参与抵押

什么是参与抵押贷款？

参与式抵押贷款是指一种住房贷款，它允许不同的各方合作并分享因出租或出售抵押财产而产生的任何收入或收益。协议可能包括借款人之间、借款人与贷方之间或不同贷方之间的伙伴关系。

参与式抵押贷款降低了参与者的风险，并允许他们增加购买力。因此，其中许多抵押贷款的利率往往较低，尤其是在涉及多个贷方的情况下。

在过去曾经很常见，参与抵押贷款仍然在一定程度上提供资金。它们涉及两个或更多的当事人，他们同意承担为一块财产融资的风险，以换取其出租或出售所产生的一定比例的利润。

如上所述，两个或多个借款人可能决定联合起来进行此类贷款。在其他情况下，借款人和贷款人或多个贷款人可以联手分享股权。这些类型的贷款给借款人更多的购买力，也降低了贷款人违约的风险。

参与式抵押贷款通常用于商业房地产交易，例如购买办公楼和公寓大楼，这些交易预计会产生持续的租金收入。

相关各方通常会分割净营业收入(NOI)，即物业运营收入减去任何运营费用的总和。典型的利润分配为 55/45，贷方获得较小的份额。贷方获得转售收入的一部分——通常是高于特定基准的所有利润，包括偿还贷款本金。

您可以使用参与抵押贷款来购买商业地产或您打算出租的其他资产，例如一艘船。

还款条款因贷方和协议类型而异。有些可能需要只付利息。在其他情况下，借款人可能需要支付本金和利息——就像传统的抵押贷款一样。但是，在某些情况下，贷方需要一次性付款。这是在贷款结束时支付剩余余额的时候。

参与抵押贷款的发行人通常是非传统的贷方。他们可能是寻找房地产投资的企业家，无需自行开发或维护房产。在其他情况下，这些贷方可能是养老基金，寻找回报高于债券但没有股票波动性的优质投资。通过参与此类协议，这些投资者有效地充当了沉默的合作伙伴。

借款人放弃大量股权，以换取贷款人参与抵押贷款的较低利率。但根据交易的结构，节省的利息可以很好地抵消股权损失。在短期内，它可能使借款人有可能开发出比他们原本能够负担得起的更大的房产。

贷方的一个考虑是监控现金流的问题。他们必须检查借款人的账簿，以确保任何申报的净收入都是准确的。否则，贷方将不知道开发商是否在填补费用以报告较低的净收入。此外，开发商可以在改进甚至安全功能上偷工减料，因为他承担所有维修费用，但只能获得净收入的一部分——这是一种道德风险。

养老基金的一个特别吸引力是参与抵押贷款的内置通胀证明。大多数养老金包括在通货膨胀时期增加支出的生活成本调整(COLA)。由于房地产价格通常会跟踪通货膨胀，因此参与抵押贷款可确保在通货膨胀期间获得更高的股本回报。

##参与抵押贷款的优势

参与抵押贷款对借款人的好处是贷款人收取的利率较低。这弥补了收入收入流和未来销售收入减少的贷款收入。

从借款人的角度来看，参与贷款类似于可调整利率抵押贷款(ARM) 提供的介绍性预告利率。不过，不同之处在于，低利率在贷款期限内是稳定的。因为他们能够分享利润，贷方也能够减少任何可能的违约所带来的风险。

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