2/28 Hipoteca de tasa ajustable (2/28 ARM)

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable 2/28 (2/28 ARM)?

Una hipoteca de tasa ajustable 2/28 (ARM 2/28 ) es un tipo de préstamo hipotecario a 30 años que tiene un período inicial de tasa de interés fija de dos años. Después de este período de dos años, la tasa flota en función de una tasa de índice más un margen.

La tasa teaser inicial suele estar por debajo de la tasa promedio de las hipotecas convencionales, pero la tasa ajustable puede aumentar significativamente posteriormente. Dado que los bancos no ganan mucho dinero con la tasa teaser inicial, las ARM 2/28 incluyen fuertes multas por pago anticipado durante los primeros dos años.

Comprender las hipotecas de tasa ajustable 2/28 (2/28 ARM)

Las ARM 2/28 se hicieron populares durante el auge inmobiliario de principios de la década de 2000, cuando los altos precios pusieron los pagos hipotecarios convencionales fuera del alcance de muchos compradores. Por ejemplo, una hipoteca convencional a 30 años de $300,000 implicaría pagos mensuales de $1,610. Pero una ARM del 28/2 con una tasa de interés inicial del 3% requeriría pagos mensuales de solo $1,265.

Existen otras estructuras ARM, como 5/1,. 5/5 y 5/6 ARM,. que cuentan con un período introductorio de cinco años seguido de un ajuste de tasa cada cinco años o cada seis meses, respectivamente. En particular, las ARM 15/15 se ajustan una vez después de 15 años y luego permanecen fijas por el resto del préstamo.

Menos comunes son los ARM 2/28 y 3/27. Con el primero, la tasa de interés fija se aplica solo durante los dos primeros años, seguidos de 28 años de tasas ajustables; con este último, la tasa fija es por tres años, con ajustes en cada uno de los 27 años siguientes. En estos casos, las tarifas se ajustan semestralmente.

Peligros potenciales de 2/28 ARM

La posible trampa 22 de un 2/28 ARM es que después de dos años, la tasa se ajusta cada seis meses, generalmente hacia arriba, por un margen ARM por encima de una tasa de índice, como la tasa de fondos federales o el Financiamiento nocturno garantizado Tasa (SOFR). 2/28 Los ARM tienen algunas características de seguridad integradas, como un tope de tasa de interés de por vida y límites sobre cuánto puede aumentar o disminuir la tasa con cada período. Pero incluso con topes, los propietarios de viviendas pueden enfrentar aumentos repentinos en los pagos en mercados volátiles.

En el ejemplo anterior del préstamo ARM 2/28 al 3 % a 30 años de $300 000, si el SOFR es 2,7 y el margen es 1,5 después de dos años, el interés aumentaría un 4,2 %, hasta un total de 7,2 %. Esta tasa del 7,2% podría estar muy por encima de las tasas hipotecarias convencionales actuales. El pago mensual del propietario aumentaría de $1265 a $2036, un aumento del 61%.

Durante el auge, muchos propietarios de viviendas no entendieron cómo un aumento de tarifas aparentemente pequeño podría aumentar drásticamente su pago mensual. E incluso aquellos que eran plenamente conscientes de los riesgos vieron 2/28 ARM como un vehículo de financiación a corto plazo. La idea era aprovechar la tasa de interés baja y luego refinanciar después de dos años a una hipoteca convencional o, si su crédito no era lo suficientemente bueno para eso, a una nueva hipoteca ajustable. Dado el aumento de los precios inmobiliarios, esto hizo que la deuda avanzara más. Para muchos, esto tenía cierto sentido ya que, después de todo, el patrimonio de la vivienda del prestatario estaba aumentando rápidamente.

Los problemas llegaron con el colapso del mercado en 2008. El valor de las viviendas se desplomó. Muchos propietarios de 2/28 ARM se encontraron incapaces de refinanciar, hacer sus pagos o vender sus casas por el valor del préstamo pendiente. La ola de ejecuciones hipotecarias condujo a estándares de préstamo más estrictos. Hoy en día, los bancos evalúan más cuidadosamente la capacidad de un prestatario para realizar pagos de tasa ajustable.

Reflejos

Los propietarios generalmente disfrutan de pagos hipotecarios más bajos durante el período introductorio, pero están sujetos al riesgo de tasa de interés posteriormente.
Cuando las ARM se ajustan, las tasas de interés cambian según sus tasas marginales y los índices a los que están vinculadas.
2/28 hipotecas de tasa ajustable (ARM) ofrecen una tasa fija introductoria durante dos años, después de lo cual la tasa de interés se ajusta semestralmente durante 28 años más.