Under vann

Hva betyr undervannsoperasjoner?

"Under vann" er betegnelsen på en finansiell kontrakt eller eiendel som er mindre verdt enn dens nominelle verdi. Mer vanlig er imidlertid begrepet brukt i forhold til et hus, eller en annen betydelig eiendel, som har et utestående pantelån eller lån på eiendelen som er et større beløp enn det eiendelen er verdt.

I begge tilfeller har innehaveren en eiendel uten egenverdi. Når det gjelder boliglånet eller lånet, skylder eieren av eiendelen faktisk mer enn eiendelen er verdt.

Under vann blir noen ganger også referert til som "opp-ned".

Forstå under vann

En eiendel er under vann hvis prisen som betales for den er mer enn den nåværende markedsverdien. Stort sett er ethvert papirtap ( urealisert ) knyttet til en undervannsaktiva.

Mer vanlig er undervannsforhold knyttet til belåning eller lån, der det betyr å eie en eiendel som er mindre verdt enn et utestående lån på den eiendelen. I verdipapirhandel kan dette skje på en marginkonto,. der en trader eier en aksje med belåning, men selskapet (aksjen) erklærer seg konkurs, og aksjebeholdningen dekker ikke lenger marginen eller lånet megleren ga for å kjøpe aksjen i utgangspunktet. Kontoen er under vann, og investoren må finne midler et annet sted for å betale tilbake pengene (lånet) de tapte i aksjemarkedet. Dette er kjent som en margin call.

En slik situasjon kan også oppstå med en ikke-finansiell eiendel. Hvis en ny bil kjøpes med lån, resulterer kjøpet nesten umiddelbart i at kjøperen er under vann fordi bilen vil avskrives umiddelbart når den er kjørt av tomten mens lånet vil bli nedbetalt sakte over år. Til slutt, ettersom flere betalinger foretas, og bilen avskrives i et langsommere tempo, vil bilen være tilbake over vannet. For eksempel, om 10 år er lånet nedbetalt, men eieren kan sannsynligvis selge bilen for noen tusen dollar, avhengig av kjøretøyets merke og tilstand.

Spesielle hensyn

Å være under vann på et lån er ikke alltid en forferdelig ting. Så lenge innbetalinger foretas, er lånet nedbetalt og undervannssituasjonen kan ende opp med å være midlertidig. Når det er sagt, kan undervannssituasjoner stort sett unngås ved å se etter en sikkerhetsmargin i forhold til eiendelen som kjøpes og lånebeløpet.

Å få en god handel på et hus eller en bil, hvor verdien av eiendelen kan selges for mer enn det som er betalt (gitt noe tid), vil bety at lånebeløpet er mindre og det er en større buffer mellom eiendelens verdi og lånet beløp. Dette betyr at eiendelen må falle mer i verdi for å være under vann. Sammenlign det med et par som betaler for mye for et hus, og betaler 300 000 dollar i en budkrig for et hus som egentlig bare er verdt 280 000 dollar. Avhengig av hvor mye de legger ned, kan de være under vann umiddelbart, eller hvis boligprisene faller kan de være under vann betydelig på kort tid.

Manglende betalinger eller tilleggsgebyrer for brudd på vilkårene for lånet kan øke lånebeløpet raskt. Dette kan føre til at et lån beveger seg under vann, eller dypere under vann. Långivere er ofte villige til å finne løsninger med låntakere hvis de økonomiske kampene er kortsiktige, siden långiveren ikke ønsker å måtte gå gjennom kampen med å selge en undervannsaktiva for bare delvis å betale tilbake et lån med tap.

Hvis du har økonomiske problemer, snakk med en finansiell planlegger, gjeldsrådgiver og/eller utlåner for å finne en løsning før problemet blir verre.

Undervannslån

I fast eiendom refererer undervann til situasjonen der et hus eller annen eiendom er mindre verdt enn pengene som skyldtes på lånet. Et undervannslån er altså et boliglån med høyere hovedstol enn boligens frie markedsverdi. Denne situasjonen kan oppstå når eiendomsverdiene faller. I et undervannslån kan det hende at huseieren ikke har noen egenkapital tilgjengelig for kreditt. Et undervannslån kan potensielt hindre en låntaker i å refinansiere eller selge boligen med mindre de har penger til å betale tapet.

Denne negative verdien byr på problemer både for huseier og innehaver av boliglånet. Hvis huseieren trenger å flytte, vil salget av boligen ikke gi nok penger til å betale boliglånseieren, selv før eventuelle transaksjonsgebyrer. I dette tilfellet må huseieren finne ytterligere midler eller inngå et shortsalg med en tredjepart. Denne typen problemer fører i sin tur til juridiske kamper og mulige vanskeligheter på veien for både den opprinnelige huseieren og tredjepartsutlåneren.

Mens et short-salg kompliserer prosessen der den opprinnelige långiveren får tilbake pengene sine, dukket det opp et mer betydelig problem med undervannslån etter boligboblen i 2006-07 og brast i 2008-09. Huseiere som skylder mer enn boligens verdi, gikk stille vekk fra investeringene sine. Dette resulterte i mislighold av boliglån,. og etterlot de utlånende bankene med tap og ekstra utgifter til å avvikle de kjøpte boligene.

Undervannslån var et vanlig problem blant huseiere på høyden av finanskrisen i 2008, som blant annet innebar en betydelig deflasjon i boligprisene.

Eksempel på å være under vann på et boliglån

Anta at en person ser et hus de liker oppført til $400 000. De har $40 000 for en nedbetaling, eller 10%. Ikke inkludert andre gebyrer og boliglånsforsikring, noe som vil bety at noe av nedbetalingen ikke vil gå til hovedstolen, for enkelhets skyld anta at kjøperen får et lån på $360 000.

Ved hjelp av boliglån og nedbetaling betaler kjøperen for huset. Flere måneder etter kjøpet legger de merke til at lignende hus i området deres selges for betydelig mindre enn $400 000. Lignende boliger, kalt co mparables,. selges for $350 000. Låneverdien på $360.000 har bare falt gradvis til $359.000, da mye av de første betalingene går til renter og ikke hovedstol, men huset er bare verdt $350.000. Hvis huset ble solgt, kunne det ikke betale ned på lånet. Dette kalles å være under vann eller opp ned.

Dersom boligmarkedet stabiliserer seg, vil lånet til slutt bli nedbetalt og eiendomslånet vil ikke lenger være under vann. Å være under vann en liten mengde, eller for en kort periode, er ikke et stort problem. Å være under vann i lang tid og i store mengder indikerer et dårlig kjøp, dårlig timing eller dårlige markedsforhold. Muligens alle tre.

Huset kan være under vann av flere årsaker. Muligens har boligkjøperen betalt for mye i utgangspunktet. Huset har kanskje bare vært verdt 350 000 dollar hele tiden, men selgeren spurte mer og kjøperen var villig til å betale det.

Alternativt kan eiendomsverdien ha falt. 400 000 dollar kan ha vært en god pris på den tiden, men en nylig nedgang i økonomien betyr færre jobber og at ikke så mange mennesker har råd til hjemmene sine. Tvunget til å selge blir eiendomsverdiene drevet ned.

Eiendomsverdier forringes ofte sakte, men kan bevege seg raskt i visse områder. For eksempel kan en liten by se eiendomsverdiene synke veldig raskt hvis hovedkilden til sysselsetting, for eksempel et anlegg eller en gruve, stenger.

Høydepunkter

• Det refererer vanligvis til å ha et lån på en eiendel som er større enn hva eiendelen er verdt.

• Under vann betyr at en eiendel er mindre verdt enn den ble betalt for.

– Undervannssituasjoner kan ofte, men ikke alltid, unngås ved å se etter gode avtaler og skape en sikkerhetsmargin mellom eiendelens verdi og lånebeløpet.

– En huseier er under vann hvis boliglånet deres er større enn hva boligen er verdt.