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2/28 Hypothèque à taux ajustable (2/28 ARM)

2/28 Hypothèque à taux ajustable (2/28 ARM)

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à taux ajustable 2/28 (2/28 ARM) ?

Un prêt hypothécaire à taux variable de 2/28 ( 2/28 ARM) est un type de prêt immobilier de 30 ans assorti d'une période initiale de deux ans à taux d'intérêt fixe. Après cette période de deux ans, le taux flotte sur la base d'un taux index plus une marge.

Le taux d'int√©r√™t initial est g√©n√©ralement inf√©rieur au taux moyen des pr√™ts hypoth√©caires conventionnels, mais le taux r√©visable peut ensuite augmenter consid√©rablement. √Čtant donn√© que les banques ne gagnent pas beaucoup d'argent sur le taux initial, 2/28 ARM incluent de lourdes p√©nalit√©s de remboursement anticip√© au cours des deux premi√®res ann√©es.

Comprendre 2/28 prêts hypothécaires à taux ajustables (2/28 ARM)

Les ARM 2/28 sont devenus populaires pendant le boom immobilier du d√©but des ann√©es 2000, lorsque la flamb√©e des prix a mis les paiements hypoth√©caires conventionnels hors de port√©e pour de nombreux acheteurs. Par exemple, un pr√™t hypoth√©caire conventionnel de 300 000 $ sur 30 ans entra√ģnerait des versements mensuels de 1 610 $. Mais un ARM 2/28 avec un taux de teasing initial de 3% n√©cessiterait des paiements mensuels de seulement 1 265 $.

D'autres structures ARM existent, telles que les ARM 5/1,. 5/5 et 5/6,. qui comportent une période d'introduction de cinq ans suivie d'un ajustement des taux tous les cinq ans ou tous les six mois, respectivement. Notamment, les ARM 15/15 s'ajustent une fois après 15 ans, puis restent fixes pour le reste du prêt.

2/28 et 3/27 sont moins courants. Avec le premier, le taux d'intérêt fixe ne s'applique que les deux premières années, suivi de 28 ans de taux révisables ; avec ce dernier, le taux fixe est de trois ans, avec des ajustements dans chacune des 27 années suivantes. Dans ces cas, les taux s'ajustent semestriellement.

Pièges potentiels des ARM 2/28

Le catch-22 potentiel d'un ARM 2/28 est qu'après deux ans, le taux est ajusté tous les six mois, généralement à la hausse, par une marge ARM au-delà d'un taux indiciel, tel que le taux des fonds fédéraux ou le financement garanti au jour le jour. Tarif (SOFR). 2/28 Les ARM ont des fonctions de sécurité intégrées, telles qu'un plafond de taux d'intérêt à vie et des limites sur l'augmentation ou la diminution du taux à chaque période. Mais même avec des plafonds, les propriétaires peuvent faire face à des pics de paiement à couper le souffle sur des marchés volatils.

Dans l'exemple donné ci-dessus dans le prêt ARM 2/28 de 300 000 $ sur 30 ans, si le SOFR est de 2,7 et la marge est de 1,5 après deux ans, alors l'intérêt augmenterait de 4,2 %, pour un total de 7,2 %. Ce taux de 7,2 % pourrait être bien supérieur aux taux hypothécaires conventionnels actuels. Le paiement mensuel du propriétaire passerait de 1 265 $ à 2 036 $, soit une augmentation de 61 %.

Pendant le boom, de nombreux propriétaires n'ont pas compris comment une augmentation de taux apparemment faible pourrait augmenter considérablement leur paiement mensuel. Et même ceux qui étaient pleinement conscients des risques considéraient les ARM 2/28 comme un véhicule de financement à court terme. L'idée était de profiter du faible taux d'intérêt, puis de refinancer au bout de deux ans soit une hypothèque conventionnelle, soit, si leur crédit n'était pas assez bon pour cela, une nouvelle hypothèque ajustable. Compte tenu de la flambée des prix de l'immobilier, cela a poussé la dette plus loin sur la route. Pour beaucoup, cela avait un certain sens puisque, après tout, la valeur nette de la maison de l'emprunteur augmentait rapidement.

problèmes sont survenus avec l' effondrement du marché en 2008. La valeur des maisons a chuté. De nombreux propriétaires de 2/28 ARM se sont retrouvés incapables de refinancer, d'effectuer leurs paiements ou de vendre leur maison pour la valeur du prêt en cours. La vague de saisies a conduit à des normes de prêt plus strictes. Aujourd'hui, les banques évaluent plus attentivement la capacité d'un emprunteur à effectuer des paiements à taux révisable.

Points forts

  • Les propri√©taires b√©n√©ficient g√©n√©ralement de paiements hypoth√©caires moins √©lev√©s pendant la p√©riode de lancement, mais sont soumis au risque de taux d'int√©r√™t par la suite.

  • Lorsque les ARM s'ajustent, les taux d'int√©r√™t changent en fonction de leurs taux marginaux et des indices auxquels ils sont li√©s.

  • 2/28 pr√™ts hypoth√©caires √† taux ajustables (ARM) offrent un taux d'introduction fixe pendant deux ans, apr√®s quoi le taux d'int√©r√™t s'ajuste semestriellement pendant 28 ans suppl√©mentaires.