2/28 Ипотека с регулируемой процентной ставкой (2/28 ARM)
Что такое ипотека с регулируемой ставкой 2/28 (2/28 ARM)?
Ипотека с регулируемой процентной ставкой 2/28 ( 2/28 ARM) — это тип 30-летнего жилищного кредита с первоначальным двухлетним периодом фиксированной процентной ставки. По истечении этого двухлетнего периода ставка плавает на основе индексной ставки плюс маржа.
Первоначальная пробная ставка обычно ниже средней ставки по обычным ипотечным кредитам, но впоследствии регулируемая ставка может значительно возрасти. Поскольку банки не зарабатывают много денег на начальной ставке тизера, 2/28 ARM включают огромные штрафы за досрочное погашение в течение первых двух лет.
Понимание 2/28 ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (2/28 ARM)
ARM 2/28 стали популярными во время бума на рынке недвижимости в начале 2000-х, когда стремительный рост цен сделал обычные платежи по ипотеке недоступными для многих покупателей. Например, обычная ипотека на 30 000 долларов США на 30 лет будет нести ежемесячные платежи в размере 1 610 долларов США. Но ARM 2/28 с начальной ставкой тизера 3% потребует ежемесячных платежей всего в 1265 долларов.
Существуют и другие структуры ARM, такие как 5/1,. 5/5 и 5/6 ARM,. которые имеют пятилетний начальный период, за которым следует корректировка ставки каждые пять лет или каждые шесть месяцев соответственно. Примечательно, что 15/15 ARM корректируются один раз через 15 лет, а затем остаются фиксированными до конца кредита.
Менее распространены 2/28 и 3/27 ARM. В первом случае фиксированная процентная ставка применяется только в течение первых двух лет, после чего в течение 28 лет применяются регулируемые ставки; с последним фиксированная ставка на три года с корректировками в каждый из следующих 27 лет. В этих случаях ставки корректируются раз в полгода.
Потенциальные подводные камни 2/28 ARM
Потенциальный улов-22 ARM 2/28 заключается в том, что через два года ставка корректируется каждые шесть месяцев, как правило, в сторону повышения, на маржу ARM сверх индексной ставки, такой как ставка по федеральным фондам или обеспеченное ночное финансирование. Ставка (СОФР). 2/28 ARM имеют некоторые встроенные функции безопасности, такие как пожизненный потолок процентной ставки и ограничения на то, насколько ставка может увеличиваться или уменьшаться за каждый период. Но даже с ограничениями домовладельцы могут столкнуться с резкими скачками платежей на волатильных рынках.
В приведенном выше примере с 30-летним кредитом ARM 2/28 на 300 000 долларов США, если SOFR равен 2,7, а маржа равна 1,5 через два года, то процентная ставка увеличится на 4,2% до 7,2%. Эта ставка в размере 7,2% может быть намного выше текущих обычных ипотечных ставок. Ежемесячный платеж домовладельца увеличится с 1265 долларов до 2036 долларов — на 61%.
Во время бума многие домовладельцы не понимали, как, казалось бы, небольшое повышение ставки может резко увеличить их ежемесячный платеж. И даже те, кто полностью осознавал риски, рассматривали 2/28 ARM как средство краткосрочного финансирования. Идея заключалась в том, чтобы воспользоваться низкой ставкой, а затем через два года рефинансировать либо в обычную ипотеку, либо, если их кредит был недостаточно хорош для этого, в новую регулируемую ипотеку. Учитывая скачки цен на недвижимость, это привело к дальнейшему увеличению долга. Для многих это имело определенный смысл, поскольку, в конце концов, собственный капитал заемщика быстро рос.
Проблемы начались с обвалом рынка в 2008 году. Стоимость жилья резко упала. Многие владельцы 2/28 ARM оказались не в состоянии рефинансировать, производить платежи или продавать свои дома на сумму непогашенной ссуды. Сыпь потери права выкупа привела к более строгим кредитным стандартам. Сегодня банки более тщательно оценивают способность заемщика осуществлять платежи с регулируемой процентной ставкой.
Особенности
Домовладельцы, как правило, получают более низкие платежи по ипотечным кредитам в течение начального периода, но впоследствии подвержены процентному риску.
Когда ARM корректируются, процентные ставки меняются в зависимости от их предельных ставок и индексов, к которым они привязаны.
2/28 ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой (ARM) предлагают начальную фиксированную ставку в течение двух лет, после чего процентная ставка корректируется раз в полгода в течение еще 28 лет.
