차압 조치

차압 조치란 무엇입니까?

"압류 조치"라는 용어 는 차용인이 모기지 채무 불이행 후 대출 기관 이 시작하는 법적 절차를 의미합니다. 대출 기관은 차용인이 모기지 지불을 하지 않거나 모기지 계약에 명시된 의무를 이행하지 않을 때 압류 를 통해 권리를 행사할 수 있습니다 .

차압 조치는 대출 기관이 발행한 공고에 의해 시작됩니다. 모기지 론자 가 여전히 대출을 최신 상태로 유지하지 못하면 모기지 회사는 압류 절차를 거친 후 자산을 매각하여 빚진 잔액을 만회할 수 있습니다 .

차압 조치의 작동 방식

대부분의 개인은 현금으로 주택이나 부동산을 구입할 돈이 없습니다. 구매 자금을 조달하기 위해 소비자는 모기지 를 받아야 합니다 . 대출 기관은 대출을 승인하기 전에 대출자의 신용 기록,. 소득, 부동산 가치 등 여러 가지를 고려 합니다 . 승인되면 대출 기관과 차용인은 지불 빈도와 금액이 설명된 모기지 계약에 서명합니다.

그러나 차용인이 의무를 이행하지 못하면 어떻게 됩니까? 차용인이 채무 불이행(최소 4개월 연체)되거나 계약 조건에 부합하지 않는 경우, 대출 기관은 다른 모든 방법이 소진되고 지불이 120일 이상 연체된 후 압류 조치를 시작할 수 있습니다. 첫 번째 단계는 카운티 등기소(또는 유사한 명칭의 카운티 정부 사무소)에 공고를 제출하는 것입니다. 이 통지는 차용인이 모기지 채무 불이행을 나타냅니다. 일부 주에서는 통지를 불이행 통지 라고 하고 다른 주에서는 이를 lis pendens라고 합니다.

이 시점에서 차용인은 사전 압류 에 들어갑니다. 이것은 주택 소유자가 대출 에 대한 최신 상태를 유지 하거나 주택 판매를 준비할 수 있는 자금을 마련할 수 있는 유예 기간입니다. 차용인이 여전히 자금이나 다른 준비를 할 수 없으면 차용인은 압류 절차를 진행할 수 있습니다.

다음 단계는 압류 경매 날짜를 설정하는 것 입니다. 대출 기관은 카운티 등기소에 수탁자 매각 통지서를 기록하고 부동산을 광고하며 차용인에게 임박한 매각을 알립니다. 경매는 일반적으로 카운티 법원, 수탁자 사무실 또는 부동산 자체에서 진행됩니다.

일부 주에서는 차용인이 부동산 경매 시점까지 대출을 최신 상태로 유지할 수 있는 상환 권리를 허용합니다.

차압 조치 규칙

매우 구체적이고 상세한 법적 절차 요건이 압류에 적용되며 압류 판매의 무효화를 피하기 위해 반드시 준수해야 합니다. 압류 판매 에 대한 적절한 통지는 채무자 와 일반 대중 에게 제공되어야 하지만 정확한 절차는 주마다 다를 수 있습니다.

대공황 이후 , 미국 정부는 부동산을 압류하려는 대출 기관을 위한 새로운 규정을 발표했습니다. 2013년 소비자 금융 보호국(CFPB) 에서 제정한 이 새로운 규정은 압류 위기에 처한 주택 소유자에게 적용되었으며 약탈적 대출 로부터 보호합니다. 이러한 규칙에는 다음이 포함됩니다.

• 이중 추적 제한. 이것은 차용인이 차압을 피하기 위해 차용인과 동시에 작업하는 동안 차압을 진행할 때 발생합니다. 첫 번째 통지는 모기지가 120일 동안 연체된 후에만 제출할 수 있습니다.

• 모기지론자가 두 번의 연속 지불을 놓친 후 옵션을 제공합니다. 이러한 옵션에는 차압에 대한 대안이 포함됩니다.

• 대출 기관에서 그러한 조치를 취하기 전에 압류에 대한 모든 대안을 모색합니다.

이 규칙은 2016년에 확대되었습니다. CFPB는 대출 기관에 대출 기간 동안 두 번 이상 차용인에게 더 많은 보호를 제공하도록 지시했습니다. 이 기관은 또한 사망한 차용인의 생존 가족 구성원을 포함했으며, 차용인과 협력하려는 대주의 시도인 손실 완화 신청이 소진되었을 때 대주가 차용인에게 조언할 것을 요구합니다.

차압 조치 유형

압류 절차는 주마다 다르지만 두 가지 기본 유형이 있습니다. 미국 주 중 약 절반이 한 가지 유형을 의무화하고 나머지 절반은 다른 유형을 의무화합니다. 일부 주에서는 둘 다 허용합니다.

사법적 압류 는 22개 주에서 표준입니다. 기본적으로 대출 기관이 정식 소송을 제기하고 법원의 승인을 얻어 귀하를 압류해야 함을 의미합니다. 모든 법적 조치와 마찬가지로 귀하는 소송에 대한 공식적인 서면 소환장 및 불만 사항을 접수해야 하며 이에 응답하고 이의를 제기할 기회가 있어야 합니다.

비사법적 압류는 대출 기관이 법원을 거칠 필요가 없다는 것을 의미합니다. 오히려 모기지 계약에 있는 판매 권한 조항을 호출하여 압류할 수 있습니다. 대출 기관은 사법적 압류보다 훨씬 빠르고 저렴하기 때문에 비사법적 압류를 선호합니다. 그러나 절차를 완료하려면 주 법령에 설명된 일련의 단계를 주의 깊게 따라야 합니다.

압류 조치에 이의를 제기하는 방법

압류 조치에 맞서 싸울 수 있습니다. 압류가 사법적이냐 비사법적이냐에 따라 절차가 달라집니다.

사법적 압류를 처리하는 것이 조금 더 쉽고 간단합니다. 대출 기관이 귀하를 상대로 법원에 소송을 제기하고 서면 통지를 보내야 했기 때문에 귀하는 일정 시간 내에 불만 사항에 응답하기만 하면 됩니다(소환 기간을 나타냅니다. 일반적으로 20~30일입니다. 서면으로 해야 합니다. 입증 책임은 대출 기관에 있지만 상세하고 묘사된 방어를 제출해야 합니다.

귀하의 답변에는 대출 기관이 불만 사항에서 제기하는 각 청구에 대한 답변이 동일한 순서로 포함되어야 합니다. 또한 대출 기관의 오류(예: 조기 경고 또는 통지 발행 실패)를 지적하거나 소송을 제기하지 말았어야 했다고 주장하면서 긍정적인 변론을 할 수도 있습니다.

비사법적 압류를 사용하는 경우 보다 적극적으로 대처해야 합니다. 비사법적 압류는 법원 밖에서 진행되기 때문에 당신은 소송을 제기하여 판사가 절차를 중단하도록 해야 합니다. 그리고 증거 책임은 귀하에게 있습니다. 왜냐하면 압류할 권리는 귀하가 서명한 모기지 계약의 일부였기 때문입니다.

기술적으로, 소송을 제기할 때 두 가지를 요청하게 됩니다. 임시 접근 금지 명령과 소송이 진행되는 동안 압류 판매 중지를 위한 예비 금지 명령입니다. 일반적으로 주택 소유자는 법원에 영구 금지 명령도 요청합니다. 예비 금지 명령 청문회에서 귀하는 법원 압류 소환에 대한 응답에서 주장하는 것과 유사하게 귀하의 측을 증빙 서류와 함께 제시합니다.

압류와 전염병

COVID-19 전염병으로 촉발된 2020년의 경제 침체는 전 세계 주택 소유자에게 영향을 미쳤습니다. 연방 정부는 주택 소유자에 대한 압류 및 재정적 구제에 대한 모라토리엄을 발표함으로써 코로나바이러스 원조, 구호 및 경제 보장(CARES)법에 따라 미국에서 추가 보호 조치를 취했습니다. 이 규칙은 연방 정부가 지원하는 모기지를 가지고 있거나 Fannie Mae 및 Freddie Mac과 같은 정부 후원 기업(GSE) 이 지원하는 주택 소유자를 보호합니다.

정부는 건강 위기 동안 주택 소유자가 집에 머무를 수 있도록 차압을 유예했습니다. 차용인은 대출 기관에 접근하여 옵션을 찾아야 합니다. 일부 대출 기관은 대출자에게 지불 을 보류하거나 줄일 수 있는 관용 을 제공할 수 있습니다. 또 다른 옵션은 모기지론이 특정 기간 동안 지불을 연기할 수 있도록 하는 지불 경감입니다. 관용으로 인해 누락된 지불 및 지연된 지불은 제거되지 않습니다. 대신 기간이 끝난 후에 지불해야 합니다.

1월 취임 후 2021년 6월 20일 바이든 대통령은 압류 및 퇴거 금지를 2021년 3월 31일까지 연장한 후 여러 차례 연장하여 2021년 6월 24일에 최종 연장하여 2021년 7월 31일까지 연장할 것을 요청했습니다.

결론

압류 조치는 차용인이 모기지 채무 불이행 후 대출 기관이 발행한 공고에 의해 시작된 법적 절차를 의미합니다. 공고를 발행한 후 대출 기관은 차용인에게 모기지론자가 대출을 최신 상태로 유지할 수 있도록 유예 기간을 제공합니다. 모기지론자가 여전히 대출을 최신 상태로 유지하지 못하면 모기지 회사는 압류 절차를 거친 후 자산을 매각하여 빚진 잔액을 만회할 수 있습니다.

2020년 경제 침체에 대응하여 미국 정부는 어려움을 겪고 있는 주택 소유자를 돕기 위해 모기지 압류 유예 기간을 2021년 7월 31일까지 연장했으며 모기지 유예 기간을 9월까지 연장할 수 있도록 했습니다. 2021년 3월 30일.

##하이라이트

• 미국 정부는 2020년 경기 침체에 따라 어려움을 겪고 있는 주택 소유자를 돕기 위해 모기지 압류에 대한 모라토리엄을 2021년 7월 31일까지 마지막으로 연장하고 모기지 유예 기간을 9월까지 연장하도록 허용했습니다. 2021년 3월 30일.

• 차용인에 대한 강화된 보호는 대출 기관이 연체 120일 이전에 첫 번째 통지를 제출하는 것을 금지합니다.

• 공고를 발행한 후 대출 기관은 차용인에게 저당권자가 대출을 최신 상태로 유지할 수 있도록 유예 기간을 제공합니다.

• 경매를 통해 대출 기관은 집을 팔 수 있습니다.

• 차용인이 준비할 수 없는 경우 조치는 사전 압류로 이동합니다.

• 압류 조치는 차용인이 모기지 채무 불이행 후 대출 기관이 시작하는 법적 절차입니다.