Działanie wykluczenia

Co to jest akcja wykluczenia?

Termin „czynność wykluczenia” odnosi się do postępowania sądowego wszczętego przez kredytodawcę po tym, jak kredytobiorca nie wywiązuje się ze spłaty kredytu hipotecznego. Kredytodawcy mogą wyegzekwować swoje prawa poprzez wykluczenie,. gdy kredytobiorcy nie dokonają spłaty kredytu hipotecznego lub nie wypełnią zobowiązań określonych w umowie o kredyt hipoteczny.

Akcja wykluczenia jest inicjowana przez publiczne zawiadomienie wydane przez pożyczkodawcę. Jeśli kredytodawca nadal nie może spłacić kredytu, firma hipoteczna może przeprowadzić postępowanie w sprawie przejęcia, po którym może sprzedać nieruchomość, aby odzyskać należne saldo.

Jak działa akcja wykluczenia

Większość osób nie ma pieniędzy na zakup domu lub nieruchomości za gotówkę. Aby sfinansować zakup, konsumenci muszą uzyskać kredyt hipoteczny. Pożyczkodawca bierze pod uwagę kilka kwestii przed zatwierdzeniem pożyczki, w tym historię kredytową i dochody pożyczkobiorcy, a także wartość nieruchomości. Po zatwierdzeniu pożyczkodawca i pożyczkobiorca podpisują umowę o kredyt hipoteczny, która określa częstotliwość i kwotę spłaty.

Ale co się stanie, jeśli pożyczkobiorca nie będzie mógł wywiązać się ze swoich zobowiązań? Gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze zobowiązań — z co najmniej czteromiesięcznym opóźnieniem — lub nie spełnia warunków umowy, jego kredytodawca może wszcząć postępowanie w sprawie przejęcia nieruchomości po wyczerpaniu wszystkich innych możliwości, a płatności są przeterminowane o ponad 120 dni. Pierwszym krokiem jest złożenie publicznego zawiadomienia do Urzędu Rejestrów Powiatowych (lub podobnie zatytułowanego Urzędu Wojewódzkiego). Niniejsze zawiadomienie wskazuje, że kredytobiorca nie spłacił kredytu hipotecznego. W niektórych stanach powiadomienie nosi nazwę Notice of Default,. podczas gdy inne stany nazywają je lis pendens.

W tym momencie kredytobiorca przystępuje do wstępnego wykluczenia. Jest to okres karencji, który pozwala właścicielowi domu albo wymyślić pieniądze na utrzymanie kredytu,. albo zorganizować sprzedaż domu. Jeśli pożyczkobiorca nadal nie może wymyślić środków lub innej umowy, pożyczkodawca może przystąpić do procesu wykluczenia.

Następnym krokiem jest ustalenie daty aukcji wykluczenia. Pożyczkodawca rejestruje zawiadomienie o sprzedaży powierniczej w Urzędzie Rejestracyjnym Hrabstwa, reklamuje nieruchomość i powiadamia pożyczkobiorcę o zbliżającej się sprzedaży. Aukcja zwykle odbywa się w sądzie okręgowym, w biurze powiernika lub na samej nieruchomości.

Niektóre stany zezwalają kredytobiorcom na uaktualnienie kredytu do momentu, gdy nieruchomość zostanie sprzedana na aukcji.

Zasady działania wykluczenia

Bardzo szczegółowe i szczegółowe ustawowe wymogi proceduralne mają zastosowanie do egzekucji i muszą być przestrzegane, aby uniknąć unieważnienia sprzedaży z wykluczeniem. Właściwe powiadomienie o sprzedaży wykluczenia musi zostać przekazane dłużnikowi i opinii publicznej, ale dokładne procedury mogą się różnić w zależności od stanu.

Po Wielkiej Recesji rząd USA wydał nowe zasady dla pożyczkodawców, którzy chcą wykluczyć nieruchomości. Ustanowione przez Biuro Ochrony Finansowej Konsumentów (CFPB) w 2013 r., nowe zasady służyły właścicielom domów, którzy znajdują się na krawędzi wykluczenia i chronią ich przed drapieżnymi pożyczkami. Zasady te obejmują:

• Ograniczenie podwójnego śledzenia. Dzieje się tak, gdy pożyczkodawca kontynuuje przejęcie, jednocześnie współpracując z pożyczkobiorcą, aby uniknąć przejęcia. Pierwsze zawiadomienia można składać dopiero po przeterminowaniu kredytu hipotecznego przez 120 dni.

• Zapewnienie kredytobiorcy opcji po ominięciu dwóch kolejnych płatności. Opcje te obejmują alternatywy dla wykluczenia.

• Zbadanie wszystkich alternatyw dla wykluczenia przed podjęciem takich działań ze strony pożyczkodawcy.

Zasady te zostały rozszerzone w 2016 r. CFPB poinstruowała pożyczkodawców, aby więcej niż jeden raz zapewniali pożyczkobiorcom większą ochronę w trakcie trwania pożyczki. Agencja obejmowała również członków rodziny zmarłego pożyczkobiorcy i wymaga od pożyczkodawców, aby doradzali pożyczkobiorcom, gdy wyczerpią się wnioski o łagodzenie strat – próby współpracy pożyczkobiorców z pożyczkobiorcami.

Rodzaje działań w przypadku wykluczenia

Procesy wykluczenia różnią się w zależności od stanu, ale występują w dwóch podstawowych typach. Około połowa stanów USA zaleca jeden typ, a drugi w drugiej połowie. Niektóre stany zezwalają na jedno i drugie.

Wykluczenie sądowe jest normą w 22 stanach. Zasadniczo oznacza to, że pożyczkodawca musi złożyć formalny pozew i uzyskać zgodę sądu na przejęcie Ciebie. Podobnie jak w przypadku każdej czynności prawnej, musisz otrzymać formalne pisemne wezwanie i skargę w sprawie oraz mieć możliwość udzielenia odpowiedzi i zakwestionowania go.

Wykluczenie pozasądowe oznacza, że pożyczkodawca nie musi przechodzić przez sądy. Przeciwnie, może wykluczyć, powołując się na tak zwaną klauzulę mocy sprzedaży w umowie o kredyt hipoteczny, która upoważnia ją do przejęcia i sprzedaży nieruchomości, jeśli nie spłaciłeś pożyczki. Kredytodawcy lubią wykluczenie pozasądowe, ponieważ przebiega ono znacznie szybciej i jest tańsze niż wykluczenie sądowe, oczywiście – ale nadal muszą uważnie przestrzegać szeregu kroków opisanych w statutach stanowych, aby zakończyć ten proces.

Jak zakwestionować działanie wykluczenia

Walka z akcją wykluczenia jest możliwa. Procedura różni się w zależności od tego, czy wykluczenie jest sądowe czy pozasądowe.

Radzenie sobie z sądowym wykluczeniem jest nieco łatwiejsze i bardziej proste: ponieważ pożyczkodawca musiał wnieść pozew przeciwko tobie i wysłać ci pisemne zawiadomienie, po prostu musisz odpowiedzieć na skargę w określonym czasie (wezwanie wskazać okres — zwykle wynosi od 20 do 30 dni). Musisz to zrobić na piśmie. Podczas gdy ciężar dowodu spoczywa na pożyczkodawcy, musisz złożyć szczegółową i wytyczoną obronę.

Twoja odpowiedź powinna zawierać odpowiedzi na każde z twierdzeń, które pożyczkodawca składa w swojej reklamacji, w tej samej kolejności. Możesz też postawić na obronę twierdzącą, wskazując ewentualne błędy po stronie pożyczkodawcy (np. niewydanie wcześniejszych ostrzeżeń lub zawiadomień) lub argumentując, że pozew nie powinien był zostać wniesiony w pierwszej kolejności.

W przypadku pozasądowego wykluczenia musisz być bardziej proaktywny. Ponieważ pozasądowe przejęcie nieruchomości odbywa się poza sądem, musisz wnieść pozew, aby sędzia wstrzymał postępowanie. A ciężar dowodu będzie spoczywał na Tobie, ponieważ prawo do przejęcia będzie częścią podpisanej przez Ciebie umowy o kredyt hipoteczny.

Technicznie rzecz biorąc, składając pozew, poprosisz o dwie rzeczy: wniosek o tymczasowy zakaz zbliżania się i wstępny nakaz wstrzymania sprzedaży wykluczenia, gdy Twoja sprawa jest w toku. Zazwyczaj właściciele domów również proszą sąd o wydanie stałego nakazu. Na wstępnym rozprawie w sprawie nakazu sądowego przedstawisz swoją stronę – podobnie jak argumenty, które przedstawiłbyś w swojej odpowiedzi na wezwanie sądowe do wykluczenia – wraz z wszelkimi dokumentami potwierdzającymi.

Wykluczenie i pandemia

Pogorszenie koniunktury gospodarczej w 2020 roku wywołane pandemią COVID-19 dotknęło właścicieli domów na całym świecie. Rząd federalny dodatkowo ustanowił ochronę w Stanach Zjednoczonych w ramach ustawy o pomocy, pomocy i bezpieczeństwie gospodarczym w związku z koronawirusem (CARES), ogłaszając moratorium na przejęcia nieruchomości i ulgi finansowe dla właścicieli domów. Zasady te chronią właścicieli domów, którzy mają kredyty hipoteczne wspierane przez władze federalne lub te, które są wspierane przez przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE),. takie jak Fannie Mae i Freddie Mac.

Rząd wprowadził moratorium na przejęcia nieruchomości, pozwalając właścicielom domów pozostać w swoich domach podczas kryzysu zdrowotnego. Pożyczkobiorcy muszą zwrócić się do swoich pożyczkodawców, aby dowiedzieć się, jakie są ich opcje. Niektórzy pożyczkodawcy mogą oferować pożyczkobiorcom wyrozumiałość,. co pozwala im wstrzymać lub zmniejszyć płatności. Inną opcją jest ulga w spłacie, pozwalająca kredytobiorcom odroczyć spłatę na określony czas. Płatności pominięte z powodu wyrozumiałości oraz płatności odroczone nie są eliminowane. Zamiast tego muszą zostać wypłacone po zakończeniu okresu.

Po objęciu urzędu w styczniu. 20, 2021, prezydent Biden zażądał, aby zakaz przejęć i eksmisji został przedłużony do 31 marca 2021, a następnie kilkakrotnie przedłużony, przy czym ostateczne przedłużenie miało miejsce 24 czerwca 2021, aby przedłużyć do 31 lipca 2021.

Podsumowanie

Powództwo dotyczące egzekucji odnosi się do postępowania sądowego wszczętego przez publiczne zawiadomienie wydane przez pożyczkodawcę po tym, jak pożyczkobiorca nie spłaca hipoteki. Po wydaniu publicznego zawiadomienia pożyczkodawca udziela pożyczkobiorcy okresu karencji, aby umożliwić hipotecznemu uaktualnienie pożyczki. Jeśli kredytodawca nadal nie może spłacić kredytu, firma hipoteczna może przeprowadzić postępowanie w sprawie przejęcia, po którym może sprzedać nieruchomość, aby odzyskać należne saldo.

W odpowiedzi na spowolnienie gospodarcze w 2020 r. rząd USA przedłużył moratorium na przejęcia hipoteczne, aby pomóc borykającym się z problemami właścicielom domów do 31 lipca 2021 r., i zezwolił na przedłużenie okresu rejestracji w celu umorzenia kredytów hipotecznych do września. 30, 2021.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• W odpowiedzi na spowolnienie gospodarcze w 2020 r., aby pomóc borykającym się z problemami właścicielom domów, rząd USA przedłużył moratorium na przejęcia hipoteczne po raz ostatni do 31 lipca 2021 r. i pozwolił przedłużyć okres rejestracji w celu umorzenia kredytów hipotecznych do września. 30, 2021.

• Rozszerzone zabezpieczenia dla kredytobiorców zabraniają kredytodawcom składania pierwszych zawiadomień przed 120 dniami od wykroczenia.

• Po wydaniu publicznego zawiadomienia pożyczkodawca daje pożyczkobiorcy okres karencji, aby umożliwić hipotecznemu zaktualizowanie pożyczki.

• Aukcja pozwala pożyczkodawcy sprzedać dom.

• Akcja przenosi się do wstępnego wykluczenia, jeśli kredytobiorca nie może dokonać ustaleń.

• Przejęcie to proces prawny zainicjowany przez pożyczkodawcę po tym, jak pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze spłaty kredytu hipotecznego.