Gadai Janji Kadar Boleh Laras 2/28 (2/28 ARM)

Apakah Gadai Janji Kadar Boleh Laras 2/28 (2/28 ARM)?

Gadai janji kadar boleh laras 2/28 ( 2/28 ARM) ialah sejenis pinjaman perumahan 30 tahun yang mempunyai tempoh kadar faedah tetap awal dua tahun. Selepas tempoh dua tahun ini, kadar terapung berdasarkan kadar indeks ditambah margin.

Kadar penggoda awal biasanya di bawah kadar purata gadai janji konvensional, tetapi kadar boleh laras kemudiannya boleh meningkat dengan ketara. Memandangkan bank tidak membuat banyak wang pada kadar penggoda awal, 2/28 ARM termasuk penalti prabayaran yang besar dalam tempoh dua tahun pertama.

Memahami 2/28 Gadai Janji Kadar Boleh Laras (2/28 ARM)

ARM 2/28 menjadi popular semasa ledakan hartanah pada awal 2000-an, apabila harga yang melambung tinggi menyebabkan pembayaran gadai janji konvensional tidak dapat dicapai oleh ramai pembeli. Sebagai contoh, gadai janji 30 tahun konvensional $300,000 akan membawa bayaran bulanan sebanyak $1,610. Tetapi ARM 2/28 dengan kadar penggoda awal sebanyak 3% memerlukan bayaran bulanan hanya $1,265.

Struktur ARM lain wujud, seperti 5/1,. 5/5 dan 5/6 ARM,. yang menampilkan tempoh pengenalan lima tahun diikuti dengan pelarasan kadar setiap lima tahun atau setiap enam bulan, masing-masing. Terutamanya, 15/15 ARM melaraskan sekali selepas 15 tahun dan kemudian kekal tetap untuk baki pinjaman.

Kurang biasa ialah ARM 2/28 dan 3/27. Dengan yang pertama, kadar faedah tetap hanya digunakan untuk dua tahun pertama, diikuti dengan 28 tahun kadar boleh laras; dengan yang terakhir, kadar tetap adalah selama tiga tahun, dengan pelarasan dalam setiap 27 tahun berikutnya. Dalam kes ini, kadar diselaraskan setiap setengah tahun.

Kemungkinan Perangkap 2/28 ARM

Potensi tangkapan-22 daripada ARM 2/28 ialah selepas dua tahun, kadar diselaraskan setiap enam bulan, biasanya menaik, dengan margin ARM melebihi dan di atas kadar indeks, seperti kadar dana persekutuan atau Pembiayaan Semalaman Terjamin Kadar (SOFR). 2/28 ARM mempunyai beberapa ciri keselamatan terbina dalam, seperti had kadar faedah seumur hidup dan had pada berapa banyak kadar boleh meningkat atau menurun, dengan setiap tempoh. Tetapi walaupun dengan topi, pemilik rumah boleh menghadapi lonjakan pembayaran yang merugikan dalam pasaran yang tidak menentu.

Dalam contoh yang diberikan di atas dalam pinjaman $300,000 30 tahun 3% ARM 2/28, jika SOFR ialah 2.7 dan margin ialah 1.5 selepas dua tahun, maka faedah akan meningkat sebanyak 4.2%, kepada jumlah 7.2%. Kadar 7.2% ini mungkin jauh melebihi kadar gadai janji konvensional semasa. Bayaran bulanan pemilik rumah akan meningkat daripada $1,265 kepada $2,036—peningkatan 61%.

Semasa ledakan itu, ramai pemilik rumah gagal memahami bagaimana kenaikan kadar yang kelihatan kecil boleh meningkatkan pembayaran bulanan mereka secara mendadak. Malah mereka yang sedar sepenuhnya tentang risiko melihat 2/28 ARM sebagai kenderaan pembiayaan jangka pendek. Idea ini adalah untuk mengambil kesempatan daripada kadar penggoda yang rendah, kemudian membiayai semula selepas dua tahun kepada gadai janji konvensional atau, jika kredit mereka tidak cukup baik untuk itu, kepada gadai janji boleh laras baharu. Memandangkan harga hartanah yang melambung tinggi, ini menyebabkan hutang semakin berkurangan. Bagi kebanyakan orang, ini masuk akal kerana, bagaimanapun, rumah ekuiti peminjam meningkat dengan pantas.

Masalah datang dengan kejatuhan pasaran pada tahun 2008. Nilai rumah menjunam. Ramai pemilik 2/28 ARM mendapati diri mereka tidak dapat membiayai semula, membuat pembayaran atau menjual rumah mereka untuk nilai pinjaman tertunggak. Tindakan rampasan yang berlaku menyebabkan piawaian pinjaman yang lebih ketat. Hari ini, bank menilai dengan lebih teliti keupayaan peminjam untuk membuat pembayaran kadar boleh laras.

##Sorotan

Pemilik rumah biasanya menikmati bayaran gadai janji yang lebih rendah semasa tempoh pengenalan tetapi tertakluk kepada risiko kadar faedah selepas itu.
Apabila ARM melaraskan, kadar faedah berubah berdasarkan kadar marginalnya dan indeks yang terikat dengannya.
2/28 gadai janji kadar boleh laras (ARM) menawarkan kadar tetap pengenalan untuk dua tahun, selepas itu kadar faedah diselaraskan setiap setengah tahun selama 28 tahun lagi.