水下
水下是什么意思？
“水下”是指价值低于其名义价值的金融合同或资产的术语。不过，更常见的是，该术语用于与房屋或其他重大资产有关的资产，该资产的未偿还抵押贷款或贷款金额大于资产价值。
在任何一种情况下，持有人都拥有没有内在价值的资产。在抵押或贷款的情况下，资产持有人实际上所欠的债务超过了资产的价值。
水下有时也被称为“倒置”。
了解水下
如果为某项资产支付的价格高于其当前的市场估值，则该资产处于水下。从广义上讲，任何纸面（未实现）损失都与水下资产有关。
更常见的是，水下与杠杆或借贷有关，这意味着拥有的资产价值低于该资产的未偿还贷款。在证券交易中，这可能发生在保证金账户中，交易者通过杠杆持有股票，但公司（股票）宣布破产，所持股票不再涵盖经纪人最初为购买股票而提供的保证金或贷款。该账户处于水下，投资者需要在其他地方寻找资金来偿还他们在股市中损失的资金（贷款）。这称为追加保证金。
这种情况也可能发生在非金融资产上。如果用贷款购买新车，购买几乎会立即导致买家陷入困境，因为汽车一旦离开场地就会立即贬值，而贷款将在多年内缓慢偿还。最终，随着更多的付款，汽车以较慢的速度贬值，汽车将重新浮出水面。例如，在 10 年内还清贷款，但车主可能会以几千美元的价格出售汽车，具体取决于车辆的品牌和状况。
特别注意事项
在水下贷款并不总是一件可怕的事情。只要付款，贷款就可以偿还，水下情况可能最终是暂时的。也就是说，通过在所购买的资产和贷款金额方面寻找安全边际，大多数情况下可以避免水下情况。
在房屋或汽车上获得一笔不错的交易，其中资产的价值可能会以高于支付的价格出售（给定一段时间），这意味着贷款金额较小，资产价值与贷款之间有较大的缓冲数量。这意味着资产需要进一步贬值才能在水下。相比之下，一对夫妇为一所房子多付了钱，在一场竞购战中支付了 300,000 美元，而这所房子实际上只值 280,000 美元。取决于他们投入多少，他们可能会立即被淹没，或者如果房价下跌，他们可能会在短时间内大幅被淹没。
因违反贷款条款而错过付款或产生额外费用可能会迅速增加所欠贷款额。这可能导致贷款在水下移动，或者在水下更深处。如果财务困难是短期的，贷方通常愿意与借款人一起制定解决方案，因为贷方不希望不得不经历出售水下资产的斗争以仅部分偿还亏损贷款。
如果要处理财务问题，请与财务规划师、债务顾问和/或贷方交谈，以帮助在问题变得更糟之前找到解决方案。
水下抵押贷款
在房地产中，水下是指房屋或其他财产的价值低于所欠贷款的情况。因此，水下抵押贷款是一种本金高于房屋自由市场价值的房屋贷款。当属性值下降时，可能会发生这种情况。在水下抵押贷款中，房主可能没有任何可用于信贷的资产。水下抵押贷款可能会阻止借款人再融资或出售房屋，除非他们有现金支付损失。
这种负值给房主和抵押贷款持有人都带来了问题。如果房主需要搬家，即使在任何交易费用之前，房屋的出售也不会产生足够的钱来支付抵押贷款持有人。在这种情况下，房主必须找到额外的资金或与第三方进行卖空。反过来，这些类型的问题会导致原始房主和第三方贷方的法律纠纷和可能的困难。
虽然卖空确实使原始贷方收回资金的过程复杂化，但在 2006-07 年房地产泡沫和 2008-09 年破灭之后，水下抵押贷款出现了更严重的问题。欠款超过房屋价值的房主悄悄地放弃了他们的投资。这导致抵押贷款违约，使贷款银行蒙受损失，并增加了清算所购房屋的费用。
在 2008 年金融危机最严重的时期，水下抵押贷款是房主普遍存在的问题，其中包括房价大幅通缩。
在水下抵押贷款的例子
假设一个人看到他们喜欢的房子挂牌价为 400,000 美元。他们有 40,000 美元的首付，即 10%。不包括其他费用和抵押贷款保险，这意味着一些首付不会归本金，为简单起见，假设买方获得了 360,000 美元的贷款。
使用抵押贷款和首付，买方支付房子。购买几个月后，他们注意到他们所在地区的类似房屋售价远低于 400,000 美元。类似的房屋，称为comparables ，售价为350,000美元。 360,000 美元的贷款价值仅逐渐下降至 359,000 美元，因为大部分初始付款用于利息而非本金，但房子仅值 350,000 美元。如果房子被卖了，它就无法还清贷款。这被称为在水下或倒置。
如果楼市稳定下来，最终贷款会还清，房产贷款将不再处于水底状态。少量或短时间在水下不是主要问题。长时间大量潜入水下表明购买不当、时机不佳或市场状况不佳。可能所有三个。
由于多种原因，这所房子可能在水下。可能是购房者一开始就多付了钱。房子可能一直只值35万美元，但卖家要求更多，买家愿意支付。
或者，属性值可能已经下降。 400,000 美元在当时可能是一个不错的价格，但最近的经济低迷意味着就业机会减少，买不起房的人也越来越少。被迫出售，房产价值被压低。
房产价值通常会缓慢下降，但在某些区域会迅速变化。例如，如果主要就业来源（例如工厂或矿山）关闭，一个小镇的房产价值可能会迅速暴跌。
＃＃ 强调
它通常是指对资产的贷款大于资产的价值。
水下意味着资产的价值低于购买时的价值。
通过寻找好的交易并在资产价值和贷款金额之间创造安全边际，通常可以避免水下情况，但并非总是如此。
如果房主的抵押贷款大于房屋的价值，则房主处于水下。
