2/28 rentetilpasningslån (2/28 ARM)

Hvad er et realkreditlån på 2/28 (2/28 ARM)?

Et 2/28 rentetilpasningslån (2/28 ARM) er en type 30-årigt boliglån, der har en indledende toårig fast renteperiode. Efter denne toårige periode flyder kursen baseret på en indeksrente plus en margin.

Den oprindelige teaserrente er typisk under gennemsnitsrenten for konventionelle realkreditlån, men den justerbare rente kan efterfølgende stige betydeligt. Da banker ikke tjener mange penge på den oprindelige teaser-sats, inkluderer 2/28 ARM'er kraftige forudbetalingsbøder i løbet af de første to år.

Forståelse af 2/28 rentetilpasningslån (2/28 ARM)

2/28 ARM'erne blev populære under ejendomsboomet i begyndelsen af 2000'erne, da skyhøje priser satte konventionelle afdrag på realkreditlån uden for rækkevidde for mange købere. For eksempel vil et konventionelt 30-årigt realkreditlån på 300.000 USD give månedlige betalinger på 1.610 USD. Men en 2/28 ARM med en initial teaser-rate på 3% ville kræve månedlige betalinger på kun $1.265.

Der findes andre ARM-strukturer, såsom 5/1,. 5/5 og 5/6 ARMs,. som har en fem-årig introduktionsperiode efterfulgt af en satsjustering hvert femte år eller hver sjette måned. Navnlig justerer 15/15 ARM'er en gang efter 15 år og forbliver derefter faste for resten af lånet.

Mindre almindelige er 2/28 og 3/27 ARM. Med førstnævnte gælder den faste rente kun i de første to år, efterfulgt af 28 år med regulerbare satser; med sidstnævnte er den faste rente for tre år med justeringer i hvert af de efterfølgende 27 år. I disse tilfælde justeres satserne halvårligt.

Potentielle faldgruber på 2/28 ARMS

Den potentielle catch-22 af en 2/28 ARM er, at kursen efter to år justeres hver sjette måned, typisk opad, med en ARM-margin ud over en indekssats, såsom federal funds rate eller Secured Overnight Financing Sats (SOFR). 2/28 ARM'er har nogle indbyggede sikkerhedsfunktioner, såsom en levetidsrenteloft og grænser for, hvor meget kursen kan stige eller falde med hver periode. Men selv med lofter kan boligejere stå over for forbløffende betalingsstigninger på ustabile markeder.

I eksemplet ovenfor i 300.000 $ 30-årige 3% ARM 2/28-lån, hvis SOFR er 2,7 og marginen er 1,5 efter to år, så vil renten stige med 4,2% til i alt 7,2%. Denne sats på 7,2 % kan være langt over de nuværende konventionelle realkreditrenter. Husejerens månedlige betaling ville stige fra $1.265 til $2.036 - en stigning på 61%.

Under højkonjunkturen forstod mange boligejere ikke, hvordan en tilsyneladende lille rentestigning dramatisk kunne øge deres månedlige betaling. Og selv de, der var fuldt ud klar over risiciene, betragtede 2/28 ARM'er som et kortsigtet finansieringsmiddel. Ideen var at drage fordel af den lave teaser-rente og derefter refinansiere efter to år til enten et konventionelt realkreditlån eller, hvis deres kredit ikke var god nok til det, til et nyt justerbart realkreditlån. I betragtning af de høje ejendomspriser, sparkede dette gælden længere nede ad vejen. For mange gav det en vis mening, da låntagers egenkapital trods alt steg hurtigt.

Der kom problemer med markedets kollaps i 2008. Boligværdierne faldt. Mange ejere af 2/28 ARM'er var ude af stand til at refinansiere, foretage deres betalinger eller sælge deres hjem til værdien af det udestående lån. Udslæt med tvangsauktioner førte til strengere lånestandarder. I dag vurderer bankerne mere omhyggeligt en låntagers evne til at foretage rentetilpasningsbetalinger.

##Højdepunkter

• Boligejere nyder generelt lavere afdrag på realkreditlån i introduktionsperioden, men er udsat for renterisiko efterfølgende.

• Når ARMs justerer, ændres renterne baseret på deres marginale satser og de indekser, som de er bundet til.

• 2/28 rentetilpasningslån (ARM'er) tilbyder en indledende fast rente i to år, hvorefter renten justeres halvårligt i yderligere 28 år.