Alternatif İpotek Aracı (AMI)
Alternatif İpotek Aracı (AMI) Nedir?
Alternatif bir ipotek aracı (AMI), standart ipotek uygulamalarından sapan herhangi bir konut ipoteği kredisidir. Örneğin, sabit oranlı olmayan, tamamen amorti edici, aylık veya dönemsel ödemeleri olan veya standart bir geri ödeme süresi olan bir ipotek olabilir. Bazen bir AMI, paranın mülkü satın almaktan başka bir amaç için kullanıldığı, teminat olarak gayrimenkul içeren bir kredidir .
Alternatif İpotek Araçlarını (AMI'ler) Anlama
“Alternatif ipotek aracı (AMI)” terimi, geleneksel ipotekler için olağan standartları karşılamayan kredileri tanımlamak için kullanılır. Federal Konut İdaresi (FHA) veya ABD Tarım Bakanlığı (USDA) kredilerinin aksine, geleneksel krediler herhangi bir devlet destekli kredi programının parçası değildir. Dolayısıyla AMI kredileri, yalnızca faizli kredilerin yanı sıra değişken faiz oranlı kredileri de içerebilir. Çoğu AMI, konut ipotekli kredilerdir ve bir tür uygun olmayan kredi olarak kabul edilir ; bu, yeterlilik uygunluğunun, fiyatlandırmasının ve özelliklerin kredi verene göre değişebileceği anlamına gelir.
###Not
Balon ipotek , borçlunun geri ödemeyi toplu olarak gerçekleştirmesini gerektiren bir AMI türüdür .
Bu geleneksel olmayan ipotekler, genellikle aylık ödeme tutarlarını azaltarak ve borçluların finanse edebileceği fiyatı artırarak tüketicilerin gayrimenkul satın almalarını kolaylaştırır. Orta sınıf ev alıcıları için daha uygun fiyatlı konut sağlayabilirler. Ancak, borçlunun gelirleri ipotek ödemeleri ile aynı hızda artmazsa, sağladıkları fayda ipoteğin artan maliyeti ile dengelenebilir.
Bu sabit olmayan faizli krediler, zaman içinde dalgalanan değişken bir faiz oranına sahiptir. Oranın, periyodik olarak değişen temel bir gösterge faiz oranı veya endeksi temeli vardır. Kıyaslama yukarı veya aşağı hareket ettikçe, kredinin planlanan ödemeleri de hareket eder. AMI'lerin anapara amortismanı yoktur. Amortisman ile , toplam anapara ve faizin hesaplanması,. kredinin ömrü boyunca eşit ödemelere yayılır.
###Önemli
Ödeme opsiyonlu AMI kredileri , asgari ödemenin borçlu olunan faizden az olması durumunda negatif amortismanla sonuçlanabilir.
AMI geçmişi
AMI kredileri ilk olarak 1980'lerin başında, yüksek faiz oranlarının ev satın alımlarını birçok ilk kez ev sahibi için ulaşılmaz hale getirdiği zaman popüler hale geldi. Bankalar ve tasarruf kurumları, ev satın alan kişinin ipotek ödemesini azaltmak için tasarlanmış çeşitli alternatif ipotekler sundu. Bu alternatifler ayrıca alıcının daha büyük ve daha pahalı bir evi finanse etmesine yardımcı oldu.
2001'den 2005'e faiz oranları düşerken, konut satışları ve konut değerleri rekor seviyelere yükseldi. Finansal kurumlar, opsiyon kolunda olduğu gibi aylık ödeme seçeneklerine sahip krediler, yüzde 100'e varan finansmana sahip düşük peşinatlı krediler, 40 yıllık amortisman planlı krediler ve değişken oranlı krediler gibi daha da alternatif ipotek kredileri ile yanıt verdi. ipotekler, kademeli ödeme ipotekleri ve ters yıllık ipotekler. Bazı alternatif ipotekler, belirli borçlu durumları için oluşturulmuştur. Ancak, kaynaklanmaları maliyetlidir ve çok az kullanım görürler.
AMI Kredilerine Örnekler
AMI kredisinin en yaygın örneği, ayarlanabilir oranlı bir ipotektir (ARM). Bir ARM ile ev alıcısı, belirli bir süre için düşük bir sabit oran öder. Bu oran daha sonra temel alınan kıyaslama oranına göre ayarlanır. Oran, kredinin ömrü boyunca periyodik olarak ayarlamaya devam edebilir.
Örneğin, 10/1 ARM'niz olduğunu ve kredinin ilk 10 yılı için ipotek için %3,25 faiz oranı ödediğinizi varsayalım. 10 yıllık süre sona erdiğinde, ipotek oranınız, temel alınan kıyaslama oranına göre ayarlanır. Oran %3'ün altındaysa, kredi oranınız düşecektir. Bunun yerine kıyaslama oranı %4,25 ise, ipotek oranınız artar. Bir ARM'deki faiz oranlarını değiştirmek, aylık ödemenizi buna göre yukarı veya aşağı hareket ettirebilir.
###İpucu
Bir ARM'niz varsa ve büyük bir artıştan endişeleniyorsanız, oranınız değişmeden önce ipotek yeniden finansman oranlarını kontrol etmeyi düşünebilirsiniz.
Başka bir AMI türü, yalnızca faizli bir ipotektir. Bu krediler, bir ödemenin ana kısmını hariç tutarak borçlu için gerekli aylık ödemeyi azaltır. İlk kez ev alacaklar için, yalnızca faizli bir ipotek, gelirlerinin daha yüksek olmasını bekledikleri gelecek yıllara büyük ödemeleri ertelemelerine de olanak tanır.
Diğer alternatif ipotek türleri arasında hibrit ARM'ler,. değişken oranlı ipotekler ve opsiyonlu ARM'ler bulunur ve bunlardan yalnızca birkaçı sayılabilir.
AMI Kredisinin Artıları ve Eksileri
AMI'ler, özellikle rekabetçi bir konut piyasasında, belirli borçlular için ev satın almayı daha erişilebilir hale getirebilir. Peşinat gereksinimleri, konvansiyonel bir ipotek kredisine kıyasla daha düşük olabilir, bu da daha az likit varlığa sahip birinin satın almasını kolaylaştırabilir. Ayrıca kariyerine yeni başlayan ve henüz fazla kazanmamış birine de hitap edebilirler. Maaşlarının zaman içinde artmasını beklerlerse, bu onların bir ARM veya yalnızca faizli bir krediyle ilişkili potansiyel olarak daha yüksek ödemeleri yönetmelerine olanak sağlayabilir.
Ancak, geleneksel veya devlet destekli bir kredi yerine bir AMI kredisi seçmenin bazı sakıncaları vardır. AMI'ler uygun olmayan krediler olma eğiliminde olduğundan, kredi verenler hak kazanmak için daha yüksek kredi puanı veya gelir gereksinimleri belirleyebilir. Bu nedenle, onaylanmak bir garanti değildir.
Bunun ötesinde, borçlular ilgili maliyetleri dikkate almalıdır. Bir ARM düşük bir başlangıç oranı ile gelebilirken, oran ayarlandıktan sonra ipotek hızla karşılanamaz hale gelebilir. Bu, ipotek oranlarının, borçlunun evi satın aldığı zamana kıyasla önemli ölçüde daha yüksek hareket ettiğini varsayar. Yeniden finansman, tabiri caizse bir “çıkış” sunabilir, ancak bu zaman alabilir ve değerlendirme ve diğer kapanış masraflarını ödemek borçlunun sorumluluğundadır.
###İpucu
Bir ev satın almadan önce, ihtiyaçlarınıza ve bütçenize en uygun konut kredisini bulmak için en iyi ipotek kredilerini karşılaştırmak için zaman ayırın.
##Öne çıkanlar
AMI kredileri, alternatif geri ödeme koşulları, değişken oranlar veya amortismana tabi olmayan faiz gibi konularda geleneksel kredilerden farklıdır.
AMI'lerin yaygın örnekleri, yalnızca faiz, balon veya ayarlanabilir oranlı ipotekleri içerir.
Alternatif bir ipotek aracı (AMI), standart olmayan şartlar içeren ipotekleri ifade eder.
##SSS
AMI ipotek açısından ne anlama geliyor?
AMI, ev kredileri bağlamında tartışıldığında alternatif ipotek araçlarına başvurabilir. Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) tarafından belirlenen geleneksel kredi limitlerini belirlemek için kullanılan alan medyan gelirine de atıfta bulunabilir.
Alternatif ipotek nedir?
Alternatif bir ipotek, geleneksel bir ev kredisinin kalıbına uymayan herhangi bir ipotektir. Alternatif ipotekler, sabit faiz oranları yerine değişken faiz oranlarına sahip olabilir veya diğer ev kredisi türlerinden daha yüksek oranlar talep edebilir.
İpotek araçları nelerdir?
Bir ipotek aracı, bir ipotek borcuyla ilişkili mülk üzerinde haciz veya ipotek koyan bir araçtır. İpotek araçlarına örnek olarak ipotek kredileri, güven belgeleri ve güvenlik işlemleri dahildir.
