2/28 boliglån med justerbar rente (2/28 ARM)
Hva er et 2/28 boliglån med justerbar rente (2/28 ARM)?
Et 2/28 boliglån med regulerbar rente ( 2/28 ARM) er en type 30-årig boliglån som har en innledende to-års fastrenteperiode. Etter denne toårsperioden flyter renten basert på en indeksrente pluss en margin.
Den innledende teaser-renten er vanligvis under gjennomsnittsrenten for konvensjonelle boliglån, men den justerbare rentesatsen kan senere stige betydelig. Siden bankene ikke tjener mye penger på den innledende teaser-renten, inkluderer 2/28 ARMs heftige forskuddsbetalingsstraff i løpet av de to første årene.
Forstå 2/28 boliglån med justerbar rente (2/28 ARM)
2/28 ARM-ene ble populære under eiendomsboomen på begynnelsen av 2000-tallet, da skyhøye priser satte konvensjonelle boliglånsbetalinger utenfor rekkevidde for mange kjøpere. For eksempel vil et konvensjonelt 30-års boliglån på $300.000 gi månedlige betalinger på $1.610. Men en 2/28 ARM med en innledende teaserrate på 3 % vil kreve månedlige betalinger på bare $1265.
Andre ARM-strukturer eksisterer, for eksempel 5/1,. 5/5 og 5/6 ARMs,. som har en fem-års introduksjonsperiode etterfulgt av en ratejustering hvert femte år eller hver sjette måned. Spesielt justerer 15/15 ARM-er en gang etter 15 år og forblir deretter faste for resten av lånet.
Mindre vanlige er 2/28 og 3/27 ARM. Med førstnevnte gjelder fastrenten kun de to første årene, etterfulgt av 28 år med justerbare renter; med sistnevnte er fastrenten tre år, med justeringer i hvert av de påfølgende 27 årene. I disse tilfellene justeres prisene halvårlig.
Potensielle fallgruver på 2/28 ARM
Den potensielle catch-22 av en 2/28 ARM er at etter to år justeres kursen hver sjette måned, vanligvis oppover, med en ARM-margin utover en indeksrente, for eksempel federal funds rate eller Secured Overnight Financing Sats (SOFR). 2/28 ARM-er har noen innebygde sikkerhetsfunksjoner, for eksempel en levetidsrentetak og grenser for hvor mye renten kan øke eller redusere med hver periode. Men selv med tak kan huseiere møte ufattelige betalingstopper i ustabile markeder.
I eksemplet gitt ovenfor i $300 000 30-års 3% ARM 2/28-lån, hvis SOFR er 2,7 og marginen er 1,5 etter to år, vil renten øke med 4,2%, til totalt 7,2%. Denne 7,2 %-renten kan være godt over dagens konvensjonelle boliglånsrenter. Huseierens månedlige betaling vil øke fra $1265 til $2036 - en økning på 61%.
Under høykonjunkturen klarte mange huseiere ikke å forstå hvordan en tilsynelatende liten renteøkning dramatisk kunne øke deres månedlige betaling. Og selv de som var fullt klar over risikoen, så på 2/28 ARMs som et kortsiktig finansieringsmiddel. Tanken var å dra nytte av den lave teaser-renten, og deretter refinansiere etter to år til enten et konvensjonelt boliglån eller, hvis kreditten deres ikke var god nok for det, til et nytt justerbart boliglån. Gitt de høye eiendomsprisene, sparket dette gjelden videre nedover veien. For mange ga dette en viss mening siden låntakerens boligkapital steg raskt.
Det kom problemer med markedskollapsen i 2008. Boligverdiene falt. Mange eiere av 2/28 ARM-er fant seg ikke i stand til å refinansiere, foreta betalinger eller selge hjemmene sine for verdien av det utestående lånet. Utslettet av foreclosures førte til strengere lånestandarder. I dag vurderer bankene mer nøye en låntakers evne til å foreta betalinger med justerbar rente.
##Høydepunkter
Huseiere har generelt lavere boliglånsbetalinger i introduksjonsperioden, men er utsatt for renterisiko etterpå.
Når ARM-er justerer, endres rentene basert på marginalrentene og indeksene de er knyttet til.
2/28 boliglån med regulerbar rente (ARM) tilbyr en innledende fast rente i to år, hvoretter renten justeres halvårlig i 28 år til.
