Deltagelse Pant
Hvad er et realkreditlån?
Udtrykket deltagelsespant refererer til en type boliglån, der giver forskellige parter mulighed for at slå sig sammen og dele i enhver indkomst eller udbytte, der stammer fra leje eller salg af et stykke af en belånt ejendom. Aftaler kan omfatte partnerskaber mellem låntagere, mellem låntagere og långivere eller mellem forskellige långivere.
Deltagelseslån reducerer risikoen for deltagerne og giver dem mulighed for at øge deres købekraft. Mange af disse realkreditlån har derfor en tendens til at komme med lavere renter,. især når flere långivere også er involveret.
Sådan fungerer realkreditlån
Når det var almindeligt i fortiden, finansieres realkreditlån stadig til en vis grad. De involverer to eller flere parter, som er enige om at påtage sig risikoen ved at finansiere et stykke ejendom i bytte for en vis procentdel af overskuddet, der følger af leje eller salg.
Som nævnt ovenfor kan to eller flere låntagere beslutte at slå sig sammen om denne type lån. I andre tilfælde kan låntagere og långivere eller flere långivere gå sammen om at dele i egenkapitalen. Disse typer lån giver låntagere mere købekraft og reducerer også risikoen for misligholdelse af långivere.
Deltagelsespantelån bruges ofte i erhvervsejendomstransaktioner,. såsom køb af kontorbygninger og lejlighedskomplekser, som forudser løbende lejeindtægter.
De involverede parter deler normalt nettodriftsindtægten (NOI) - summen af indtægter fra driften af ejendommen minus eventuelle driftsudgifter. En typisk overskudsdeling ville være 55/45, hvor långiveren modtager den mindre andel. Långiveren får en del af videresalgsindtægterne - ofte hele overskuddet over et specifikt benchmark, inklusive tilbagebetaling af lånets hovedstol.
Du kan bruge et andelspant til at finansiere køb af en erhvervsejendom eller et andet aktiv, som du påtænker at udleje, fx en båd.
Afdragsbetingelserne for deltagelseslån varierer afhængigt af långiver og aftaletype. Nogle kan kræve afdragsfrie betalinger. I andre tilfælde kan låntager(erne) blive forpligtet til at betale både hovedstol og rentebetalinger - ligesom et traditionelt realkreditlån. Der er dog nogle tilfælde, hvor långivere kræver en ballonbetaling. Dette er, når den resterende saldo betales ved udløbet af lånet.
Udstedere af realkreditlån er ofte ikke-traditionelle långivere. De kan være iværksættere, der leder efter ejendomsinvesteringer uden besværet med selv at udvikle eller vedligeholde ejendomme. I andre tilfælde kan disse långivere være pensionsfonde, der leder efter kvalitetsinvesteringer, der afkaster mere end obligationer, men som ikke har aktiernes volatilitet. Ved at deltage i denne type aftale fungerer disse investorer effektivt som tavse partnere.
Særlige overvejelser
Låntagere giver afkald på en masse egenkapital til gengæld for en lavere rente fra en långiver i et andelslån. Men afhængigt af, hvordan handlen er struktureret, kan rentebesparelsen godt opveje tabet af egenkapital. På kort sigt kan det gøre det muligt for låntageren at udvikle en større ejendom, end de ellers ville have råd til.
En overvejelse for långivere er problemet med at overvåge pengestrømmen. De skal inspicere låntagers bøger for at sikre, at de angivne nettoindtægter er nøjagtige. Ellers ville en långiver ikke vide, om udvikleren udfyldte udgifter for at rapportere lavere nettoindkomst. Desuden kan en udvikler skære hjørner med hensyn til forbedringer eller endda sikkerhedsfunktioner, da han afholder omkostningerne ved alle reparationer, men kun får en del af nettoindtægten - en form for moralsk fare.
En særlig appel for pensionsfonde er den indbyggede inflationssikkerhed af realkreditlån. De fleste pensioner inkluderer justeringer af leveomkostninger (COLA), der øger udbetalingerne i inflationstider. Da ejendomspriserne generelt følger inflationen,. sikrer realkreditlån højere afkast på egenkapitalen i perioder med inflation.
Fordele ved deltagelseslån
Fordelen ved et andelslån til en låntager er den lavere rente, som en långiver opkræver. Dette opvejer formindsket indtjening på lånet med indkomstindtægtsstrømmen og den fremtidige salgsindtægt.
Fra en låntagers perspektiv ligner deltagelseslån de indledende teaser -satser, der tilbydes med et realkreditlån med justerbar rente (ARM). Forskellen er dog, at den lave rente er stabil over lånets løbetid. Fordi de er i stand til at tage del i overskuddet, er långivere også i stand til at skære ned på mængden af risiko, der stammer fra enhver mulig misligholdelse.
Højdepunkter
Deltagelseslån kan reducere misligholdelsesrisikoen, hvilket resulterer i lavere renter.
Disse realkreditlån er mest almindelige i handel med erhvervsejendomme.
Et andelspant deles mellem flere låntagere, som også deler indkomst eller provenu fra udlejning eller salg af ejendommen.
Långivere af andelslån er typisk utraditionelle, såsom iværksættere, der ønsker ejendomsinvesteringer uden direkte at skulle udvikle eller vedligeholde ejendomme.
