Hipoteca de taxa ajustável de 2/28 (2/28 ARM)
O que é uma hipoteca de taxa ajustável de 2/28 (ARM 2/28)?
Uma hipoteca de taxa ajustável de 2/28 (2/28 ARM) é um tipo de empréstimo à habitação de 30 anos que tem um período inicial de taxa de juros fixa de dois anos . Após esse período de dois anos, a taxa flutua com base em uma taxa de índice mais uma margem.
A taxa inicial do teaser geralmente está abaixo da taxa média das hipotecas convencionais, mas a taxa ajustável pode aumentar significativamente posteriormente. Como os bancos não ganham muito dinheiro com a taxa inicial, ARMs de 2/28 incluem pesadas penalidades de pré -pagamento durante os primeiros dois anos.
Entendendo as hipotecas de taxa ajustável de 2/28 (2/28 ARMs)
Os ARMs 2/28 tornaram-se populares durante o boom imobiliário do início dos anos 2000, quando os preços crescentes colocaram os pagamentos de hipotecas convencionais fora do alcance de muitos compradores. Por exemplo, uma hipoteca convencional de 30 anos de $ 300.000 acarretaria pagamentos mensais de $ 1.610. Mas um ARM de 2/28 com uma taxa inicial de 3% exigiria pagamentos mensais de apenas US$ 1.265.
Existem outras estruturas ARM, como 5/1,. 5/5 e 5/6 ARMs,. que apresentam um período introdutório de cinco anos seguido por um ajuste de taxa a cada cinco anos ou a cada seis meses, respectivamente. Notavelmente, os ARMs 15/15 são ajustados uma vez após 15 anos e permanecem fixos pelo restante do empréstimo.
Menos comuns são os ARMs 2/28 e 3/27. Com o primeiro, a taxa de juros fixa aplica-se apenas nos dois primeiros anos, seguida por 28 anos de taxas ajustáveis; com este último, a taxa fixa é de três anos, com reajustes em cada um dos 27 anos seguintes. Nesses casos, as taxas são reajustadas semestralmente.
Armadilhas Potenciais de 2/28 ARMs
O potencial catch-22 de um ARM de 2/28 é que, após dois anos, a taxa é ajustada a cada seis meses, normalmente para cima, por uma margem ARM acima de uma taxa de índice, como a taxa de fundos federais ou o Secured Overnight Financing Taxa (SOFR). ARMs 2/28 têm alguns recursos de segurança integrados, como um limite de taxa de juros vitalício e limites de quanto a taxa pode aumentar ou diminuir a cada período. Mas mesmo com limites, os proprietários podem enfrentar picos de pagamento de cair o queixo em mercados voláteis .
No exemplo dado acima no empréstimo de $ 300.000 de 30 anos e 3% ARM 2/28, se o SOFR for 2,7 e a margem for 1,5 após dois anos, os juros aumentariam em 4,2%, para um total de 7,2%. Essa taxa de 7,2% pode estar bem acima das taxas de hipoteca convencionais atuais. O pagamento mensal do proprietário aumentaria de US$ 1.265 para US$ 2.036 — um aumento de 61%.
Durante o boom, muitos proprietários não conseguiram entender como um aumento de taxa aparentemente pequeno poderia aumentar drasticamente seu pagamento mensal. E mesmo aqueles que estavam totalmente cientes dos riscos viam os ARMs 2/28 como um veículo de financiamento de curto prazo. A ideia era aproveitar a baixa taxa de provocação e refinanciar depois de dois anos para uma hipoteca convencional ou, se o crédito não fosse bom o suficiente para isso, para uma nova hipoteca ajustável. Dado o aumento dos preços imobiliários, isso chutou a dívida ainda mais no caminho. Para muitos, isso fazia certo sentido, já que, afinal, o patrimônio da casa do mutuário estava subindo rapidamente.
O problema veio com o colapso do mercado em 2008. Os valores das casas despencaram. Muitos proprietários de ARMs 2/28 se viram incapazes de refinanciar, fazer seus pagamentos ou vender suas casas pelo valor do empréstimo pendente. A onda de execuções hipotecárias levou a padrões de empréstimo mais rígidos. Hoje, os bancos avaliam com mais cuidado a capacidade do mutuário de fazer pagamentos com taxas ajustáveis.
##Destaques
Os proprietários geralmente desfrutam de pagamentos de hipoteca mais baixos durante o período introdutório, mas estão sujeitos ao risco de taxa de juros posteriormente.
Quando os ARMs se ajustam, as taxas de juros mudam com base em suas taxas marginais e nos índices aos quais estão vinculadas.
2/28 hipotecas de taxa ajustável (ARMs) oferecem uma taxa fixa introdutória por dois anos, após os quais a taxa de juros se ajusta semestralmente por mais 28 anos.
