2/28 Hypothek mit variablem Zinssatz (2/28 ARM)
Was ist eine 2/28-Hypothek mit variablem Zinssatz (2/28 ARM)?
Eine variabel verzinsliche 2/28-Hypothek ( 2/28 ARM) ist eine Art von 30-jährigem Wohnungsbaudarlehen mit einer anfänglichen Zinsbindung von zwei Jahren. Nach diesem Zweijahreszeitraum schwankt der Zinssatz auf der Grundlage eines Indexsatzes zuzüglich einer Marge.
Der anfängliche Teaser-Zinssatz liegt in der Regel unter dem Durchschnittszinssatz herkömmlicher Hypotheken, der variable Zinssatz kann jedoch später erheblich steigen. Da Banken mit dem anfänglichen Teaser-Zinssatz nicht viel Geld verdienen, beinhalten 2/28 ARMs in den ersten zwei Jahren saftige Vorfälligkeitsentschädigungen .
Verstehen von 2/28 Hypotheken mit variablem Zinssatz (2/28 ARMs)
Die 2/28 ARMs wurden während des Immobilienbooms Anfang der 2000er Jahre populär, als steigende Preise herkömmliche Hypothekenzahlungen für viele Käufer unerreichbar machten. Zum Beispiel würde eine herkömmliche 30-jährige Hypothek von 300.000 $ monatliche Zahlungen von 1.610 $ tragen. Aber ein 2/28 ARM mit einer anfänglichen Teaser-Rate von 3 % würde monatliche Zahlungen von nur 1.265 $ erfordern.
Es gibt andere ARM-Strukturen wie 5/1,. 5/5 und 5/6 ARMs,. die eine fünfjährige Einführungsphase aufweisen, gefolgt von einer Zinsanpassung alle fünf Jahre bzw. alle sechs Monate. Insbesondere werden 15/15 ARMs einmal nach 15 Jahren angepasst und bleiben dann für den Rest des Darlehens fest.
Weniger verbreitet sind die 2/28 und 3/27 ARMs. Bei ersterem gilt der feste Zinssatz nur für die ersten zwei Jahre, gefolgt von 28 Jahren variabler Zinsen; bei letzterem gilt die Festverzinsung für drei Jahre mit Anpassungen in jedem der folgenden 27 Jahre. In diesen Fällen werden die Raten halbjährlich angepasst.
Mögliche Fallstricke von 2/28 ARMs
Der potenzielle Catch-22 eines 2/28 ARM besteht darin, dass der Satz nach zwei Jahren alle sechs Monate angepasst wird, typischerweise nach oben, um eine ARM-Marge über und über einem Indexsatz, wie dem Federal Funds Rate oder dem Secured Overnight Financing Rate (SOFR). 2/28 ARMs verfügen über einige eingebaute Sicherheitsfunktionen, wie z. B. eine lebenslange Zinsobergrenze und Begrenzungen, wie stark der Zinssatz mit jeder Periode steigen oder fallen kann. Aber selbst mit Obergrenzen können Hausbesitzer in volatilen Märkten mit atemberaubenden Zahlungsspitzen konfrontiert werden .
In dem oben angegebenen Beispiel des 30-jährigen 3% ARM 2/28-Darlehens in Höhe von 300.000 USD in Höhe von 300.000 USD würden sich die Zinsen um 4,2 % auf insgesamt 7,2 % erhöhen, wenn der SOFR 2,7 und die Marge 1,5 nach zwei Jahren beträgt. Dieser Zinssatz von 7,2 % könnte weit über den derzeitigen konventionellen Hypothekenzinsen liegen. Die monatliche Zahlung des Hausbesitzers würde von 1.265 $ auf 2.036 $ steigen – eine Steigerung von 61 %.
Während des Booms haben viele Hausbesitzer nicht verstanden, wie eine scheinbar geringe Zinserhöhung ihre monatlichen Zahlungen dramatisch steigern kann. Und selbst diejenigen, die sich der Risiken voll bewusst waren, betrachteten 2/28 ARMs als kurzfristiges Finanzierungsinstrument. Die Idee war, den niedrigen Teaser-Zins zu nutzen und nach zwei Jahren entweder in eine herkömmliche Hypothek oder, falls die Bonität dafür nicht ausreichte, in eine neue variable Hypothek umzufinanzieren . Angesichts der steigenden Immobilienpreise hat dies die Verschuldung weiter nach unten getrieben. Für viele machte dies einen gewissen Sinn, da das Eigenheimvermögen der Kreditnehmer schließlich schnell stieg.
Probleme kamen mit dem Zusammenbruch des Marktes im Jahr 2008. Die Hauspreise brachen ein. Viele Besitzer von 2/28 ARMs waren nicht in der Lage, sich zu refinanzieren, ihre Zahlungen zu leisten oder ihre Häuser für den Wert des ausstehenden Darlehens zu verkaufen. Der Ausschlag von Zwangsvollstreckungen führte zu strengeren Kreditstandards. Heutzutage bewerten Banken die Fähigkeit eines Kreditnehmers, Zahlungen mit variablem Zinssatz zu leisten, sorgfältiger.
Höhepunkte
Eigenheimbesitzer profitieren im Allgemeinen von niedrigeren Hypothekenzahlungen während der Einführungsphase, sind aber danach einem Zinsrisiko ausgesetzt.
Wenn sich ARMs anpassen, ändern sich die Zinssätze basierend auf ihren Grenzsätzen und den Indizes, an die sie gebunden sind.
2/28-Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) bieten einen anfänglichen festen Zinssatz für zwei Jahre, danach passt sich der Zinssatz halbjährlich für weitere 28 Jahre an.
