Sulkemistoimi
Mikä on sulkemistoimi?
Termi "sulkutoimi" viittaa oikeudellisiin menettelyihin, jotka lainanantaja aloittaa sen jälkeen, kun lainanottaja on laiminlyönyt asuntolainansa. Lainanantajat voivat käyttää oikeuksiaan ulosmittauksella,. jos lainanottaja ei suorita asuntolainan maksuja tai täytä asuntolainasopimuksessa määriteltyjä velvoitteita.
Ulosmittaustoimi käynnistetään lainanantajan julkaisemalla julkisella ilmoituksella. Jos lainanantaja ei vieläkään pysty saattamaan lainaa ajan tasalle, kiinnitysyhtiö voi käydä ulosottomenettelyssä, jonka jälkeen se voi myydä kiinteistön saadakseen velan takaisin.
Kuinka sulkemistoimi toimii
Useimmilla ihmisillä ei ole rahaa ostaa asuntoa tai omaisuutta käteisellä. Kuluttajien on hankittava asuntolaina oston rahoittamiseksi. Lainanantaja ottaa useita seikkoja huomioon ennen lainan hyväksymistä, mukaan lukien lainanottajan luottohistoria ja tulot sekä omaisuuden arvo. Jos se hyväksytään, lainanantaja ja lainanottaja allekirjoittavat asuntolainasopimuksen, jossa määritellään maksuväli ja määrä.
Mutta mitä tapahtuu, jos lainanottaja ei pysty täyttämään velvoitteitaan? Kun lainanottaja laiminlyö laiminlyönnin – vähintään neljä kuukautta myöhässä – tai ei täytä sopimuksen ehtoja, lainanantaja voi aloittaa ulosottotoimen sen jälkeen, kun kaikki muut keinot on käytetty ja maksut ovat yli 120 päivää myöhässä. Ensimmäinen vaihe on lähettää julkinen ilmoitus County Recorder's Officelle (tai vastaavalla nimellä lääninhallituksen virastoon). Tämä ilmoitus osoittaa, että lainanottaja laiminlyö asuntolainaa. Joissakin osavaltioissa ilmoitusta kutsutaan oletusilmoitukseksi,. kun taas toiset osavaltiot kutsuvat sitä lis pendens.
Tässä vaiheessa lainanottaja siirtyy esisulkuun. Tämä on armonaika, jonka avulla asunnonomistaja voi joko keksiä rahaa pysyäkseen ajan tasalla lainasta tai järjestää asunnon myynnin. Jos lainanottaja ei vieläkään löydä varoja tai muuta järjestelyä, lainanantaja voi jatkaa ulosmittausprosessia.
Seuraavassa vaiheessa asetetaan päivämäärä sulkemishuutokaupalle. Lainanantaja kirjaa ilmoituksen edunvalvojan myynnistä County Recorderin toimistoon, mainostaa kiinteistöä ja ilmoittaa lainanottajalle tulevasta myynnistä. Huutokauppa järjestetään yleensä läänin oikeustalossa, edunvalvojan toimistossa tai itse kiinteistössä.
Jotkut osavaltiot sallivat lainanottajien lunastusoikeuden saattaa lainansa ajan tasalle siihen hetkeen asti, kun omaisuus huutokaupataan.
Sulkemistoimisäännöt
Ulosmittauksiin sovelletaan erittäin tarkkoja ja yksityiskohtaisia lakisääteisiä menettelyvaatimuksia, ja niitä on noudatettava, jotta vältetään ulosmittausmyynnin mitätöiminen. Ulosottomyynnistä on ilmoitettava asianmukaisesti velalliselle ja suurelle yleisölle, mutta tarkat menettelyt voivat vaihdella osavaltioittain.
Suuren laman jälkeen Yhdysvaltain hallitus julkaisi uudet säännöt lainanantajille, jotka haluavat sulkea kiinteistöjä. Nämä uudet säännöt, jotka Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) perustivat vuonna 2013, palvelivat asunnonomistajia, jotka ovat ulosmittauksen partaalla, ja suojelevat heitä saalistuslainaa vastaan. Nämä säännöt sisältävät:
Kaksoisseurannan rajoitus. Tämä tapahtuu, kun lainanantaja jatkaa ulosmittausta ja työskentelee samanaikaisesti lainanottajan kanssa sulkemisen välttämiseksi. Ensimmäiset ilmoitukset voidaan tehdä vasta, kun asuntolaina on 120 päivää myöhässä.
Tarjoamalla lainanantajalle vaihtoehtoja kahden peräkkäisen maksun jälkeen. Nämä vaihtoehdot sisältävät vaihtoehtoja sulkemiselle.
Kaikkien ulosmittausvaihtoehtojen tutkiminen ennen kuin lainanantaja ryhtyy sellaisiin toimiin.
Näitä sääntöjä laajennettiin vuonna 2016. CFPB kehotti lainanantajia tarjoamaan lainanottajille enemmän suojaa useammin kuin kerran lainan aikana. Virasto sisälsi myös kuolleen lainanottajan eloon jääneet perheenjäsenet ja vaatii lainanantajia neuvomaan lainaajia, kun tappioiden lieventämissovellukset - lainanantajien yritykset työskennellä lainanottajien kanssa - ovat loppuneet.
Toimenpidetyypit sulkemisessa
Sulkemisprosessit vaihtelevat osavaltioittain, mutta niitä on kahta perustyyppiä. Noin puolet Yhdysvaltain osavaltioista määrää yhden tyypin, kun taas toinen tyyppi toisessa puolessa. Jotkut osavaltiot sallivat molemmat.
Oikeudellinen ulosmittaus on normi 22 osavaltiossa. Pohjimmiltaan se tarkoittaa, että lainanantajan on nostettava virallinen kanne ja saatava tuomioistuimen lupa sulkea sinut. Kuten minkä tahansa oikeustoimen yhteydessä, sinun on saatava muodollinen kirjallinen haaste ja valitus kanteesta, ja sinulle on annettava mahdollisuus vastata ja riitauttaa se.
Ei-oikeudellinen ulosmittaus tarkoittaa, että lainanantajan ei tarvitse käydä tuomioistuimissa. Pikemminkin se voi sulkea markkinoilta vetoamalla asuntolainasopimuksessasi olevaan myyntivaltuuslausekkeeseen,. joka antaa sille luvan takavarikoida ja myydä omaisuutesi, jos olet laiminlyönyt lainan. Lainanantajat pitävät laittomasta ulosmittauksesta, koska se sujuu paljon nopeammin ja on luonnollisesti halvempaa kuin oikeudellinen ulosmittaus, mutta heidän on silti noudatettava huolellisesti osavaltion säännöissä kuvattuja vaiheita prosessin loppuunsaattamiseksi.
Kuinka kiistää sulkemistoimi
Taistelu ulosottotoimia vastaan on mahdollista. Menettely vaihtelee sen mukaan, onko ulosmittaus oikeudellinen vai ei-oikeudellinen.
Oikeudellisen ulosmittauksen käsitteleminen on hieman helpompaa ja yksinkertaisempaa: Koska lainanantajan on täytynyt nostaa kanne oikeuteen sinua vastaan ja lähettää sinulle kirjallinen ilmoitus, sinun on yksinkertaisesti vastattava valitukseen tietyn ajan kuluessa (kutsu ilmoittaa ajanjakso – se on yleensä 20–30 päivää). Sinun on tehtävä se kirjallisesti. Vaikka todistustaakka on lainanantajalla, sinun on toimitettava yksityiskohtainen ja rajattu puolustus.
Vastauksesi tulee sisältää vastaukset kaikkiin lainanantajan valituksessaan esittämiin väitteisiin samassa järjestyksessä. Voit myös asettaa myöntävän puolustuksen huomauttamalla lainanantajan virheistä (kuten aikaisempien varoitusten tai ilmoitusten laiminlyönnistä) tai väittämällä, ettei kannetta olisi pitänyt nostaa alun perin.
Ei-oikeudellisen sulkemisen yhteydessä sinun on oltava aktiivisempi. Koska laittomat ulosmittaukset tapahtuvat tuomioistuimen ulkopuolella, sinun on nostettava kanne saadakseen tuomarin keskeyttämään oikeudenkäynnin. Ja todistustaakka on sinulla, koska ulosmittausoikeus on ollut osa allekirjoittamasi kiinnityssopimusta.
Teknisesti, kun nostat kannettasi, pyydät kahta asiaa: esitystä väliaikaisesta lähestymiskiellosta ja alustavaa kieltomääräystä ulosmittausmyynnin lopettamiseksi, kun asiasi on oikeudenkäynnissä. Yleensä asunnonomistajat myös pyytävät tuomioistuimelta pysyvää kieltomääräystä. Alustavassa kieltokäsittelyssä esität puolesi – samoin kuin argumentit, jotka esität vastauksessasi oikeudelliseen ulosmittauskutsuun – ja kaikki asiaa tukevat asiakirjat.
Sulkeminen ja pandemia
COVID-19-pandemian aiheuttama vuoden 2020 talouden taantuma vaikutti asunnonomistajiin ympäri maailmaa. Liittovaltion hallitus asetti Yhdysvalloissa lisäsuojaa Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) -lain nojalla ilmoittamalla moratoriosta asunnonomistajien ulosmittauksille ja taloudellisille helpotuksille. Nämä säännöt suojaavat asunnonomistajia, joilla on liittovaltion tukemia asuntolainoja tai niitä, joita tukevat valtion tukemat yritykset (GSE),. kuten Fannie Mae ja Freddie Mac.
Hallitus asetti moratorion ulosmittauksiin, jolloin asunnonomistajat voivat jäädä kodeihinsa terveyskriisin aikana. Lainanottajien on otettava yhteyttä lainanantajiinsa selvittääkseen heidän vaihtoehtonsa. Jotkut lainanantajat voivat tarjota lainanottajille kärsivällisyyttä,. mikä antaa heille mahdollisuuden pidättää tai vähentää maksujaan. Toinen vaihtoehto on maksuhelpotus, joka antaa lainanantajalle mahdollisuuden lykätä maksuja tietyn ajan. Suvaitsevaisuuden vuoksi jääviä maksuja ja lykättyjä maksuja ei eliminoida. Sen sijaan ne on maksettava jakson päätyttyä.
Virkaan astuttuaan tammikuussa. 20. kesäkuuta 2021 presidentti Biden pyysi ulosmittaus- ja häätökiellon jatkamista 31. maaliskuuta 2021 asti ja sen jälkeen useita kertoja, ja viimeinen pidennys tapahtui 24. kesäkuuta 2021 ja jatkuu 31. heinäkuuta 2021 asti.
Bottom Line
Ulosottomenettelyllä tarkoitetaan oikeuskäsittelyä, joka on aloitettu lainanantajan julkisella ilmoituksella sen jälkeen, kun lainanottaja on laiminlyönyt asuntolainansa. Julkisen ilmoituksen antamisen jälkeen lainanantaja antaa lainanottajalle armonaikaa, jotta lainanantaja voi saattaa lainan ajan tasalle. Jos lainanantaja ei vieläkään pysty saattamaan lainaa ajan tasalle, kiinnitysyhtiö voi käydä ulosottomenettelyssä, jonka jälkeen se voi myydä kiinteistön saadakseen velan takaisin.
Vastauksena vuoden 2020 talouden laskusuhdanteeseen Yhdysvaltain hallitus jatkoi asuntolainojen ulosmittauskieltoa auttaakseen vaikeuksissa olevia asunnonomistajia 31. heinäkuuta 2021 asti ja salli asuntolainojen kestoajan ilmoittautumisajan pidentää syyskuuhun asti. 30. 2021.
##Kohokohdat
Vastauksena vuoden 2020 talouden laskusuhdanteeseen auttaakseen vaikeuksissa olevia asunnonomistajia Yhdysvaltain hallitus jatkoi asuntolainojen ulosmittausten moratoriota viimeisen kerran 31. heinäkuuta 2021 asti ja salli asuntolainojen kestoajan ilmoittautumisajan pidentää syyskuuhun asti. 30. 2021.
Parannetut lainanottajien suojat estävät lainanantajia jättämästä ensimmäisiä ilmoituksia ennen 120 päivän maksuhäiriötä.
Julkisen ilmoituksen antamisen jälkeen lainanantaja antaa lainanottajalle armonaikaa, jotta lainanantaja voi saattaa lainan ajan tasalle.
Huutokaupassa lainanantaja voi myydä asunnon.
Toimi siirtyy ennakkosulkuun, jos lainanottaja ei pysty sopia järjestelyistä.
Ulosmittaustoimi on lainanantajan käynnistämä oikeudellinen prosessi sen jälkeen, kun lainanottaja laiminlyö asuntolainansa.
