2/28 Ayarlanabilir Faizli Mortgage (2/28 ARM)
2/28 Ayarlanabilir Faizli Mortgage (2/28 ARM) Nedir?
2/28 ayarlanabilir oranlı ipotek ( 2/28 ARM), başlangıçta iki yıllık sabit faiz oranına sahip 30 yıllık bir ev kredisi türüdür . Bu iki yıllık dönemden sonra oran, bir endeks oranı artı bir marj temelinde dalgalanır .
İlk teaser oranı tipik olarak geleneksel ipoteklerin ortalama oranının altındadır, ancak ayarlanabilir oran daha sonra önemli ölçüde artabilir. Bankalar ilk teaser oranında fazla para kazanmadığından, 2/28 ARM'ler ilk iki yıl boyunca ağır ön ödeme cezaları içerir.
2/28 Ayarlanabilir Faizli İpotekleri Anlama (2/28 ARM)
geleneksel ipotek ödemelerini birçok alıcı için ulaşılmaz hale getirdiği 2000'lerin başındaki emlak patlaması sırasında popüler hale geldi . Örneğin, 300.000 ABD Doları tutarındaki geleneksel 30 yıllık bir ipotek, aylık 1,610 ABD Doları tutarında ödeme yapacaktır. Ancak, ilk teaser oranı %3 olan 2/28 ARM, yalnızca 1.265 $'lık aylık ödemeler gerektirecektir.
Beş yıllık bir başlangıç dönemi ve ardından sırasıyla her beş yılda bir veya altı ayda bir oran ayarlaması içeren 5/1,. 5/5 ve 5/6 ARM'ler gibi başka ARM yapıları da mevcuttur . Özellikle, 15/15 ARM'ler 15 yıl sonra bir kez ayarlanır ve ardından kredinin geri kalanı için sabit kalır.
Daha az yaygın olan 2/28 ve 3/27 ARM'lerdir. İlkinde, sabit faiz oranı sadece ilk iki yıl için geçerlidir, bunu 28 yıl boyunca ayarlanabilir oranlar takip eder; ikincisi ile, sabit oran üç yıl içindir ve sonraki 27 yılın her birinde ayarlamalar yapılır. Bu durumlarda, oranlar altı ayda bir ayarlanır.
2/28 ARM'nin Potansiyel Tuzakları
2/28 ARM'nin potansiyel yakalama 22'si, iki yıl sonra, oranın altı ayda bir, tipik olarak yukarı doğru, federal fon oranı veya Güvenli Gecelik Finansmanı gibi bir endeks oranının üzerinde ve üzerinde bir ARM marjı ile ayarlanmasıdır. Oranı (SOFR). 2/28 ARM'ler, ömür boyu faiz oranı üst sınırı ve oranın her dönemde ne kadar artabileceği veya azaltılabileceğine ilişkin sınırlar gibi bazı yerleşik güvenlik özelliklerine sahiptir . Ancak, üst limitlerle bile, ev sahipleri değişken piyasalarda dudak uçuklatan ödeme artışlarıyla karşı karşıya kalabilirler.
Yukarıda verilen örnekte 300.000$ 30 yıllık %3 ARM 2/28 kredisinde, iki yıl sonra SOFR 2,7 ve marj 1,5 ise, faiz %4,2 artarak toplam %7,2 olacaktır. Bu %7.2'lik oran, mevcut konvansiyonel ipotek oranlarının oldukça üzerinde olabilir. Ev sahibinin aylık ödemesi 1.265$'dan 2.036$'a yükselecek ve bu %61'lik bir artış olacaktır.
Patlama sırasında, birçok ev sahibi, görünüşte küçük bir oran artışının aylık ödemelerini nasıl önemli ölçüde artırabileceğini anlayamadı. Ve risklerin tamamen farkında olanlar bile 2/28 ARM'leri kısa vadeli bir finansman aracı olarak gördüler. Fikir, düşük teaser oranından yararlanmak, ardından iki yıl sonra ya geleneksel bir ipoteğe ya da kredileri bunun için yeterince iyi değilse, yeni bir ayarlanabilir ipoteğe yeniden finansman sağlamaktı. Artan emlak fiyatları göz önüne alındığında, bu, borcu daha da ileriye götürdü. Ne de olsa borçlunun evi hızla arttığından, birçokları için bu bir miktar mantıklıydı .
Sorun , 2008'de piyasanın çökmesiyle geldi. Ev değerleri düştü. 2/28 ARM'nin birçok sahibi, ödenmemiş kredinin değeri için kendilerini yeniden finanse edemez, ödemelerini yapamaz veya evlerini satamaz buldu. Hacizlerin döküntüsü, daha katı kredi standartlarına yol açtı. Günümüzde bankalar, bir borçlunun ayarlanabilir oranlı ödemeler yapma kabiliyetini daha dikkatli bir şekilde değerlendirmektedir.
##Öne çıkanlar
Ev sahipleri genellikle başlangıç döneminde daha düşük ipotek ödemelerinden yararlanırlar ancak daha sonra faiz oranı riskine maruz kalırlar.
ARM'ler ayarlandığında, faiz oranları marjinal oranlarına ve bağlı oldukları endekslere göre değişir.
2/28 ayarlanabilir oranlı ipotekler (ARM'ler), iki yıl için başlangıç düzeyinde bir sabit oran sunar, ardından faiz oranı 28 yıl daha altı ayda bir ayarlanır.
