2/28 समायोज्य दर बंधक (2/28 एआरएम)

2/28 एडजस्टेबल-रेट मॉर्टगेज (2/28 एआरएम) क्या है?

एक 2/28 समायोज्य-दर बंधक (2/28 एआरएम) एक प्रकार का 30-वर्षीय गृह ऋण है जिसमें प्रारंभिक दो-वर्षीय निश्चित ब्याज दर ई अवधि है। इस दो साल की अवधि के बाद, दर एक सूचकांक दर और एक मार्जिन के आधार पर तैरती है ।

प्रारंभिक टीज़र दर आम तौर पर पारंपरिक बंधक की औसत दर से कम होती है, लेकिन बाद में समायोज्य दर में उल्लेखनीय वृद्धि हो सकती है। चूंकि बैंक शुरुआती टीज़र दर पर अधिक पैसा नहीं कमाते हैं, 2/28 एआरएम में पहले दो वर्षों के दौरान भारी प्रीपेमेंट पेनल्टी शामिल है।

2/28 एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज (2/28 एआरएम) को समझना

2000 के दशक की शुरुआत में रियल एस्टेट बूम के दौरान 2/28 एआरएम लोकप्रिय हो गए, जब बढ़ती कीमतों ने पारंपरिक बंधक भुगतान को कई खरीदारों की पहुंच से बाहर कर दिया। उदाहरण के लिए, $300,000 के पारंपरिक 30-वर्षीय बंधक में $1,610 का मासिक भुगतान होगा। लेकिन 3% की शुरुआती टीज़र दर वाले 2/28 एआरएम के लिए केवल $ 1,265 के मासिक भुगतान की आवश्यकता होगी।

अन्य एआरएम संरचनाएं मौजूद हैं, जैसे कि 5/1,. 5/5, और 5/6 एआरएम,. जिसमें पांच साल की प्रारंभिक अवधि होती है, जिसके बाद क्रमशः हर पांच साल या हर छह महीने में दर समायोजन होता है। विशेष रूप से, 15/15 एआरएम 15 वर्षों के बाद एक बार समायोजित होते हैं और फिर शेष ऋण के लिए स्थिर रहते हैं।

3/27 एआरएम कम आम हैं । पूर्व के साथ, निश्चित ब्याज दर केवल पहले दो वर्षों के लिए लागू होती है, इसके बाद 28 वर्षों की समायोज्य दरें लागू होती हैं; बाद के साथ, निर्धारित दर तीन वर्षों के लिए है, जिसमें निम्नलिखित 27 वर्षों में से प्रत्येक में समायोजन है। इन मामलों में, दरें अर्धवार्षिक रूप से समायोजित होती हैं।

2/28 एआरएम के संभावित नुकसान

2/28 एआरएम का संभावित कैच-22 यह है कि दो साल के बाद, दर को हर छह महीने में समायोजित किया जाता है, आमतौर पर ऊपर की ओर, एआरएम मार्जिन द्वारा एक इंडेक्स रेट से ऊपर और ऊपर, जैसे कि फेडरल फंड्स रेट या सिक्योर ओवरनाइट फाइनेंसिंग दर (एसओएफआर)। 2/28 एआरएम में कुछ अंतर्निहित सुरक्षा विशेषताएं होती हैं, जैसे कि आजीवन ब्याज दर कैप और प्रत्येक अवधि के साथ दर कितनी बढ़ या घट सकती है, इस पर सीमाएं। लेकिन कैप के साथ भी, घर के मालिकों को अस्थिर बाजारों में जबड़ा छोड़ने वाले भुगतान स्पाइक्स का सामना करना पड़ सकता है ।

$300,000 30-वर्ष 3% ARM 2/28 ऋण में ऊपर दिए गए उदाहरण में, यदि SOFR 2.7 है और दो वर्षों के बाद मार्जिन 1.5 है, तो ब्याज 4.2% बढ़कर कुल 7.2% हो जाएगा। यह 7.2% दर मौजूदा पारंपरिक बंधक दरों से काफी अधिक हो सकती है। गृहस्वामी का मासिक भुगतान $1,265 से बढ़कर $2,036 हो जाएगा—61% की वृद्धि।

उछाल के दौरान, कई मकान मालिक यह समझने में असफल रहे कि कैसे एक छोटी सी दर में वृद्धि नाटकीय रूप से उनके मासिक भुगतान को बढ़ा सकती है। और यहां तक कि जो लोग जोखिमों से पूरी तरह अवगत थे, उन्होंने 2/28 एआरएम को एक अल्पकालिक वित्तपोषण वाहन के रूप में देखा। विचार कम टीज़र दर का लाभ उठाना था, फिर दो साल बाद एक पारंपरिक बंधक के लिए पुनर्वित्त या, यदि उनका क्रेडिट उसके लिए पर्याप्त नहीं था, तो एक नए समायोज्य बंधक के लिए। अचल संपत्ति की कीमतों में तेजी को देखते हुए, इसने कर्ज को और नीचे कर दिया। कई लोगों के लिए, यह एक निश्चित मात्रा में समझ में आता है, आखिरकार, उधारकर्ता का घर ईक्विटी तेजी से बढ़ रहा था।

2008 में बाजार के पतन के साथ परेशानी आई । घरेलू मूल्यों में गिरावट आई। 2/28 एआरएम के कई मालिकों ने खुद को बकाया ऋण के मूल्य के लिए पुनर्वित्त, अपना भुगतान करने या अपने घरों को बेचने में असमर्थ पाया। फोरक्लोजर की जल्दबाजी ने सख्त ऋण मानकों को जन्म दिया। आज, बैंक अधिक सावधानी से एक उधारकर्ता की समायोज्य-दर भुगतान करने की क्षमता का मूल्यांकन करते हैं।

##हाइलाइट

• गृहस्वामी आमतौर पर प्रारंभिक अवधि के दौरान कम बंधक भुगतान का आनंद लेते हैं लेकिन बाद में ब्याज दर जोखिम के अधीन होते हैं।

• जब एआरएम समायोजित होते हैं, तो ब्याज दरें उनकी सीमांत दरों और उन सूचकांकों के आधार पर बदलती हैं जिनसे वे बंधे हैं।

• 2/28 एडजस्टेबल-रेट मॉर्गेज (एआरएम) दो साल के लिए एक प्रारंभिक निश्चित दर प्रदान करते हैं, जिसके बाद ब्याज दर 28 और वर्षों के लिए अर्धवार्षिक रूप से समायोजित हो जाती है।