2/28 säädettäväkorkoinen asuntolaina (2/28 ARM)
Mikä on 2/28 säädettävän koron asuntolaina (2/28 ARM)?
2/28 säädettäväkorkoinen asuntolaina (2/28 ARM) on eräänlainen 30 vuoden asuntolaina, jonka alkuperäinen kahden vuoden kiinteä korkokausi. Tämän kahden vuoden jakson jälkeen korko kelluu indeksikoron ja marginaalin perusteella.
Alkukorko on tyypillisesti pienempi kuin perinteisten asuntolainojen keskimääräinen korko, mutta säädettävä korko voi myöhemmin nousta merkittävästi. Koska pankit eivät ansaitse paljoa rahaa alkuperäisellä teaser-hinnalla, 2/28 ARM:iin sisältyy mojovia ennakkomaksusakkoja kahden ensimmäisen vuoden aikana.
2/28 säädettäväkorkoisten asuntolainojen ymmärtäminen (2/28 ARM)
2/28 ARM:ista tuli suosittu 2000-luvun alun kiinteistöbuumin aikana, kun jyrkästi nousevat hinnat jättivät perinteiset asuntolainamaksut monien ostajien ulottumattomiin. Esimerkiksi 300 000 dollarin tavanomainen 30 vuoden asuntolaina maksaisi kuukausittain 1 610 dollaria. Mutta 2/28 ARM, jonka alkuperäinen teaser-hinta on 3%, vaatisi vain 1 265 dollarin kuukausimaksuja.
Muita ARM-rakenteita on olemassa, kuten 5/1,. 5/5 ja 5/6 ARM,. joissa on viiden vuoden johdantojakso, jota seuraa korkomuutos viiden vuoden tai kuuden kuukauden välein. Erityisesti 15/15 ARM mukautuu kerran 15 vuoden jälkeen ja pysyy sitten kiinteänä jäljellä olevan laina-ajan.
Harvempia ovat 2/28 ja 3/27 ARM. Ensiksi mainitussa kiinteä korko on voimassa vain kaksi ensimmäistä vuotta, jonka jälkeen 28 vuotta säädettäviä korkoja; jälkimmäisen osalta kiinteä korko on kolme vuotta, ja sitä mukautetaan kunkin seuraavan 27 vuoden aikana. Näissä tapauksissa hinnat mukautuvat puolivuosittain.
2/28 ARM:n mahdolliset sudenkuopat
2/28 ARM:n mahdollinen saalis 22 on se, että kahden vuoden jälkeen korkoa tarkistetaan kuuden kuukauden välein, tyypillisesti ylöspäin, ARM-marginaalilla, joka ylittää indeksikoron, kuten liittovaltion rahastokoron tai Secured Overnight -rahoituksen. Rate (SOFR). 2/28 ARM:issa on joitain sisäänrakennettuja turvaominaisuuksia, kuten elinikäinen korkokatto ja rajoitukset sille, kuinka paljon korko voi nousta tai laskea kullakin jaksolla. Mutta jopa ylärajoilla asunnonomistajat voivat kohdata huikeita maksupiikkejä epävakailla markkinoilla.
Yllä annetussa esimerkissä 300 000 dollarin 30 vuoden 3 % ARM 2/28 lainassa, jos SOFR on 2,7 ja marginaali on 1,5 kahden vuoden kuluttua, korko nousisi 4,2 % yhteensä 7,2 prosenttiin. Tämä 7,2 prosentin korko voi olla reilusti nykyisten tavanomaisten asuntolainakorkojen yläpuolella. Asunnonomistajan kuukausimaksu nousi 1 265 dollarista 2 036 dollariin, mikä on 61 prosentin kasvu.
Nousun aikana monet asunnonomistajat eivät ymmärtäneet, kuinka näennäisen pieni koronkorotus voisi merkittävästi lisätä heidän kuukausimaksuaan. Ja jopa ne, jotka olivat täysin tietoisia riskeistä, pitivät 2/28 ARM:a lyhytaikaisena rahoitusvälineenä. Ajatuksena oli hyödyntää alhaista korkoa ja sitten uudelleenrahoittaa kahden vuoden kuluttua joko tavanomaiseen asuntolainaan tai, jos luotto ei riittänyt siihen, uuteen säädettävään asuntolainaan. Koska kiinteistöjen hinnat nousevat, tämä potkaisi velkaa pidemmälle. Monille tämä oli jonkin verran järkeä, sillä lainanottajan asuntopääoma oli loppujen lopuksi nousussa.
Ongelma tuli markkinoiden romahduksen myötä vuonna 2008. Asunnon arvot putosivat. Monet 2/28 ARM:n omistajat eivät kyenneet jälleenrahoittamaan, suorittamaan maksuja tai myymään kotiaan jäljellä olevan lainan arvolla. Ulostuleva ulosmittaus johti tiukentuneisiin lainaehtoihin. Nykyään pankit arvioivat huolellisemmin lainanottajan kykyä maksaa säädettäväkorkoisia maksuja.
##Kohokohdat
Asunnonomistajat nauttivat yleensä alhaisemmista asuntolainan maksuista alkujakson aikana, mutta he ovat alttiina korkoriskille sen jälkeen.
Kun ARM:t mukautuvat, korot muuttuvat niiden marginaalikorkojen ja indeksien perusteella, joihin ne on sidottu.
2/28 säädettävän koron asuntolainat (ARM) tarjoavat johdanto-osan kiinteän koron kahdeksi vuodeksi, jonka jälkeen korko mukautuu puolivuosittain vielä 28 vuoden ajan.
