60 زائد الجنوح
ما هي حالات التخلف عن السداد التي تزيد عن 60 عامًا؟
معدل التأخر في السداد الذي يزيد عن 60 يومًا هو مقياس يُستخدم عادةً في صناعة الإسكان لقياس عدد قروض الرهن العقاري التي تجاوزت 60 يومًا من تاريخ استحقاقها على مدفوعاتها الشهرية. غالبًا ما يتم التعبير عن معدل التأخر في السداد الذي يزيد عن 60 كنسبة مئوية من مجموعة القروض التي تم الاكتتاب بها خلال فترة زمنية محددة ، مثل سنة واحدة.
فهم حالات تأخير في السداد تزيد عن 60 عامًا
يمكن أيضًا استخدام مقياس التأخر في السداد الذي يزيد عن 60 عامًا لقروض السيارات وبطاقات الائتمان. يعد معدل التأخر في السداد الذي يزيد عن 60 عامًا مفيدًا لأنه يوضح للدائنين والمقرضين ما إذا كان المستهلكون يتخلفون عن سداد مدفوعاتهم وما إذا كان من المحتمل أن يتخلفوا عن سداد قروضهم.
يمكن تقسيم معدل 60 + إلى قروض رئيسية وقروض عالية المخاطر. قروض الرهن العقاري هي للمقترضين الذين لديهم تاريخ ائتماني سيئ. عادةً ما يكون معدل التأخر في السداد الذي يزيد عن 60 عامًا على القروض العقارية عالية المخاطر أعلى منه بالنسبة للقروض الرئيسية. في كثير من الأحيان ، يتم نشر معدلات تزيد عن 60 عامًا بشكل منفصل للقروض ذات السعر الثابت مقابل القروض ذات السعر القابل للتعديل ، والتي لها معدل متغير وقد يكون لديها خيار إعادة التعيين إلى سعر ثابت لاحقًا في المدة.
يمكن أن توفر مراقبة معدلات 60 يومًا ، بالإضافة إلى معدلات التخلف عن السداد الأخرى للمقترضين ، نظرة ثاقبة على الصحة المالية للمستهلكين في الاقتصاد. إذا كانت الظروف الاقتصادية مواتية ، مما يعني نموًا اقتصاديًا ثابتًا ، فإن معدلات التأخر في السداد تميل إلى الانخفاض.
على العكس من ذلك ، مع تدهور الظروف الاقتصادية ، تميل البطالة إلى الارتفاع مع تسريح المستهلكين من وظائفهم. مع انخفاض الدخل ، يصبح من الصعب على المستهلكين سداد أقساط الرهن العقاري ، مما يؤدي إلى ارتفاع حالات التأخر في السداد في جميع أنحاء الاقتصاد.
كما أن البنوك ومقرضي الرهن العقاري يتتبعون معدلات التخلف عن السداد لأن أي انقطاع في مدفوعات الرهن العقاري يمثل انخفاضًا في الإيرادات. إذا استمرت حالات التخلف في السداد في ظل اقتصاد ضعيف الأداء ، يمكن أن ترتفع الخسائر المصرفية مع تلقي دفعات أقل من الرهن العقاري ، مما يؤدي إلى إصدار قروض جديدة أقل. يمكن أن يؤدي قلة القروض التي يتم إصدارها للمستهلكين والشركات إلى تفاقم الظروف السيئة بالفعل داخل الاقتصاد ، مما يجعل التعافي أكثر صعوبة.
60 بالإضافة إلى الجنوح مقابل التعويق
غالبًا ما يتم إضافة معدل التأخر في السداد الذي يزيد عن 60 عامًا إلى مقياس حدث سلبي آخر: معدل الرهن لنفس مجموعة القروض. يوفر المقياسان مقياسًا تراكميًا للرهون العقارية الفردية التي إما لم يتم دفعها أو دفعها متأخرًا عن الجدول الزمني.
نظرًا لأن حالات التأخر في السداد التي تزيد عن 60 يومًا هي أقل من 90 يومًا ، فلا يزال يتعين على القروض الدخول في عملية حبس الرهن. الرهن هو العملية القانونية التي يستولي فيها البنك على منزل بسبب التقصير أو عدم سداد أقساط الرهن العقاري من قبل المقترض. على الرغم من أن كل مقرض قد يختلف ، عادة ما يكون 90 إلى 120 يومًا بعد تاريخ الاستحقاق ، فإن قرض المنزل يدخل في عملية ما قبل الرهن.
عندما يتأخر المقترض عن موعد استحقاقه 90 يومًا ، يقوم المُقرض عادةً بتقديم إشعار بالتخلف عن السداد ، وهو إشعار عام يتم تقديمه إلى المحكمة المحلية يفيد بأن قرض الرهن العقاري للمقترض قد تخلف عن السداد. لا يزال بإمكان المقترضين محاولة العمل مع مصرفهم لتعديل القرض في هذه المرحلة من العملية.
إذا لم يتم سداد مدفوعات القرض بعد فترة 90 إلى 120 يومًا ، فإن عملية الرهن تمضي قدمًا. سيصادر البنك المنزل في النهاية ، وسيُعقد مزاد لبيع المنزل لمشتري آخر.
يعد معدل التأخر في السداد الذي يزيد عن 60 عامًا مقياسًا مهمًا للإنذار المبكر للمقرضين لمراقبته ، مما يوفر الوقت للبنك للاتصال بالمقترض ووضع خطة سداد لمنع القرض من الدخول في مرحلة الرهن المسبق.
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)
يتم تجميع قروض الرهن العقاري في بعض الأحيان في مجموعة من القروض التي تشكل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). يتم بيع MBS للمستثمرين كصندوق يربحون فيه فائدة من قروض الرهن العقاري. لسوء الحظ ، غالبًا ما لا يكون لدى المستثمرين أي فكرة عما إذا كانت القروض التي يتألف منها MBS جارية - مما يعني أن المقترضين لم يتأخروا في سداد مدفوعاتهم.
إذا ارتفع معدل التأخر في سداد القروض العقارية المتأخرة عن مستوى معين ، فقد يواجه الضمان المدعوم بالرهن العقاري نقصًا في السيولة ، مما يؤدي إلى صعوبة سداد مدفوعات الفائدة للمستثمرين. نتيجة لذلك ، يمكن أن تحدث إعادة تسعير لأصول القرض ، مما يؤدي إلى خسارة بعض المستثمرين لجزء أو معظم رأس مالهم المستثمر.
إعتبارات خاصة
عادة ما يتعرض أصحاب المنازل لخطر فقدان منازلهم في حالة الانكماش الاقتصادي. لكن تم وضع إجراءات حماية معينة لمساعدة أصحاب المنازل المتضررين من جائحة COVID-19. في عام 2020 ، أقر الكونجرس قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي لفيروس كورونا (CARES) ، والذي تضمن بندًا يسمح للمقترضين بتخطي مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم لمدة تصل إلى عام - وهي عملية تسمى التحمل. كما نصت على وقف عمليات الإخلاء.
الوقف الاختياري لحبس الرهن والإخلاء للرهون العقارية المدعومة من الشركات ، بما في ذلك تلك المدعومة من قبل وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) والإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) ، عدة مرات. ينتهي التحمل في 30 سبتمبر 2021.
أعلنت المراكز الأمريكية لمكافحة الأمراض والوقاية منها (CDC) وقفًا مؤقتًا لعمليات الإخلاء في المقاطعات ذات المستويات الكبيرة أو العالية من انتقال COVID-19 المجتمعي. كان من المقرر أن ينتهي التفويض في 3 أكتوبر 2021 ، لكن حكمًا أصدرته المحكمة العليا الأمريكية أنهى هذه الحماية في 26 أغسطس 2021 ، بإلغاء هذا التجميد.
فيما يلي بعض الخطوات والأجزاء الرئيسية من حقوقك بموجب برنامج التحمل الذي يمكن للمقترضين الاشتراك فيه إذا تأخروا في سداد أقساط الرهن العقاري.
اتصل بالمقرض الخاص بك
يجب على المقترضين الاتصال بالمقرض أو البنك الذي أصدر قرض الرهن العقاري وطلب التحمل. يجب ألا يوقف المقترضون مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم حتى تتم الموافقة على تحملهم من المقرض.
أنت لا تزال مدينًا للمدفوعات
في حالة الموافقة ، سيؤدي التحمل إلى إضافة أي من مدفوعاتك التي تم تخطيها إلى نهاية مدة القرض ، مما يعني أن مدة القرض ستزداد. بعبارة أخرى ، لا يزال المقترضون بحاجة إلى سداد تلك المدفوعات ، ولكن بدلاً من سداد المدفوعات في الأشهر القليلة المقبلة ، ستتم إضافة هذه المدفوعات إلى نهاية جدول الدفع للرهن العقاري.
لا عقوبات
النبأ السار هو أنه لا توجد غرامات على تأخير المدفوعات نتيجة الصبر. أيضًا ، لن تؤذي المدفوعات الفائتة درجة الائتمان الخاصة بك ، وهو تمثيل رقمي للجدارة الائتمانية والقدرة على سداد ديونك.
مؤهلات
ليست كل قروض الرهن العقاري مؤهلة. يحد البرنامج عادةً من الموافقة على الرهون العقارية المدعومة أو الممولة من قبل الشركات التي ترعاها الحكومة (GSEs) ، مثل Fannie Mae أو Freddie Mac. نتيجة لذلك ، من المهم الاتصال بالمقرض الخاص بك لمعرفة نوع الرهن العقاري لديك. كما ذكر أعلاه ، تؤثر تدابير الطوارئ الموقعة خلال جائحة COVID-19 على الرهون العقارية المدعومة من وكالات مثل وزارة الزراعة الأمريكية ووزارة الإسكان الفدرالية.
مثال على تأخر سداد الرهن العقاري لمدة 60 يومًا
جمعية المصرفيين للرهن العقاري (MBA) معدلات التخلف عن سداد القروض العقارية للاقتصاد الأمريكي. بلغ معدل التأخر في سداد الرهن العقاري ذروته عند 8.22٪ في الربع الثاني (الربع الثاني) من عام 2020 ولكنه انخفض إلى 6.38٪ في غضون ثلاثة أرباع اعتبارًا من الربع الأول (الربع الأول) من عام 2021. وكان هذا هو أكبر انخفاض شهدناه في مثل هذه الفترة القصيرة من الزمن. . بالنسبة للربع الأول من عام 2021 ، انخفضت حالات التأخر في السداد في المراحل المبكرة - التأخيرات لمدة 30 يومًا و 60 يومًا مجتمعة - إلى أدنى مستوياتها منذ بدء المسح في عام 1979.
سجلت قروض الرهن العقاري المدعومة من قروض إدارة الإسكان الفدرالية أعلى معدل تأخر في السداد في الربع الأول من عام 2021 من جميع أنواع القروض ، بنسبة 14.67٪. ويشير التقرير إلى أنه على الرغم من أن العديد من المناطق شهدت تحسنًا عن مستوياتها المرتفعة في منتصف انتشار الوباء ، إلا أن معدلات التأخر في السداد ككل لا تزال أعلى مما كانت عليه في فترة ما قبل الجائحة.
يسلط الضوء
معدل التأخر في السداد الذي يزيد عن 60 يومًا هو مقياس يُستخدم عادةً لقياس عدد قروض الرهن العقاري التي تجاوزت 60 يومًا من تاريخ استحقاقها على مدفوعاتها الشهرية.
غالبًا ما يتم التعبير عن معدل التأخر في السداد الذي يزيد عن 60 كنسبة مئوية من مجموعة القروض التي تم الاكتتاب بها خلال فترة زمنية محددة ، مثل سنة واحدة.
معدل التخلف عن السداد الذي يزيد عن 60 عامًا مفيد لأنه يُظهر للمقرضين المستهلكين الذين قد يتخلفون عن سداد قروضهم.
