دين الرهن الثاني
ما هو دين الرهن الثاني؟
يشير مصطلح دين الامتياز الثاني إلى شكل من أشكال الاقتراض يحدث بمجرد وضع الامتياز الأول في مكانه. وببساطة ، إذا تخلف المقترض عن السداد ، يتم سداد أي ديون ذات امتياز ثان بعد سداد صاحب الامتياز الأول أو الأول الأصلي في حالة إفلاس تصفية الأصول. وبعبارة أخرى ، فإن الامتياز الثاني هو الثاني في السطر الذي يتم سداده بالكامل في حالة إفلاس المقترض. على هذا النحو ، فإن هذا النوع من الديون له أولوية سداد أقل من الديون الأخرى الأعلى مرتبة وذات مرتبة أعلى.
فهم ديون الرهن الثاني
الامتياز هو مطالبة قانونية يتم إنشاؤها بشكل عام ضد جزء من الضمان من قبل الدائن عندما يأخذ المقترض دينًا. على سبيل المثال ، يتم استخدام المنزل كضمان عندما يأخذ شخص ما قرضًا عقاريًا وتستخدم السيارة كضمان لقرض سيارة. إذا لم يفي المقترض بالتزاماته المالية ، فيمكن للمقرض (المعروف أيضًا باسم صاحب الامتياز) فرض الامتياز.
يمكن أن تحتوي العملات على شرائح أو مستويات مختلفة. لذا فإن المقرض الأساسي في الرهن العقاري هو صاحب الامتياز الأول. بنك آخر يمنح الرهن العقاري الثاني يفترض دور صاحب الامتياز الثاني. على هذا النحو ، فإن دين الرهن الثاني هو ثانوي للضمانات المتعهد بها لتأمين قرض.
في حالة حدوث تقصير في سداد الديون أو تصفية قسرية ، يتم الدفع لحاملي الديون بالترتيب التالي:
الدائنون ذوو الامتياز الأول
الدائنون ذوو الامتياز الثاني
الدائنون غير المضمونين
جميع الآخرين ، بما في ذلك المساهمون (إن وجد)
تعتبر غالبية الديون ذات الرهن الثاني من كبار السن. ولكن كما هو مذكور أعلاه ، فهي تأتي في المرتبة الثانية بعد أي ديون أخرى ذات مرتبة عالية وتتميز عن أشكال الائتمان غير المضمونة والديون الصغيرة أو الثانوية. هذا الأخير هو أي دين متبقي بعد سداد جميع الديون الأخرى.
قد يحصل صاحب الامتياز الكبير على 100٪ من رصيد القرض من بيع أي أصول أساسية. ومع ذلك ، قد يتلقى صاحب الامتياز الثاني جزءًا بسيطًا فقط من مبلغ القرض المستحق إذا لم يكن هناك ما يكفي من المال المتبقي.
إعتبارات خاصة
بسبب الطلب الثانوي على الضمانات المتعهد بها ، تحمل الامتيازات الثانوية مخاطر أكبر للمقرضين والمستثمرين من الديون الكبيرة. نتيجة لهذه المخاطر المرتفعة ، عادة ما يكون لهذه القروض معدلات اقتراض أعلى وتتبع عمليات أكثر صرامة للموافقة عليها.
على سبيل المثال ، إذا تخلف المقترض عن سداد قرض عقاري برهن عقاري ثان ، فقد يحجز الدائنون المنزل ويبيعونه. بعد السداد الكامل على رصيد الرهن الأول ، يذهب توزيع أي عائدات متبقية إلى المقرض على الرهن العقاري الثاني.
يجب أن يكون المستثمرون في الديون الثانوية على دراية بموقفهم لتلقي السداد الكامل للمبلغ الأصلي في حالة إفلاس الشركة الأساسية.
مخاطر ديون الرهن الثاني
هناك العديد من المخاطر المرتبطة بامتلاك دين الرهن الثاني. وتمتد المخاطر إلى المقترضين والمقرضين والمستثمرين. لقد حددنا بعضًا من أكثرها شيوعًا أدناه.
المقترضون
يجوز للمقترضين استخدام الامتيازات الثانوية للوصول إلى حقوق الملكية أو لإضافة رأس مال إلى الميزانية العمومية للشركة. كما يشكل رهن الأصول لتأمين رهن ثانٍ خطرًا على المقترض. إذا توقف المقترض عن سداد الدين ، فقد يبدأ هذا المُقرض في إجراءات لفرض بيع الأصل المرهون.
على سبيل المثال ، إذا كان لدى صاحب المنزل رهن عقاري ثانٍ متخلفًا عن السداد ، يمكن للبنك أن يبدأ عملية حبس الرهن. التعويق هو عملية قانونية تسمح للمقرض بالسيطرة على الممتلكات وبدء عملية بيع الأصل. يحدث ذلك عندما لا يتمكن المقترض من سداد مدفوعات رأس المال والفائدة الكاملة المجدولة على النحو المبين في عقد الرهن العقاري.
تمتلك الشركات عمومًا مجموعة واسعة من الأصول لرهنها كضمان ، بما في ذلك الممتلكات العقارية والمعدات وحساباتها المدينة (AR). مثل الرهن العقاري الثاني على المنزل ، قد تكون الشركة معرضة لخطر فقدان الأصول للتصفية إذا قام مقرض الرهن الثاني بإغلاق الرهن.
المقرضون
يتمثل الخطر الرئيسي للمقرضين في عدم كفاية الضمانات في حالة حدوث تعثر أو إفلاس. عادةً ما يقوم المقرضون ذوو الامتياز الثاني بتقييم العديد من نفس العوامل والنسب المالية مثل مقرضي الرهن الأول. تشمل هذه المقاييس المالية:
الأرباح
نقد متدفق
نسبة الدين إلى الدخل للمقترض (DTI) أيضًا مقياسًا مهمًا للغاية ، حيث توضح النسبة المئوية للدخل الشهري المخصص لسداد الديون. يحصل المقترضون الذين لديهم مخاطر منخفضة من التخلف عن السداد على شروط ائتمانية مواتية تؤدي إلى انخفاض معدلات الفائدة.
لتخفيف المخاطر ، يجب على المقرضين ذوي الرهن الثاني أيضًا تحديد مقدار حقوق الملكية المتاحة التي تزيد عن الرصيد المستحق على الديون الرئيسية. حقوق الملكية هي الفرق بين القيمة السوقية للأصل الأساسي ناقصًا القروض القائمة على ذلك الأصل.
على سبيل المثال ، إذا كانت الشركة لديها رهن أول معلق بقيمة 1،000،000 دولار على مبنى ، وكان للهيكل قيمة مقدرة تبلغ 2،500،000 دولار ، فهناك 1،500،000 دولار في رأس المال المتبقي. قد يوافق المقرض ذو الرهن الثاني على قرض لجزء فقط من حقوق الملكية القائمة ، لنفترض أن 750.000 دولار أو 50٪. قد يكون لدى صاحب الامتياز الأول شروط على شروط الائتمان الخاصة به والتي تضع قيودًا حول ما إذا كان بإمكان الشركة تحمل ديون إضافية أو رهن عقاري ثانٍ على المبنى.
يقوم المقرضون أيضًا بمراجعة القيمة السوقية للمبنى ، وإمكانية فقدان الأصول الأساسية للقيمة ، وتكلفة التصفية. قد يكون حجم الامتيازات الثانية مقيدًا لضمان أن الرصيد التراكمي للدين المستحق أقل بكثير من قيمة الضمان الأساسي.
عادة ما يتم تضمين عقود الائتمان في شروط الائتمان من قبل المقرضين. يضعون قيودًا ويحددون المتطلبات المحددة للمقترض. إذا تأخرت شركة ما في السداد ، فإن تعهدات القروض قد تتطلب بيع الأصول لسداد الدين.
المستثمرون
مستثمري ديون الرهن الثاني يتقاضون رواتبهم قبل المساهمين العاديين في حالة زوال الشركة ، فإن الديون الصغيرة لها مخاطرها. إذا كانت الشركة المصدرة معسرة ، ومن خلال عملية التصفية ، لا توجد أصول كافية متاحة لسداد كل من الديون الكبيرة والصغيرة ، يتكبد المستثمرون المرهونون الخسارة.
للديون المبتدئة أن تقدم للمستثمرين معدل فائدة أعلى من الديون التقليدية ذات السعر الثابت ولكنهم بحاجة إلى أن يكونوا على دراية بالجدوى المالية للشركة المصدرة واحتمال سدادها.
نتائج التخلف عن سداد القروض
كل من الشركات والأفراد لديهم درجة ائتمانية تصنف قدرتهم على سداد القروض. درجة الائتمان هي رقم إحصائي يقيم الجدارة الائتمانية للمقترض من خلال مراعاة التاريخ الائتماني للمقترض.
إذا تخلف الفرد عن السداد أو تخلف عن سداد القرض ، فإن درجة الائتمان الخاصة به ستنخفض. تجعل الدرجات المنخفضة من الصعب على هؤلاء المقترضين الاقتراض في يوم لاحق وقد تؤثر على قدرتهم على تأمين العمل والشقق وعناصر مثل الهواتف المحمولة.
بالنسبة إلى الأعمال التجارية ، يمكن أن يعني التاريخ الائتماني السلبي أنهم سيواجهون صعوبة في العثور على مشترين للسندات المستقبلية التي قد يصدرونها دون تقديم سعر قسيمة مرتفع. أيضًا ، تستخدم العديد من الشركات خطوط ائتمان رأس المال العامل لتشغيل أعمالها. على سبيل المثال ، قد تقترض الشركة من حد ائتمان (LOC) لشراء المخزون. بمجرد أن يتلقوا الدفع مقابل منتجاتهم النهائية ، فإنهم يسددون LOC ويبدأون العملية مرة أخرى لدورة المبيعات التالية.
نتيجة أخرى للتخلف عن السداد بالنسبة للأعمال التجارية هي التأثير على التدفق النقدي للشركة. التدفق النقدي هو مقياس لمقدار النقد الذي تولده الشركة لتشغيل عملياتها والوفاء بالتزاماتها. نتيجة لارتفاع تكاليف خدمة الديون ونفقات الفائدة من ارتفاع أسعار الفائدة ، ينخفض التدفق النقدي.
مثال على دين الرهن الثاني
إليك مثال افتراضي لإظهار كيفية عمل ديون الرهن الثاني. Assume Company XYZ لديها قرض مستحق على أحد مصانع إنتاج الشاحنات. يبلغ القرض حوالي 10،000،000 دولار أمريكي بينما يمنحه التقييم الأخير للعقار قيمة سوقية تبلغ 22،000،000 دولار أمريكي. نتيجة لذلك ، تمتلك الشركة 12.000.000 دولار من حقوق الملكية المتاحة (22.000.000 - 10.000.000 دولار).
القرض المستحق وقدره 10،000،000 دولار أمريكي عبارة عن دين رئيسي وهو الأولوية الأولى التي يجب دفعها في حالة التخلف عن السداد أو تصفية الشركة. يتقاضى البنك فائدة بنسبة 2٪ على الورقة النقدية بقيمة 10000000 دولار أمريكي مقابل كونه صاحب الامتياز الأول.
تقرر الشركة الحصول على رهن عقاري ثانٍ (أو تحمل رهن ثانٍ) على العقار من بنك آخر. ومع ذلك ، فإن البنك الثاني سيقرض فقط 50٪ من رأس المال المتبقي لديون الرهن الثاني. نتيجة لذلك ، يمكن للشركة اقتراض 6 ملايين دولار.
افترض حدوث ركود ، ليس فقط انخفاض دخل الشركة من مبيعات الشاحنات ولكن أيضًا قيمة الممتلكات. في حالة عدم سداد الشركة ديونها ، يجوز لأي من المقرضين البدء في التصفية لسداد القرض. بعد التصفية ودفع الرصيد من القرض الأول بقيمة 10،000،000 دولار ، يكون لدى الشركة 5،000،000 دولار فقط من الأموال المتبقية. كدين مبتدئ ، لا يمكن للبنك الثاني الحصول على المبلغ الكامل للرهن الثاني.
يسلط الضوء
دين الرهن الثاني يشير إلى القروض ذات الأولوية الأقل من الديون الأخرى ذات التصنيف الأعلى في حالة الإفلاس وتصفية الأصول.
يمكن للديون المبتدئة أن تقدم للمستثمرين معدل فائدة أعلى من الديون التقليدية ذات السعر الثابت ، ولكن مع مخاطر أكبر.
يمكن أن يساعد دين الرهن الثاني المقترض في الوصول إلى التمويل الذي تمس الحاجة إليه ، ولكن يجب موازنة المخاطر ، وغالبًا ما تكون أسعار الفائدة أعلى منها في الرهن الأول.
العديد من الديون ذات الامتياز الثاني تعتبر كبيرة وتختلف عن الديون غير المضمونة والديون الصغيرة.
في حالة التخلف عن السداد أو التصفية القسرية ، لا يتم الدفع لأصحاب الامتياز الثاني إلا بعد أصحاب الامتياز الأوائل.
التعليمات
كيف تعمل ديون الرهن الثاني؟
تختلف مستويات الامتيازات بناءً على المكان الذي يقع فيه المقرض في الصف. غالبًا ما يُنظر إلى دين الرهن الثاني على أنه من كبار السن ، ولكن لا يتم سداد ديون صاحب الامتياز إلا بعد استيفاء دين الرهن الأول. على سبيل المثال ، المقرض الذي يمنح رهنًا عقاريًا ثانيًا على منزل المستهلك لا يتم الدفع له إلا بعد مُقرض الرهن العقاري الأول. نظرًا لأنه يتم تطبيق عائدات بيع الأصل (الأصول) على دين الرهن الأول قبل أي شيء آخر ، فقد لا يتم سداد دين الرهن الثاني بالكامل.
ما هو الرهن العقاري الثاني؟
الرهن العقاري الثاني هو قرض المنزل الذي يحدث بعد وجود رهن عقاري آخر - الأول -. مقرض الرهن العقاري الثاني يصبح صاحب الامتياز الثاني ضد الممتلكات المرهونة. إذا فشل المقترض في سداد الرهن العقاري وحدث حبس الرهن ، يتم الدفع للمقرض الثاني فقط بعد أن يتلقى المقرض الأول رصيد الدين المستحق.
ما هو الحجز؟
الامتياز هو مطالبة قانونية يتم وضعها على قطعة من الممتلكات وتوفر لصاحبها ضمانًا. عادةً ما يتم وضع الامتيازات على أصول مثل المنازل والمركبات عندما يأخذ شخص ما قرضًا. تعمل هذه الأصول كضمان حيث يتم منح الرهن للمقرض. إذا لم يدفع المقترض قرضه ، فيمكن للمقرض ممارسة الامتياز واتخاذ الإجراءات القانونية لاستعادة العقار وبيعه واستخدام العائدات لسداد القرض.
