2/28 hypotekslån med justerbar ränta (2/28 ARM)

Vad är ett 2/28-lån med justerbar ränta (2/28 ARM)?

Ett bolån med 2/28 ränta (2/28 ARM) är en typ av 30-årigt bostadslån som har en initial tvåårig räntebindningstid. Efter denna tvåårsperiod flyter räntan baserat på en indexränta plus en marginal.

Den initiala teaserräntan är vanligtvis lägre än den genomsnittliga räntan för konventionella bolån, men den justerbara räntan kan därefter stiga avsevärt. Eftersom banker inte tjänar mycket pengar på den initiala teaserkursen, inkluderar 2/28 ARM rejäla förskottsbetalningar under de första två åren.

Förstå 2/28-inteckningar med justerbar ränta (2/28 ARM)

2/28 ARMs blev populära under fastighetsboomen i början av 2000-talet, när skyhöga priser gjorde att konventionella bolånebetalningar var utom räckhåll för många köpare. Till exempel skulle ett konventionellt 30-årigt lån på 300 000 USD ge månatliga betalningar på 1 610 USD. Men en 2/28 ARM med en initial teaserhastighet på 3 % skulle kräva månatliga betalningar på bara $1 265.

Andra ARM-strukturer finns, såsom 5/1,. 5/5 och 5/6 ARMs,. som har en femårig introduktionsperiod följt av en kursjustering vart femte år respektive var sjätte månad. Noterbart är att 15/15 ARM justerar en gång efter 15 år och förblir sedan fixerade under resten av lånet.

Mindre vanliga är 2/28 och 3/27 ARM. Med den förra gäller den fasta räntan endast de första två åren, följt av 28 år med justerbara räntor; med den senare är den fasta räntan på tre år, med justeringar under vart och ett av de följande 27 åren. I dessa fall justeras priserna halvårsvis.

Potentiella fallgropar på 2/28 ARM

Den potentiella catch-22 för en 2/28 ARM är att räntan efter två år justeras var sjätte månad, vanligtvis uppåt, med en ARM-marginal utöver en indexränta, såsom federal funds rate eller Secured Overnight Financing Pris (SOFR). 2/28 ARM har några inbyggda säkerhetsfunktioner, såsom ett livstidsräntetak och gränser för hur mycket räntan kan öka eller minska med varje period. Men även med tak kan husägare möta häpnadsväckande betalningstoppar på ostabila marknader.

I exemplet ovan i $300 000 30-åriga 3% ARM 2/28-lånet, om SOFR är 2,7 och marginalen är 1,5 efter två år, skulle räntan öka med 4,2%, till totalt 7,2%. Denna räntesats på 7,2 % kan vara långt över nuvarande konventionella bolåneräntor. Husägarens månatliga betalning skulle öka från 1 265 USD till 2 036 USD - en ökning med 61 %.

Under högkonjunkturen förstod många husägare inte hur en till synes liten räntehöjning dramatiskt kunde öka deras månatliga betalning. Och även de som var fullt medvetna om riskerna såg 2/28 ARMs som ett kortsiktigt finansieringsmedel. Tanken var att dra fördel av den låga teaserräntan och sedan refinansiera efter två år till antingen ett konventionellt bolån eller, om deras kredit inte var tillräckligt bra för det, till ett nytt justerbart bolån. Med tanke på de stigande fastighetspriserna, sparkade detta skulden längre ner på vägen. För många var detta en viss mening eftersom låntagarens bostadskapital trots allt steg snabbt.

Problem kom med marknadens kollaps 2008. Bostadsvärden rasade. Många ägare av 2/28 ARM fann sig inte kunna refinansiera, göra sina betalningar eller sälja sina hem för värdet av det utestående lånet. Utslagen av utmätningar ledde till strängare lånestandarder. Idag utvärderar bankerna mer noggrant en låntagares förmåga att göra betalningar med justerbar ränta.

##Höjdpunkter

• Husägare har generellt sett lägre bolånebetalningar under introduktionsperioden men är föremål för ränterisk efteråt.

• När ARM justerar ändras räntorna baserat på deras marginalräntor och de index som de är bundna till.

• 2/28 hypotekslån med justerbar ränta (ARM) erbjuder en inledande fast ränta i två år, varefter räntan justeras halvårsvis i ytterligare 28 år.