Deuda de segundo gravamen
¿Qué es la deuda de segundo gravamen?
El término deuda de segundo gravamen se refiere a una forma de préstamo que se produce una vez que se establece un primer gravamen. En pocas palabras, si un prestatario incumple, cualquier deuda de segundo gravamen se paga después de que se pague el primer gravamen o el primer gravamen original en caso de quiebra o liquidación de activos. En otras palabras, el segundo gravamen es el segundo en la fila para ser reembolsado en su totalidad en caso de insolvencia del prestatario. Como tal, este tipo de deuda tiene una prioridad de pago más baja que otras deudas senior y clasificadas más alto.
Comprender la deuda de segundo gravamen
Un gravamen es un derecho legal que generalmente se establece contra una garantía por parte de un acreedor cuando un prestatario contrae una deuda. Por ejemplo, una casa se usa como garantía cuando alguien saca una hipoteca y un vehículo se usa como garantía para un préstamo de automóvil. Si el prestatario no cumple con sus obligaciones financieras, el prestamista (también conocido como acreedor) puede hacer cumplir el gravamen.
Los gravámenes pueden tener diferentes tramos o niveles. Entonces, el prestamista principal en una hipoteca es el primer acreedor. Otro banco que otorga una segunda hipoteca asume el papel de segundo acreedor. Como tal, una deuda de segundo gravamen está subordinada a la garantía prometida para garantizar un préstamo.
Si se produce un incumplimiento de la deuda o una liquidación forzosa,. los tenedores de la deuda reciben su pago en el siguiente orden:
Acreedores de primer grado
Acreedores de segundo grado
Acreedores no garantizados
Todos los demás, incluidos los accionistas (si los hubiere)
La mayoría de la deuda de segundo gravamen se considera senior. Pero como se señaló anteriormente, ocupa el segundo lugar después de cualquier otra deuda senior y es distinta de las formas de crédito no garantizadas y la deuda junior o subordinada. Esta última es cualquier deuda que queda después de que se hayan pagado todas las demás deudas.
Un acreedor privilegiado puede recibir el 100% del saldo del préstamo de la venta de cualquier activo subyacente. Sin embargo, el titular del segundo gravamen puede recibir solo una fracción del monto pendiente del préstamo si no queda suficiente dinero.
Consideraciones Especiales
Debido a la demanda subordinada de la garantía prendada, los gravámenes secundarios conllevan más riesgo para los prestamistas e inversores que la deuda principal. Como resultado de este riesgo elevado, estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas y siguen procesos de aprobación más estrictos.
Por ejemplo, si un prestatario no cumple con un préstamo de bienes raíces con una segunda hipoteca, los acreedores pueden ejecutar la hipoteca y vender la casa. Después del pago total del saldo de la primera hipoteca,. la distribución de los ingresos restantes va al prestamista de la segunda hipoteca.
Los inversores en deuda subordinada deben ser conscientes de su posición en línea para recibir el reembolso total del principal en caso de insolvencia del negocio subyacente.
Riesgos de la deuda de segundo gravamen
Hay muchos riesgos asociados con la tenencia de deuda de segundo gravamen. Y los riesgos se extienden a los prestatarios, prestamistas e inversores. A continuación, detallamos algunos de los más comunes.
Prestatarios
Los prestatarios pueden usar gravámenes secundarios para acceder al valor de la propiedad o para agregar capital al balance de una empresa. Dar en prenda activos para asegurar un segundo gravamen también representa un riesgo para el prestatario. Si el prestatario deja de pagar la deuda, ese prestamista puede iniciar procedimientos para forzar la venta del bien pignorado.
Por ejemplo, si un propietario tiene una segunda hipoteca en mora, el banco puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es un proceso legal que le permite al prestamista tomar el control de la propiedad y comienza el proceso de venta del activo. Ocurre cuando un prestatario no puede hacer los pagos de capital e intereses completos y programados como se describe en el contrato hipotecario.
Las empresas generalmente tienen una gama más amplia de activos para dar en garantía, incluidos bienes inmuebles, equipos y sus cuentas por cobrar (AR). Al igual que una segunda hipoteca sobre una casa, una empresa puede correr el riesgo de perder activos debido a la liquidación si el prestamista de segundo gravamen ejecuta la hipoteca.
Prestamistas
El principal riesgo para los prestamistas es una garantía insuficiente en caso de incumplimiento o quiebra. Los prestamistas de segundo gravamen generalmente evalúan muchos de los mismos factores y razones financieras que los prestamistas de primer gravamen. Estas métricas financieras incluyen:
Ganancias
Flujo de efectivo
deuda-ingreso (DTI) de un prestatario también es una métrica muy importante, ya que muestra el porcentaje de los ingresos mensuales dedicados al pago de deudas. Los prestatarios con un bajo riesgo de incumplimiento reciben términos crediticios favorables que resultan en tasas de interés más bajas.
Para mitigar el riesgo, los prestamistas de segundo gravamen también deben determinar la cantidad de capital disponible en exceso del saldo adeudado en la deuda principal. El capital es la diferencia entre el valor de mercado del activo subyacente menos los préstamos pendientes de ese activo.
Por ejemplo, si una empresa tiene un primer gravamen pendiente de $ 1,000,000 en un edificio, y la estructura tiene un valor tasado de $ 2,500,000, quedan $ 1,500,000 en capital. El prestamista de segundo gravamen puede aprobar un préstamo por solo una parte del capital pendiente, digamos $750,000 o el 50%. El titular del primer gravamen puede tener estipulaciones en sus términos de crédito que establezcan restricciones sobre si la empresa puede asumir una deuda adicional o una segunda hipoteca sobre el edificio.
Los prestamistas también revisan el valor de mercado del edificio, la posibilidad de que el activo subyacente pierda valor y el costo de liquidación. El tamaño de los gravámenes secundarios puede restringirse para garantizar que el saldo acumulado de la deuda pendiente sea significativamente menor que el valor de la garantía subyacente.
Normalmente , los prestamistas incluyen convenios en las condiciones de crédito. Colocan restricciones y describen requisitos específicos para el prestatario. Si una empresa se atrasa en los pagos, se activan convenios de préstamo que podrían requerir la venta de activos para pagar la deuda.
Inversores
Aunque a los inversionistas de deuda de segundo gravamen se les paga antes que a los accionistas comunes en el caso de la desaparición de una empresa, la deuda junior tiene sus riesgos. Si la empresa emisora es insolvente y, a través del proceso de liquidación, no hay suficientes activos disponibles para pagar tanto la deuda senior como la junior, los inversores de segundo gravamen incurren en la pérdida.
La deuda junior puede ofrecer a los inversores una tasa de interés más alta que la deuda de tasa fija tradicional, pero deben ser conscientes de la viabilidad financiera de la empresa emisora y la probabilidad de ser reembolsada.
Resultados del incumplimiento de pago de préstamos
Tanto las empresas como las personas tienen un puntaje crediticio que clasifica su capacidad para pagar los préstamos. Un puntaje de crédito es un número estadístico que evalúa la solvencia de un prestatario teniendo en cuenta el historial crediticio del prestatario.
Si una persona se atrasa en los pagos o deja de pagar un préstamo, su puntaje de crédito caerá. Los puntajes bajos hacen que sea más difícil para estos prestatarios pedir prestado en un día posterior y pueden afectar su capacidad para obtener empleo, apartamentos y artículos como teléfonos celulares.
Para una empresa, un historial crediticio negativo puede significar que tendrán dificultades para encontrar compradores de futuros bonos que puedan emitir sin ofrecer una tasa de cupón elevada. Además, muchas empresas utilizan líneas de crédito de capital de trabajo para la operación de sus negocios. Por ejemplo, una empresa podría pedir prestado de una línea de crédito (LOC) para comprar inventario. Una vez que reciben el pago por sus productos terminados, pagan la LOC y comienzan el proceso nuevamente para el próximo ciclo de ventas.
Otro resultado del incumplimiento para una empresa es el impacto en el flujo de caja de la empresa. El flujo de efectivo es una medida de la cantidad de efectivo que genera una empresa para ejecutar sus operaciones y cumplir con sus obligaciones. Como resultado de los mayores costos de servicio de la deuda y los gastos por intereses de las tasas de interés más altas, se reduce el flujo de caja.
Ejemplo de deuda de segundo gravamen
Aquí hay un ejemplo hipotético para mostrar cómo funciona la deuda de segundo gravamen. Suponga que la empresa XYZ tiene un préstamo pendiente en una de sus fábricas productoras de camiones. El préstamo es de aproximadamente $10,000,000 mientras que la evaluación reciente de la propiedad le otorga un valor de mercado de $22,000,000. Como resultado, la compañía tiene $12 000 000 en capital disponible ($22 000 000 - $10 000 000).
El préstamo pendiente de $10,000,000 es deuda principal y es la primera prioridad a pagar en caso de incumplimiento o liquidación de la empresa. El banco cobra 2% de interés sobre el pagaré de $10,000,000 a cambio de ser el primer acreedor.
La empresa decide sacar una segunda hipoteca (o incurrir en un segundo gravamen) sobre la propiedad de otro banco. Sin embargo, el segundo banco solo prestará el 50% del capital restante para la deuda de segundo gravamen. Como resultado, la compañía puede pedir prestado $6,000,000.
Supongamos que ocurre una recesión, que reduce no solo los ingresos de la empresa por las ventas de camiones, sino también el valor de la propiedad. Si la empresa no paga sus deudas, cualquiera de los prestamistas puede iniciar la liquidación para satisfacer el préstamo. Después de la liquidación y el pago del saldo del primer préstamo de $10,000,000, la empresa solo tiene $5,000,000 en fondos restantes. Como deuda junior, el segundo banco no puede recibir el monto total del segundo gravamen.
Reflejos
La deuda de segundo grado se refiere a los préstamos que tienen una prioridad más baja que otra deuda de mayor rango en caso de quiebra y liquidación de activos.
La deuda junior puede así ofrecer a los inversores un tipo de interés superior al de la deuda tradicional a tipo fijo, pero con mayor riesgo.
La deuda de segundo gravamen puede ayudar a un prestatario a obtener acceso a la financiación que tanto necesita, pero se deben sopesar los riesgos y las tasas de interés suelen ser más altas que las del primer gravamen.
Muchas deudas de segundo gravamen se consideran senior y son diferentes de la deuda junior y no garantizada.
En caso de incumplimiento o liquidación forzosa, los tenedores de segundo gravamen solo cobran después de los tenedores de primer gravamen.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cómo funcionan las deudas de segundo gravamen?
Los gravámenes tienen diferentes niveles según el lugar en el que se encuentra el prestamista. La deuda de segundo gravamen a menudo se considera senior, pero el tenedor del gravamen solo recibe el pago después de que se paga la deuda de primer gravamen. Por ejemplo, un prestamista que otorga una segunda hipoteca sobre la casa de un consumidor solo recibe el pago después que el prestamista de la primera hipoteca. Dado que el producto de la venta de los activos se aplica a la deuda de primer grado antes que nada, es posible que la deuda de segundo grado no se pague en su totalidad.
¿Qué es una hipoteca de segundo gravamen?
Una hipoteca de segundo gravamen es un préstamo hipotecario que ocurre después de que existe otra hipoteca, la primera. El prestamista de una segunda hipoteca se convierte en el segundo acreedor de la propiedad hipotecada. Si el prestatario no paga su hipoteca y se produce la ejecución hipotecaria, el segundo prestamista recibe el pago solo después de que el primer prestamista reciba el saldo de la deuda pendiente.
¿Qué es un gravamen?
Un gravamen es un derecho legal que se coloca sobre una propiedad y proporciona una garantía al titular. Los gravámenes se colocan comúnmente sobre activos como casas y vehículos cuando alguien toma un préstamo. Estos activos actúan como garantía cuando el gravamen se otorga al prestamista. Si el prestatario no paga su préstamo, el prestamista puede ejercer el derecho de retención, emprender acciones legales para recuperar la propiedad, venderla y usar los ingresos para pagar el préstamo.
