Fjárnámsaðgerð

Hvað er fjárnámsaðgerð?

Hugtakið „nánartökuaðgerð“ vísar til málaferla sem lánveitandi hefur hafið eftir að lántaki vanskilur veð. Lánveitendur geta framfylgt rétti sínum með fjárnámi þegar lántakendur ekki annaðhvort að greiða af húsnæðislánum eða uppfylla þær skyldur sem kveðið er á um í veðsamningi þeirra.

Fjárnámsaðgerð er hafin með opinberri tilkynningu frá lánveitanda. Ef veðsali getur enn ekki uppfært lánið getur veðfélagið farið í fjárnámsmeðferð og að því loknu getur það selt eignina til að endurheimta skuldina.

Hvernig fullnustuaðgerðir virka

Flestir einstaklingar hafa ekki peninga til að kaupa heimili eða eign með reiðufé. Til að fjármagna kaupin þurfa neytendur að fá veð. Lánveitandi tekur nokkur atriði með í reikninginn áður en hann samþykkir lán, þar með talið lánshæfismat og tekjur lántaka , svo og verðmæti fasteigna. Ef það er samþykkt skrifa lánveitandi og lántakandi undir veðsamning sem lýsir greiðslutíðni og upphæð.

En hvað gerist ef lántaki getur ekki staðið við skuldbindingar sínar? Þegar lántaki vanskilar — að minnsta kosti fjórum mánuðum í vanskilum — eða uppfyllir ekki skilyrði samningsins, getur lánveitandi hans hafið fjárnámsaðgerð eftir að allar aðrar leiðir eru tæmdar og greiðslur eru meira en 120 dagar á gjalddaga. Fyrsta skrefið er að senda opinbera tilkynningu til skrifstofu sýsluritara (eða sýsluskrifstofu sem heitir á sama heiti). Þessi tilkynning gefur til kynna að lántaki hafi staðið í skilum með veð. Í sumum ríkjum er tilkynningin kölluð tilkynning um vanskil,. á meðan önnur ríki kalla hana lispendens.

Á þessum tímapunkti fer lántaki inn í forupptöku. Þetta er greiðslufrestur sem gerir húseigandanum annaðhvort kleift að koma með peningana til að halda sér á láninu sínu eða sjá um sölu á heimilinu. Ef lántakandi getur enn ekki komið með fjármunina eða annað fyrirkomulag, þá getur lánveitandinn haldið áfram með fjárnámsferlið.

Næsta skref felur í sér að setja dagsetningu fyrir eignauppboðið. Lánveitandi skráir tilkynningu um sölu fjárvörsluaðila á skrifstofu sýsluritsins, auglýsir eignina og tilkynnir lántaka um yfirvofandi sölu. Uppboðið fer venjulega fram í héraðsdómshúsinu, á skrifstofu fjárvörsluaðila eða á eigninni sjálfri.

Sum ríki heimila lántakendum innlausnarrétt til að uppfæra lánið sitt til þess augnabliks þegar eignin er boðin út.

Aðgerðarreglur um fjárnám

Mjög sértækar og ítarlegar lögboðnar málsmeðferðarkröfur gilda um fjárnám og verður að fara eftir þeim til að forðast ógildingu fjárnámssölu. Tilkynna þarf skuldara og almenningi um fullnustusöluna á réttan hátt , en nákvæmar verklagsreglur geta verið mismunandi eftir ríkjum.

Eftir kreppuna miklu gaf bandaríska ríkisstjórnin út nýjar reglur fyrir lánveitendur sem vildu ná fram eignum. Stofnað var af Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) árið 2013, þessar nýju reglur þjónuðu húseigendum sem eru á barmi fullnustu og verndar þá fyrir rándýrum lánveitingum. Þessar reglur innihalda:

Takmörkun á tvíþættri mælingu. Þetta gerist þegar lánveitandinn heldur áfram með fullnustu á meðan þeir vinna samtímis með lántakanum til að forðast fullnustu. Fyrstu tilkynningar geta aðeins borist eftir að veð er gjaldþrota í 120 daga.
Veita veðsala valmöguleika eftir að hann missir af tveimur greiðslum í röð. Þessir valkostir fela í sér valkosti við fjárnám.
Kanna alla valkosti við fjárnám áður en gripið er til slíkra aðgerða af hálfu lánveitanda.

Þessar reglur voru rýmkaðar árið 2016. CFPB fyrirskipaði lánveitendum að veita lántakendum meiri vernd oftar en einu sinni meðan á láninu stóð. Stofnunin innihélt einnig eftirlifandi fjölskyldumeðlimi látins lántakanda og krefst þess að lánveitendur ráðleggi lántakendum þegar umsóknir til að draga úr tapi - tilraunir lánveitenda til að vinna með lántakendum - eru þrotnar.

Tegundir aðgerða við fjárnám

Fullnustuferli eru mismunandi eftir ríki, en þau eru í tveimur grunntegundum. Um helmingur ríkja Bandaríkjanna hefur umboð fyrir eina tegund, en hin tegundin í hinum helmingnum. Sum ríki leyfa hvort tveggja.

Dómsupptaka er viðmið í 22 ríkjum. Í grundvallaratriðum þýðir það að lánveitandinn þarf að höfða formlegt mál og fá leyfi dómstóla til að ná fram aðhaldi á þig. Eins og með allar lagalegar aðgerðir, verður þú að fá formlega skriflega stefnu og kvörtun vegna málsins og fá tækifæri til að svara og mótmæla því.

Gjaldtaka án dóms og laga þýðir að lánveitandi þarf ekki að fara í gegnum dómstóla. Frekar getur það innilokað með því að skírskota til þess sem kallað er söluvaldsákvæði í veðsamningnum þínum, sem heimilar því að taka og selja eign þína ef þú hefur vanskil á láninu. Lánveitendur líkar við fjárnám sem ekki er dómstólar vegna þess að það gengur miklu hraðar og er ódýrara en lögbann, augljóslega - en þeir verða samt að fylgja vandlega röð skrefa sem lýst er í lögum ríkisins til að ljúka ferlinu.

Hvernig á að keppa við fjárnámsaðgerð

Það er mögulegt að berjast gegn eignaupptöku. Málsmeðferðin er breytileg eftir því hvort fjárnámið er réttarfarslegt eða ólöglegt.

Að takast á við fjárnám er aðeins auðveldara og einfalt: Þar sem lánveitandinn hefur þurft að höfða mál fyrir dómstólum gegn þér og senda þér skriflega tilkynningu þarftu einfaldlega að svara kvörtuninni innan ákveðins tíma (stefnan mun gefa til kynna tímabilið - það er venjulega 20 til 30 dagar). Þú verður að gera það skriflega. Þó að sönnunarbyrðin sé á lánveitandanum þarftu að leggja fram nákvæma og afmarkaða vörn.

Svar þitt ætti að innihalda svör við hverri af þeim kröfum sem lánveitandinn gerir í kvörtun sinni, í sömu röð. Þú getur líka sett upp jákvæða vörn, bent á allar villur af hálfu lánveitanda (eins og að hafa ekki gefið út fyrri viðvaranir eða tilkynningar) eða haldið því fram að málið hefði ekki átt að vera höfðað í fyrsta lagi.

Með útilokun án dómsmála verður þú að vera fyrirbyggjandi. Vegna þess að fjárnám utan dómsstóla fer fram utan dómstóla, þú verður að höfða mál til að fá dómara til að stöðva málsmeðferðina. Og sönnunarbyrðin verður á þér, því rétturinn til fjárnáms mun hafa verið hluti af veðsamningnum sem þú skrifaðir undir.

Tæknilega séð, þegar þú leggur fram mál þitt, muntu biðja um tvennt: kröfu um tímabundið nálgunarbann og bráðabirgðabann til að stöðva eignaupptöku á meðan mál þitt er höfðað. Venjulega biðja húseigendur einnig dómstólinn um varanlegt lögbann. Við bráðabirgðalögbannsheyrnina muntu kynna þína hlið - svipað og þau rök sem þú myndir koma með í svari þínu við kröfu um fjárnám fyrir dómstólum - með öllum fylgiskjölum.

Inntaka og heimsfaraldurinn

Efnahagsleg niðursveifla 2020, af völdum COVID-19 heimsfaraldursins, hafði áhrif á húseigendur um allan heim. Alríkisstjórnin setti til viðbótar vernd í Bandaríkjunum samkvæmt lögum um kórónavírushjálp, léttir og efnahagslegt öryggi (CARES) með því að tilkynna um greiðslustöðvun á fjárnám og fjárhagsaðstoð fyrir húseigendur. Þessar reglur vernda húseigendur sem hafa alríkisstyrkt húsnæðislán eða þau sem eru studd af ríkisstyrktum fyrirtækjum (GSE) eins og Fannie Mae og Freddie Mac.

Ríkisstjórnin setti greiðslustöðvun á fjárnám, sem gerir húseigendum kleift að vera á heimilum sínum í heilbrigðiskreppunni. Lántakendur verða að leita til lánveitenda sinna til að kanna möguleika þeirra. Sumir lánveitendur geta boðið lántakendum umburðarlyndi,. sem gerir þeim kleift að halda eða draga úr greiðslum sínum. Annar valkostur er greiðsluaðlögun, sem gerir veðhöfum kleift að fresta greiðslum í ákveðinn tíma. Greiðslur sem vantar vegna umburðarlyndis og þær sem eru frestað eru ekki felldar niður. Þess í stað þarf að greiða þær eftir að tímabilinu lýkur.

Eftir að hafa tekið við embætti jan. 20, 2021, óskaði Biden forseti eftir því að bann við eignaupptöku og brottflutningi yrði framlengt til 31. mars 2021 og í kjölfarið framlengt nokkrum sinnum, þar sem endanleg framlenging átti sér stað 24. júní 2021, til að framlengja til 31. júlí 2021.

Aðalatriðið

Með fjárnámsaðgerð er átt við málaferli sem hefjast með opinberri tilkynningu frá lánveitanda eftir að lántakandi vanskilur veð. Eftir að opinber tilkynning hefur verið gefin út gefur lánveitandi lántaka greiðslufrest til að leyfa veðsala að uppfæra lánið. Ef veðsali getur enn ekki uppfært lánið getur veðfélagið farið í fjárnámsmeðferð og að því loknu getur það selt eignina til að endurheimta skuldina.

Til að bregðast við efnahagssamdrættinum 2020 framlengdu bandarísk stjórnvöld greiðslustöðvun á húsnæðislánum til að aðstoða húseigendur í erfiðleikum til 31. júlí 2021, og leyfði skráningartímabili fyrir veðþol að lengjast til sept. 30, 2021.

##Hápunktar

Til að bregðast við efnahagssamdrættinum 2020 til að hjálpa húseigendum í erfiðleikum framlengdi bandaríska ríkisstjórnin greiðslustöðvun húsnæðislána í síðasta sinn til 31. júlí 2021, og leyfði skráningartímabili fyrir veðþol til sept. 30, 2021.
Aukin vernd fyrir lántakendur banna lánveitendum að senda inn fyrstu tilkynningar fyrir 120 daga vanskila.
Eftir að hafa gefið út opinbera tilkynningu gefur lánveitandi lántaka greiðslufrest til að leyfa veðsala að uppfæra lánið.
Uppboð gerir lánveitanda kleift að selja húsið.
Aðgerðin færist yfir í forupptöku ef lántaki getur ekki gert ráðstafanir.
Gjaldnámsaðgerð er löglegt ferli sem lánveitandi hefur hafið eftir að lántaki vanskilur veð sitt.