2/28 Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (2/28 ARM)
Co to jest kredyt hipoteczny z regulowaną oprocentowaniem 2/28 (2/28 ARM)?
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu 2/28 ( 2/28 ARM) jest rodzajem 30-letniego kredytu mieszkaniowego, który ma początkowy dwuletni okres stałej stopy procentowej. Po tym dwuletnim okresie oprocentowanie zmienia się w oparciu o stopę indeksu powiększoną o marżę.
Początkowa stawka teaser jest zwykle niższa od średniej stawki konwencjonalnych kredytów hipotecznych, ale regulowana stawka może później znacznie wzrosnąć. Ponieważ banki nie zarabiają dużo na początkowej stawce teaserowej, 2/28 ARM obejmuje wysokie kary przedpłaty w ciągu pierwszych dwóch lat.
Zrozumienie 2/28 kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (2/28 ARM)
2/28 ARM stało się popularne podczas boomu na rynku nieruchomości na początku 2000 roku, kiedy gwałtownie rosnące ceny sprawiły , że konwencjonalne płatności hipoteczne były poza zasięgiem wielu kupujących. Na przykład konwencjonalna 30-letnia hipoteka o wartości 300 000 USD wymagałaby miesięcznych spłat w wysokości 1610 USD. Ale ARM 2/28 z początkową stawką zwiastuna 3% wymagałoby miesięcznych płatności w wysokości zaledwie 1265 USD.
Istnieją inne struktury ARM, takie jak ARM 5/1,. 5/5 i 5/6,. które charakteryzują się pięcioletnim okresem wstępnym, po którym następuje dostosowanie stawki odpowiednio co pięć lat lub co sześć miesięcy. Warto zauważyć, że 15/15 ARM dostosowuje się raz po 15 latach, a następnie pozostaje stałe przez pozostałą część pożyczki.
Mniej powszechne są 2/28 i 3/27 ARM. W pierwszym przypadku stała stopa procentowa obowiązuje tylko przez pierwsze dwa lata, po czym następuje 28 lat oprocentowania zmiennego; w przypadku tych ostatnich stała stawka obowiązuje przez trzy lata, z korektami w każdym z kolejnych 27 lat. W takich przypadkach stawki są dostosowywane co pół roku.
Potencjalne pułapki 2/28 ARM
Potencjalny catch-22 ARM 2/28 polega na tym, że po dwóch latach stawka jest dostosowywana co sześć miesięcy, zwykle w górę, o marżę ARM ponad stopę indeksu, taką jak stopa funduszy federalnych lub zabezpieczone finansowanie nocne Stawka (SOFR). 2/28 ARM ma pewne wbudowane funkcje bezpieczeństwa, takie jak dożywotni limit oprocentowania i limity tego, o ile stopa może wzrosnąć lub zmniejszyć z każdym okresem. Ale nawet z czapkami właściciele domów mogą zmierzyć się z oszałamiającymi skokami płatności na niestabilnych rynkach.
W podanym powyżej przykładzie 30-letniej pożyczki 3% ARM 2/28 w wysokości 300 000 USD, jeśli SOFR wynosi 2,7, a marża 1,5 po dwóch latach, odsetki wzrosną o 4,2%, do łącznej wartości 7,2%. Ta 7,2% stopa może być znacznie wyższa niż obecne konwencjonalne oprocentowanie kredytów hipotecznych. Miesięczna płatność właściciela domu wzrosłaby z 1265 USD do 2036 USD — wzrost o 61%.
Podczas boomu wielu właścicieli domów nie rozumiało, w jaki sposób pozornie niewielka podwyżka stawki może radykalnie zwiększyć ich miesięczną opłatę. A nawet ci, którzy byli w pełni świadomi ryzyka, postrzegali 2/28 ARM jako narzędzie finansowania krótkoterminowego. Pomysł polegał na tym, aby skorzystać z niskiej stawki teaserowej, a następnie po dwóch latach refinansować konwencjonalny kredyt hipoteczny lub, jeśli ich kredyt nie był na to wystarczająco dobry, nowy kredyt hipoteczny regulowany. Biorąc pod uwagę gwałtownie rosnące ceny nieruchomości, spowodowało to dalszy spadek zadłużenia. Dla wielu miało to pewien sens, ponieważ kapitał własny pożyczkobiorcy szybko rósł .
Kłopoty pojawiły się wraz z załamaniem rynku w 2008 roku. Wartość domu gwałtownie spadła. Wielu właścicieli 2/28 ARM nie było w stanie refinansować, dokonać płatności lub sprzedać swoich domów za wartość niespłaconego kredytu. Wysypka przejęć doprowadziła do zaostrzenia standardów kredytowych. Obecnie banki dokładniej oceniają zdolność kredytobiorców do dokonywania płatności o zmiennej stopie procentowej.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Właściciele domów na ogół cieszą się niższymi spłatami kredytów hipotecznych w okresie wstępnym, ale później są narażeni na ryzyko stopy procentowej.
Kiedy ARM dostosowują się, stopy procentowe zmieniają się w oparciu o ich krańcowe stopy i indeksy, z którymi są powiązane.
2/28 kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM) oferuje początkową stałą oprocentowanie przez dwa lata, po czym oprocentowanie jest korygowane co pół roku przez kolejne 28 lat.
