2/28 veð með stillanlegu gengi (2/28 ARM)
Hvað er 2/28 húsnæðislán með stillanlegu gengi (2/28 ARM)?
2/28 húsnæðislán með breytilegum vöxtum ( 2/28 ARM) er tegund 30 ára íbúðaláns sem hefur upphaflega tveggja ára fasta vexti. Eftir þetta tveggja ára tímabil fljóta vextir miðað við vísitöluvexti að viðbættum framlegð.
Upphafleg kynningarhlutfall er venjulega undir meðalgengi hefðbundinna húsnæðislána, en stillanlegt gengi getur síðan hækkað verulega. Þar sem bankar græða ekki mikla peninga á upphaflegu kynningarhlutfallinu, innihalda 2/28 ARM miklar fyrirframgreiðsluviðurlög fyrstu tvö árin.
Skilningur á 2/28 húsnæðislánum með stillanlegum vöxtum (2/28 ARMS)
2/28 ARM voru vinsælar í fasteignauppsveiflunni snemma á 20. áratugnum, þegar hækkandi verð setti hefðbundnar húsnæðislánagreiðslur út fyrir marga kaupendur. Til dæmis myndi 300.000 $ hefðbundið 30 ára húsnæðislán bera mánaðarlegar greiðslur upp á $1.610. En 2/28 ARM með upphaflega 3% kynningarhlutfall myndi krefjast mánaðarlegra greiðslna upp á aðeins $1.265.
Önnur ARM mannvirki eru til, svo sem 5/1,. 5/5 og 5/6 ARM,. sem eru með fimm ára kynningartímabil fylgt eftir með gengisleiðréttingu á fimm ára fresti eða á sex mánaða fresti, í sömu röð. Athyglisvert er að 15/15 ARM aðlagast einu sinni eftir 15 ár og haldast síðan fastir það sem eftir er af láninu.
Sjaldgæfari eru 2/28 og 3/27 ARM. Með því fyrrnefnda gilda fastu vextirnir aðeins fyrstu tvö árin og síðan 28 ár með stillanlegum vöxtum; með þeim síðarnefnda eru fastir vextir til þriggja ára, með leiðréttingum á hverju af næstu 27 árum. Í þessum tilfellum breytast vextir hálfs árs.
Hugsanlegar gildrur 2/28 ARMS
Hugsanleg aflamark 22 af 2/28 ARM er að eftir tvö ár er hlutfallið leiðrétt á sex mánaða fresti, venjulega upp, með ARM framlegð umfram vísitöluvexti, eins og alríkissjóðsvexti eða Secured Overnight Financing Gengi (SOFR). 2/28 ARM hafa nokkra innbyggða öryggiseiginleika, svo sem ævivaxtaþak og takmarkanir á því hversu mikið hlutfallið getur hækkað eða lækkað með hverju tímabili. En jafnvel með hámarkslánum geta húseigendur staðið frammi fyrir ógnvekjandi greiðsluhækkunum á óstöðugum mörkuðum.
Í dæminu hér að ofan í $300.000 30 ára 3% ARM 2/28 láninu, ef SOFR er 2,7 og framlegðin er 1,5 eftir tvö ár, þá myndu vextirnir hækka um 4,2%, í samtals 7,2%. Þessi 7,2% vextir gætu verið talsvert yfir núverandi hefðbundnum vöxtum húsnæðislána. Mánaðarleg greiðsla húseigandans myndi hækka úr $1.265 í $2.036 - 61% hækkun.
Í uppsveiflunni skildu margir húseigendur ekki hvernig lítil vaxtahækkun gæti aukið mánaðarlega greiðslu þeirra verulega. Og jafnvel þeir sem voru fullkomlega meðvitaðir um áhættuna litu á 2/28 ARM sem skammtímafjármögnunartæki. Hugmyndin var að nýta lága kynningarhlutfallið, endurfjármagna síðan eftir tvö ár í annað hvort hefðbundið húsnæðislán eða, ef inneign þeirra var ekki nógu góð til þess, í nýtt stillanlegt húsnæðislán. Í ljósi hækkandi fasteignaverðs, ýtti þetta skuldunum lengra niður á veginn. Mörgum þótti þetta skynsamlegt þar sem eigið fé lántakans jókst hratt.
Vandræði komu með markaðshruni árið 2008. Húsnæðisverð hrundi. Margir eigendur 2/28 ARMS fundu sig ekki geta endurfjármagnað, greitt eða selt heimili sín fyrir andvirði útistandandi láns. Útbrot á fjárnáminu leiddu til strangari lánaviðmiða. Í dag meta bankar betur getu lántaka til að greiða vexti með breytilegum vöxtum.
##Hápunktar
Húseigendur njóta almennt lægri húsnæðislánagreiðslna á kynningartímabilinu en eru háðir vaxtaáhættu eftir það.
Þegar ARM aðlagast breytast vextir miðað við jaðarvexti þeirra og vísitölurnar sem þeir eru bundnir við.
2/28 húsnæðislán með breytilegum vöxtum (ARM) bjóða upp á fasta inngangsvexti í tvö ár, eftir það aðlagast vextirnir hálfs árs í 28 ár í viðbót.
