أداة الرهن العقاري البديلة (AMI)
ما هي أداة الرهن العقاري البديلة (AMI)؟
أداة الرهن العقاري البديلة (AMI) هي أي قرض عقاري سكني يخرج عن ممارسات الرهن العقاري القياسية. على سبيل المثال ، قد يكون رهنًا عقاريًا ليس بسعر فائدة ثابتًا ، أو مستهلكًا بالكامل ، أو له مدفوعات شهرية أو دورية ، أو مدة سداد قياسية. في بعض الأحيان ، يكون AMI قرضًا بممتلكات عقارية كضمان ، مع استخدام الأموال لغرض آخر غير شراء العقار.
فهم أدوات الرهن العقاري البديلة (AMIs)
يستخدم مصطلح "أداة الرهن العقاري البديلة (AMI)" لوصف القروض التي لا تفي بالمعايير المعتادة للرهون العقارية التقليدية. على عكس قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) أو قروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) ، فإن القروض التقليدية ليست جزءًا من أي برنامج إقراض مدعوم من الحكومة. لذلك يمكن أن يشمل إقراض AMI قروضًا بأسعار فائدة متغيرة بالإضافة إلى قروض بفائدة فقط. معظم AMIs هي قروض عقارية سكنية وتعتبر نوعًا من القروض غير المطابقة ، مما يعني أن أهلية التأهيل والتسعير والميزات يمكن أن تختلف حسب المُقرض.
ملاحظة
الرهن العقاري هو نوع من AMI يتطلب من المقترض سداد مبلغ مقطوع.
غالبًا ما تسهل هذه الرهون العقارية غير التقليدية على المستهلكين شراء العقارات عن طريق تقليل مبالغ المدفوعات الشهرية وزيادة السعر الذي يمكن للمقترضين تمويله. يمكنهم توفير المزيد من المساكن بأسعار معقولة لمشتري المنازل من الطبقة المتوسطة. ومع ذلك ، فإن الفائدة التي يقدمونها قد تقابل ارتفاع تكلفة الرهن العقاري إذا لم ينمو دخل المقترض بنفس وتيرة مدفوعات الرهن العقاري.
هذه القروض ذات الفائدة غير الثابتة لها معدل فائدة متغير يتقلب بمرور الوقت. يحتوي السعر على أساس سعر الفائدة المعياري الأساسي أو المؤشر الذي يتغير بشكل دوري. مع تحرك المؤشر لأعلى أو لأسفل ، تتحرك أيضًا الدفعات المجدولة للقرض. لا تملك AMIs إطفاء رأس المال. مع الاستهلاك ، ينتشر حساب إجمالي رأس المال والفائدة إلى دفعات متساوية على مدى فترة القرض .
هام
يمكن أن تؤدي قروض AMI لخيار الدفع إلى إطفاء سلبي إذا كان الحد الأدنى للدفع أقل من الفائدة المستحقة.
تاريخ AMI
أصبحت قروض AMI شائعة لأول مرة في أوائل الثمانينيات ، عندما جعلت أسعار الفائدة المرتفعة شراء المنازل بعيدًا عن متناول العديد من مالكي المنازل لأول مرة. قدمت البنوك ومؤسسات الادخار مجموعة متنوعة من الرهون العقارية البديلة المصممة لتقليل مدفوعات الرهن العقاري لمشتري المنزل. كما ساعدت هذه البدائل المشتري في تمويل منزل أكبر وأكثر تكلفة.
مع انخفاض أسعار الفائدة من 2001 إلى 2005 ، ارتفعت مبيعات المنازل وقيمها إلى مستويات قياسية. استجابت المؤسسات المالية بمزيد من قروض الرهن العقاري البديلة ، مثل القروض مع اختيار المدفوعات الشهرية كما هو الحال في ذراع الخيار ، وقروض الدفعة الأولى المنخفضة بتمويل يصل إلى 100 في المائة ، والقروض بجداول إطفاء مدتها 40 عامًا ، بالإضافة إلى معدلات فائدة متغيرة الرهون العقارية ، والرهون العقارية ذات الدفع المتدرج ، والرهون العقارية ذات المعاش السنوي العكسي. نشأت بعض الرهون العقارية البديلة لحالات محددة للمقترض. ومع ذلك ، فهي مكلفة في إنشائها ورؤية القليل من الاستخدام.
أمثلة على قروض AMI
المثال الأكثر شيوعًا لقرض AMI هو الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM). مع ARM ، يدفع مشتري المنزل سعرًا ثابتًا منخفضًا واحدًا لفترة زمنية محددة. ثم يتم تعديل هذا السعر وفقًا لسعره المعياري الأساسي. يمكن أن يستمر المعدل في التعديل بشكل دوري على مدى عمر القرض.
لنفترض ، على سبيل المثال ، أن لديك 10/1 ARM وأنه في السنوات العشر الأولى من القرض ، تدفع معدل فائدة 3.25٪ للرهن العقاري. بمجرد انتهاء فترة العشر سنوات ، يتم تعديل سعر الرهن العقاري الخاص بك بناءً على السعر القياسي الأساسي. إذا كان المعدل أقل من 3٪ ، فسوف ينخفض معدل القرض الخاص بك. إذا كان المعدل المعياري هو 4.25٪ بدلاً من ذلك ، فإن معدل الرهن العقاري الخاص بك يرتفع. يمكن أن يؤدي تغيير أسعار الفائدة على ARM إلى تحريك دفعتك الشهرية لأعلى أو لأسفل وفقًا لذلك.
نصيحة
إذا كان لديك ARM وكنت قلقًا بشأن زيادة كبيرة ، فقد ترغب في التفكير في التحقق من معدلات إعادة تمويل الرهن العقاري قبل تعديل السعر الخاص بك.
نوع آخر من AMI هو الرهن العقاري فقط. تقلل هذه القروض من الدفعة الشهرية المطلوبة للمقترض عن طريق استبعاد الجزء الرئيسي من السداد. بالنسبة لمشتري المساكن لأول مرة ، يسمح الرهن العقاري بفائدة فقط لهم بتأجيل مدفوعات كبيرة إلى السنوات المقبلة عندما يتوقعون أن يكون دخلهم أعلى.
تشمل الأنواع الأخرى من الرهون العقارية البديلة ARMs الهجينة ، والرهون العقارية ذات المعدلات المتغيرة ، و ARMs الاختيارية ، على سبيل المثال لا الحصر.
إيجابيات وسلبيات AMI Lending
يمكن أن تجعل AMI شراء المنزل أكثر سهولة بالنسبة لبعض المقترضين ، خاصة في سوق الإسكان التنافسي. قد تكون متطلبات الدفعة المقدمة أقل مقارنة بقرض الرهن العقاري التقليدي ، مما قد يسهل على شخص لديه أصول سائلة أقل للشراء. يمكنهم أيضًا جذب شخص ما بدأ للتو في حياته المهنية ولم يكسب الكثير بعد. إذا كانوا يتوقعون زيادة رواتبهم بمرور الوقت ، فقد يسمح ذلك لهم بإدارة المدفوعات المرتفعة المحتملة المرتبطة بـ ARM أو قرض بفائدة فقط.
ومع ذلك ، هناك بعض العيوب في اختيار قرض AMI على قرض تقليدي أو مدعوم من الحكومة. نظرًا لأن AMIs تميل إلى أن تكون قروضًا غير متوافقة ، فقد يضع المقرضون درجة ائتمان أعلى أو متطلبات دخل للتأهل. وبالتالي ، فإن الحصول على الموافقة ليس ضمانًا.
أبعد من ذلك ، يجب على المقترضين النظر في التكاليف المتضمنة. في حين أن ARM قد يأتي بمعدل أولي منخفض ، إلا أن الرهن العقاري قد يصبح سريعًا غير مقبول بمجرد تعديل السعر. يفترض هذا أن معدلات الرهن العقاري تتحرك أعلى بكثير مقارنة بالمكان الذي كانت عليه عندما اشترى المقترض المنزل. يمكن أن تقدم إعادة التمويل "خروجًا" ، إذا جاز التعبير ، ولكن قد يستغرق الأمر وقتًا ويكون المقترض مسؤولاً عن دفع تكاليف التقييم وتكاليف الإغلاق الأخرى .
نصيحة
قبل شراء منزل ، خذ وقتك في المقارنة بين أفضل مقرضي الرهن العقاري للعثور على قرض سكني يناسب احتياجاتك وميزانيتك.
يسلط الضوء
تختلف قروض AMI عن القروض التقليدية فيما يتعلق بأشياء مثل شروط السداد البديلة أو المعدلات المتغيرة أو الفوائد غير المطفأة.
من الأمثلة الشائعة على AMI قروض الرهن العقاري ذات الفائدة فقط ، أو الرهون العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل.
تشير أداة الرهن العقاري البديلة (AMI) إلى الرهون العقارية التي تحتوي على شروط غير قياسية.
التعليمات
ماذا تعني AMI من حيث الرهن العقاري؟
يمكن أن تشير AMI إلى أدوات الرهن العقاري البديلة عند مناقشتها في سياق قروض الإسكان. يمكن أن يشير أيضًا إلى الدخل المتوسط للمنطقة ، والذي يستخدم لتحديد حدود القروض التقليدية على النحو الذي تحدده الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA).
ما هو الرهن العقاري البديل؟
الرهن العقاري البديل هو أي رهن عقاري لا يتناسب مع قالب القرض السكني التقليدي. يمكن أن يكون للرهون العقارية البديلة معدلات فائدة متغيرة بدلاً من أسعار الفائدة الثابتة أو تفرض معدلات فائدة أعلى من الأنواع الأخرى من قروض المنازل.
ما هي أدوات الرهن العقاري؟
أداة الرهن العقاري هي أداة تضع رهنًا أو رهنًا على الممتلكات المرتبطة بديون الرهن العقاري. تشمل أمثلة أدوات الرهن العقاري قروض الرهن العقاري وصكوك الأمانة وسندات الضمان.
