

Was ist eine Zwangsvollstreckung?

Der Begriff „Zwangsvollstreckung“ bezieht sich auf Gerichtsverfahren, die von einem Kreditgeber eingeleitet werden, nachdem ein Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug gerät . Kreditgeber können ihre Rechte durch eine Zwangsvollstreckung durchsetzen, wenn Kreditnehmer entweder die Hypothekenzahlungen nicht leisten oder die in ihrem Hypothekenvertrag festgelegten Verpflichtungen nicht erfüllen.

Die Zwangsvollstreckung wird durch eine öffentliche Bekanntmachung des Kreditgebers eingeleitet. Wenn der Hypothekengeber das Darlehen immer noch nicht auf den neuesten Stand bringen kann, kann die Hypothekenbank ein Zwangsvollstreckungsverfahren durchführen, wonach sie die Immobilie verkaufen kann, um den geschuldeten Restbetrag einzutreiben.

So funktioniert die Zwangsvollstreckung

Die meisten Menschen haben nicht das Geld, um ein Haus oder eine Immobilie mit Bargeld zu kaufen. Um den Kauf zu finanzieren, müssen Verbraucher eine Hypothek aufnehmen. Ein Kreditgeber berücksichtigt mehrere Überlegungen, bevor er einen Kredit genehmigt, einschließlich der Kreditwürdigkeit und des Einkommens eines Kreditnehmers sowie des Immobilienwerts. Wenn dies genehmigt wird, unterzeichnen der Kreditgeber und der Kreditnehmer einen Hypothekenvertrag, in dem die Zahlungshäufigkeit und der Betrag festgelegt sind.

Doch was passiert, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann? Wenn ein Kreditnehmer in Verzug gerät – mindestens vier Monate im Rückstand – oder die Vertragsbedingungen nicht erfüllt, kann sein Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung einleiten, nachdem alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind und Zahlungen mehr als 120 Tage überfällig sind. Der erste Schritt besteht darin, eine öffentliche Bekanntmachung beim County Recorder's Office (oder einem ähnlich betitelten County Government Office) einzureichen. Diese Mitteilung zeigt an, dass der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug geraten ist. In manchen Staaten wird die Kündigung als Notice of Default bezeichnet , in anderen Staaten als Rechtshängigkeit .

An diesem Punkt tritt der Kreditnehmer in die Vorverfallserklärung ein. Dies ist eine Schonfrist, die es dem Hausbesitzer ermöglicht, entweder das Geld aufzubringen, um mit seinem Darlehen auf dem Laufenden zu bleiben, oder einen Verkauf des Hauses zu arrangieren. Wenn der Kreditnehmer immer noch nicht mit den Mitteln oder einer anderen Vereinbarung aufwarten kann, kann der Kreditgeber mit dem Zwangsvollstreckungsverfahren fortfahren.

Im nächsten Schritt wird ein Termin für die Zwangsversteigerung festgelegt. Der Kreditgeber erfasst eine Benachrichtigung über den Verkauf durch den Treuhänder beim County Recorder's Office, wirbt für die Immobilie und benachrichtigt den Kreditnehmer über den bevorstehenden Verkauf. Die Versteigerung findet normalerweise im Bezirksgericht, im Büro des Treuhänders oder auf dem Grundstück selbst statt.

Einige Staaten gewähren Kreditnehmern ein Rückzahlungsrecht, um ihr Darlehen bis zum Zeitpunkt der Versteigerung der Immobilie auf den neuesten Stand zu bringen.

Regeln für Zwangsvollstreckungsmaßnahmen

Für Zwangsvollstreckungen gelten ganz bestimmte und detaillierte gesetzliche Verfahrensvorschriften, die eingehalten werden müssen, um die Unwirksamkeit einer Zwangsversteigerung zu vermeiden. Der Schuldner und die breite Öffentlichkeit müssen ordnungsgemäß über die Zwangsversteigerung informiert werden, aber die genauen Verfahren können je nach Staat variieren.

Nach der Großen Rezession erließ die US-Regierung neue Regeln für Kreditgeber, die eine Zwangsvollstreckung in Immobilien anstrebten. Diese neuen Regeln, die 2013 vom Consu mer Financial Protection Bureau (CFPB) eingeführt wurden, dienten Hausbesitzern, die kurz vor der Zwangsvollstreckung stehen, und schützen sie vor räuberischer Kreditvergabe. Zu diesen Regeln gehören:

• Die Einschränkung des dualen Trackings. Dies geschieht, wenn der Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung fortfährt, während er gleichzeitig mit dem Kreditnehmer zusammenarbeitet, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Erste Mahnungen können erst nach 120 Tagen Zahlungsrückstand erfolgen.

• Bereitstellung von Optionen für den Hypothekengeber, nachdem er zwei aufeinanderfolgende Zahlungen verpasst hat. Diese Optionen umfassen Alternativen zur Zwangsvollstreckung.

• Prüfung aller Alternativen zur Zwangsvollstreckung, bevor der Kreditgeber solche Maßnahmen ergreift.

Diese Regeln wurden 2016 erweitert. Die CFPB wies die Kreditgeber an, den Kreditnehmern mehr als einmal während der Kreditlaufzeit mehr Schutz zu gewähren. Die Agentur schloss auch überlebende Familienmitglieder eines verstorbenen Kreditnehmers ein und verlangt von den Kreditgebern, die Kreditnehmer zu beraten, wenn die Anträge auf Verlustminderung – die Versuche der Kreditgeber, mit den Kreditnehmern zusammenzuarbeiten – erschöpft sind.

Arten von Maßnahmen in der Zwangsvollstreckung

Zwangsvollstreckungsverfahren unterscheiden sich je nach Staat, aber es gibt zwei Grundtypen. Etwa die Hälfte der US-Bundesstaaten schreibt einen Typ vor, der andere Typ in der anderen Hälfte. Einige Staaten erlauben beides.

Gerichtliche Zwangsvollstreckung ist die Norm in 22 Staaten. Grundsätzlich bedeutet dies, dass der Kreditgeber eine formelle Klage einreichen und eine gerichtliche Genehmigung zur Zwangsvollstreckung einholen muss. Wie bei jedem Gerichtsverfahren müssen Sie eine formelle schriftliche Vorladung und Beschwerde über die Klage erhalten und die Möglichkeit erhalten, darauf zu reagieren und sie anzufechten.

Außergerichtliche Zwangsvollstreckung bedeutet, dass ein Kreditgeber nicht durch die Gerichte gehen muss. Vielmehr kann es eine Zwangsvollstreckung durch Berufung auf eine so genannte Verkaufsvollmachtsklausel in Ihrem Hypothekenvertrag durchführen, die es ermächtigt, Ihr Eigentum zu beschlagnahmen und zu verkaufen, wenn Sie mit dem Darlehen in Verzug geraten sind. Kreditgeber mögen die außergerichtliche Zwangsvollstreckung, weil sie natürlich viel schneller geht und billiger ist als die gerichtliche Zwangsvollstreckung – aber sie müssen dennoch sorgfältig eine Reihe von Schritten befolgen, die in den staatlichen Gesetzen beschrieben sind, um den Prozess abzuschließen.

Wie man eine Zwangsvollstreckung anfechten kann

Die Bekämpfung einer Zwangsvollstreckung ist möglich. Das Verfahren ist unterschiedlich, je nachdem, ob die Zwangsvollstreckung gerichtlich oder außergerichtlich erfolgt.

Der Umgang mit einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung ist etwas einfacher und unkomplizierter: Da der Kreditgeber vor Gericht Klage gegen Sie erheben und Ihnen eine schriftliche Mitteilung zukommen lassen musste, müssen Sie lediglich innerhalb einer bestimmten Frist auf die Klage reagieren (die Vorladung wird Geben Sie den Zeitraum an – normalerweise 20 bis 30 Tage). Sie müssen dies schriftlich tun. Während die Beweislast beim Kreditgeber liegt, müssen Sie eine detaillierte und umrissene Verteidigung einreichen.

Ihre Antwort sollte Antworten auf jede der Behauptungen enthalten, die der Kreditgeber in seiner Beschwerde vorbringt, und zwar in derselben Reihenfolge. Sie können sich auch zustimmend verteidigen, indem Sie auf Fehler seitens des Kreditgebers hinweisen (z. B. das Versäumnis, frühere Warnungen oder Mitteilungen herauszugeben) oder argumentieren, dass die Klage von vornherein nicht hätte eingereicht werden dürfen.

Bei einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung müssen Sie proaktiver vorgehen. Da außergerichtliche Zwangsvollstreckungen außergerichtlich durchgeführt werden, müssen Sie eine Klage einreichen, damit ein Richter das Verfahren einstellt. Und die Beweislast liegt bei Ihnen, denn das Recht auf Zwangsvollstreckung war Teil des von Ihnen unterzeichneten Hypothekenvertrags.

Technisch gesehen werden Sie bei der Einreichung Ihrer Klage zwei Dinge verlangen: einen Antrag auf eine einstweilige Verfügung und eine einstweilige Verfügung, um eine Zwangsversteigerung zu stoppen, während Ihr Fall prozessiert wird. Üblicherweise beantragen Hauseigentümer beim Gericht auch eine einstweilige Verfügung. In der einstweiligen Verfügungsverhandlung bringen Sie Ihre Seite – ähnlich wie Sie in Ihrer Antwort auf eine gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfügung vorbringen würden – mit allen Belegen vor.

Zwangsvollstreckung und die Pandemie

Der wirtschaftliche Abschwung im Jahr 2020, der durch die COVID-19-Pandemie ausgelöst wurde, betraf Hausbesitzer auf der ganzen Welt. Die Bundesregierung hat in den Vereinigten Staaten zusätzliche Schutzmaßnahmen im Rahmen des Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act eingeführt, indem sie ein Moratorium für Zwangsvollstreckungen und finanzielle Erleichterungen für Hausbesitzer ankündigte. Diese Regeln schützen Hausbesitzer, die staatlich abgesicherte Hypotheken haben oder die von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) wie Fannie Mae und Freddie Mac abgesichert sind.

Die Regierung verhängte ein Moratorium für Zwangsvollstreckungen, das es Hausbesitzern ermöglichte, während der Gesundheitskrise in ihren Häusern zu bleiben. Kreditnehmer müssen sich an ihre Kreditgeber wenden, um ihre Optionen herauszufinden. Einige Kreditgeber können Kreditnehmern eine Nachsicht anbieten,. die es ihnen ermöglicht, ihre Zahlungen zu halten oder zu reduzieren. Eine weitere Option ist die Zahlungserleichterung, die es Hypothekengebern ermöglicht, Zahlungen für einen bestimmten Zeitraum aufzuschieben. Aufgrund von Nachsicht versäumte und aufgeschobene Zahlungen werden nicht eliminiert. Stattdessen müssen sie nach Ablauf der Frist gezahlt werden.

Nach seinem Amtsantritt am 20. Januar 2021 beantragte Präsident Biden, dass das Verbot von Zwangsvollstreckungen und Räumungen bis zum 31. März 2021 verlängert und anschließend mehrmals verlängert wurde, wobei die letzte Verlängerung am 24. Juni 2021 bis zum 31. Juli erfolgte , 2021.

Das Endergebnis

Eine Zwangsvollstreckung bezieht sich auf ein Gerichtsverfahren, das durch eine öffentliche Bekanntmachung des Kreditgebers eingeleitet wird, nachdem ein Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug geraten ist. Nach Erlass der öffentlichen Bekanntmachung gewährt der Kreditgeber dem Kreditnehmer eine Nachfrist, damit der Hypothekengeber das Darlehen auf den neuesten Stand bringen kann. Wenn der Hypothekengeber das Darlehen immer noch nicht auf den neuesten Stand bringen kann, kann die Hypothekenbank ein Zwangsvollstreckungsverfahren durchführen, wonach sie die Immobilie verkaufen kann, um den geschuldeten Restbetrag einzutreiben.

Als Reaktion auf den wirtschaftlichen Abschwung im Jahr 2020 verlängerte die US-Regierung ein Moratorium für Zwangsversteigerungen von Hypotheken, um notleidenden Hausbesitzern bis zum 31. Juli 2021 zu helfen, und verlängerte die Anmeldefrist für Hypothekennachsicht bis zum 30. September 2021.

Höhepunkte

• Als Reaktion auf den wirtschaftlichen Abschwung im Jahr 2020 verlängerte die US-Regierung zur Unterstützung von in Schwierigkeiten geratenen Hausbesitzern ein letztes Mal bis zum 31. Juli 2021 ein Moratorium für Zwangsversteigerungen von Hypotheken und verlängerte die Anmeldefrist für Hypothekennachsicht bis zum 30. September 2021.

• Verbesserter Schutz für Kreditnehmer verbietet es Kreditgebern, erste Mahnungen vor 120 Tagen Verzug einzureichen.

• Nach öffentlicher Bekanntmachung setzt der Kreditgeber dem Kreditnehmer eine Nachfrist, damit der Hypothekengeber das Darlehen auf den neuesten Stand bringen kann.

• Eine Auktion ermöglicht es dem Kreditgeber, das Haus zu verkaufen.

• Die Aktion bewegt sich zur Vorverfallserklärung, wenn der Kreditnehmer keine Vorkehrungen treffen kann.

• Eine Zwangsvollstreckung ist ein Gerichtsverfahren, das von einem Kreditgeber eingeleitet wird, nachdem ein Kreditnehmer mit seiner Hypothek in Verzug gerät.