Mutuo di partecipazione
Che cos'è un mutuo di partecipazione?
Il termine mutuo di partecipazione si riferisce a un tipo di mutuo per la casa che consente a diverse parti di collaborare e condividere eventuali entrate o proventi derivanti dall'affitto o dalla vendita di un pezzo di un immobile ipotecato. Gli accordi possono includere partnership tra mutuatari, tra mutuatari e prestatori o tra diversi prestatori.
I mutui di partecipazione riducono il rischio per i partecipanti e consentono loro di aumentare il proprio potere d'acquisto. Molti di questi mutui, quindi, tendono ad avere tassi di interesse più bassi,. soprattutto quando sono coinvolti anche più istituti di credito.
Come funzionano i mutui di partecipazione
Un tempo comuni in passato, i mutui di partecipazione sono ancora finanziati in una certa misura. Coinvolgono due o più parti che accettano di assumersi il rischio di finanziare un immobile in cambio di una certa percentuale dei profitti che derivano dalla sua locazione o vendita.
Come notato sopra, due o più mutuatari possono decidere di collaborare in questo tipo di prestito. In altri casi, mutuatari e prestatori, o più prestatori possono collaborare per condividere l'equità . Questi tipi di prestiti danno ai mutuatari più potere d'acquisto e riducono anche il rischio di insolvenza per i prestatori.
I mutui di partecipazione sono spesso utilizzati nelle transazioni immobiliari commerciali, come l'acquisto di edifici per uffici e complessi di appartamenti, che prevedono un reddito da locazione in corso.
Le parti coinvolte normalmente dividono il reddito operativo netto (NOI), la somma dei ricavi derivanti dal funzionamento della proprietà meno eventuali spese operative. Una tipica suddivisione degli utili sarebbe 55/45, con il prestatore che riceve la quota minore. Il prestatore ottiene una parte dei ricavi di rivendita, spesso tutti i profitti al di sopra di un benchmark specifico, incluso il rimborso del capitale del prestito.
Puoi utilizzare un mutuo di partecipazione per finanziare l'acquisto di un immobile commerciale o di un altro bene che intendi affittare, come una barca.
rimborso dei mutui di partecipazione variano in base al prestatore e al tipo di contratto. Alcuni potrebbero richiedere pagamenti di soli interessi . In altri casi, ai mutuatari potrebbe essere richiesto di pagare sia il capitale che gli interessi, proprio come un mutuo tradizionale. Ci sono alcuni casi, tuttavia, in cui gli istituti di credito richiedono un pagamento a palloncino. Questo è quando il saldo residuo viene pagato alla fine del prestito.
Gli emittenti di mutui di partecipazione sono spesso prestatori non tradizionali. Possono essere imprenditori alla ricerca di investimenti immobiliari senza il fastidio di sviluppare o mantenere le proprietà stesse. In altri casi, questi prestatori possono essere fondi pensione alla ricerca di investimenti di qualità che restituiscono più delle obbligazioni ma non hanno la volatilità delle azioni. Partecipando a questo tipo di accordi, questi investitori agiscono di fatto come partner silenziosi.
Considerazioni speciali
I mutuatari rinunciano a molte azioni in cambio di un tasso più basso da parte di un prestatore in un mutuo di partecipazione. Ma a seconda di come è strutturato l'accordo, i risparmi sugli interessi potrebbero ben compensare la perdita di capitale proprio. A breve termine, potrebbe consentire al mutuatario di sviluppare una proprietà più consistente di quanto potrebbe altrimenti permettersi.
Una considerazione per gli istituti di credito è il problema del monitoraggio del flusso di cassa. Devono ispezionare i libri contabili del mutuatario per garantire che tutti i ricavi netti dichiarati siano accurati. Altrimenti, un prestatore non saprebbe se lo sviluppatore stesse pagando le spese per segnalare un reddito netto inferiore. Inoltre, uno sviluppatore potrebbe ridurre i miglioramenti o addirittura le caratteristiche di sicurezza, dal momento che sostiene il costo di tutte le riparazioni ma ottiene solo una quota del reddito netto, una forma di azzardo morale.
Un'attrattiva particolare per i fondi pensione è la protezione dall'inflazione incorporata dei mutui di partecipazione. La maggior parte delle pensioni include adeguamenti del costo della vita (COLA) che aumentano i pagamenti durante i periodi inflazionistici. Poiché i prezzi degli immobili generalmente seguono l'inflazione,. i mutui di partecipazione garantiscono rendimenti più elevati sul capitale proprio durante i periodi di inflazione.
Vantaggi dei mutui di partecipazione
Il vantaggio di un mutuo di partecipazione a un mutuatario è il tasso di interesse più basso praticato da un prestatore. Ciò compensa la diminuzione dei guadagni sul prestito con il flusso di entrate e le entrate future della vendita.
Dal punto di vista del mutuatario, i prestiti di partecipazione sono simili ai tassi teaser introduttivi offerti con un mutuo a tasso variabile (ARM). La differenza, però, è che il tasso basso è stabile per tutta la durata del prestito. Poiché sono in grado di prendere parte ai profitti, gli istituti di credito sono anche in grado di ridurre la quantità di rischio derivante da qualsiasi possibile inadempienza.
Mette in risalto
I mutui di partecipazione possono ridurre il rischio di insolvenza, con conseguente riduzione dei tassi di interesse.
Questi mutui sono più comuni negli affari immobiliari commerciali.
Un'ipoteca di partecipazione è condivisa tra più mutuatari che dividono anche il reddito oi proventi generati dall'affitto o dalla vendita dell'immobile.
I prestatori di mutui di partecipazione sono in genere non tradizionali, come gli imprenditori che desiderano investimenti immobiliari senza dover sviluppare o mantenere direttamente proprietà .
