Þátttökuveð
Hvað er þátttökuveð?
Hugtakið hlutdeildarveð vísar til tegundar húsnæðislána sem gerir mismunandi aðilum kleift að sameinast og deila í hvers kyns tekjum eða ágóða sem hlýst af leigu eða sölu á hluta af veðsettri eign. Samningar geta falið í sér samstarf milli lántakenda, milli lántakenda og lánveitenda eða milli mismunandi lánveitenda.
Hlutdeildarlán draga úr áhættu þátttakenda og gera þeim kleift að auka kaupmátt sinn. Mörg þessara húsnæðislána hafa því tilhneigingu til að fylgja lægri vöxtum,. sérstaklega þegar margir lánveitendur eiga einnig í hlut.
Hvernig þátttökuveðlán virka
Einu sinni algengt í fortíðinni eru hlutdeildarlán enn fjármögnuð að einhverju leyti. Í þeim felast tveir eða fleiri aðilar sem samþykkja að taka á sig áhættu af fjármögnun eignar í skiptum fyrir ákveðið hlutfall af hagnaðinum sem hlýst af leigu eða sölu hennar.
Eins og fram kemur hér að ofan geta tveir eða fleiri lántakendur ákveðið að sameinast um þessa tegund lána. Í öðrum tilvikum geta lántakendur og lánveitendur, eða margir lánveitendur, sameinast um að deila í eigin fé. Þessar tegundir lána veita lántakendum meiri kaupmátt og draga einnig úr hættu á vanskilum lánveitenda.
Þátttökuveðlán eru oft notuð í viðskiptum með atvinnuhúsnæði,. svo sem í kaupum á skrifstofuhúsnæði og fjölbýlishúsum, sem gera ráð fyrir áframhaldandi leigutekjum.
Aðilar sem taka þátt skipta venjulega hreinum rekstrartekjum (NOI) - summa tekna af rekstri eignarinnar að frádregnum rekstrarkostnaði. Dæmigerð hagnaðarskipting væri 55/45, þar sem lánveitandinn fær minni hlutinn. Lánveitandinn fær hluta af endursölutekjunum - oft allan hagnað yfir tilteknu viðmiði, þar með talið endurgreiðsla á höfuðstól lánsins.
Þú getur notað hlutdeildarveð til að fjármagna kaup á atvinnuhúsnæði eða annarri eign sem þú ætlar að leigja út, svo sem bát.
Endurgreiðsluskilmálar fyrir hlutdeildarlán eru mismunandi eftir lánveitanda og gerð samnings. Sumir gætu þurft vaxtagreiðslur. Í öðrum tilfellum gæti lántakandinn þurft að greiða bæði höfuðstól og vaxtagreiðslur - rétt eins og hefðbundið húsnæðislán. Það eru þó nokkur tilvik þar sem lánveitendur þurfa blöðrugreiðslu. Þetta er þegar eftirstöðvarnar eru greiddar við lok láns.
Útgefendur hlutdeildarlána eru oft óhefðbundnir lánveitendur. Þeir gætu verið frumkvöðlar að leita að fasteignafjárfestingum án þess að þurfa að þróa eða viðhalda eignum sjálfir. Í öðrum tilfellum geta þessir lánveitendur verið lífeyrissjóðir sem leita að gæðafjárfestingum sem skila meira en skuldabréfum en hafa ekki sveiflur í hlutabréfum. Með því að taka þátt í samningum af þessu tagi starfa þessir fjárfestar í raun sem þöglir samstarfsaðilar.
Sérstök atriði
Lántakendur gefa eftir mikið eigið fé á móti lægri vöxtum hjá lánveitanda í hlutdeildarláni. En eftir því hvernig samningurinn er uppbyggður gæti vaxtasparnaðurinn vel vegið upp tap á eigin fé. Á næstunni gæti það gert lántakanda kleift að þróa umfangsmeiri eign en hann hefði annars efni á.
Íhugun fyrir lánveitendur er vandamálið við að fylgjast með sjóðstreymi. Þeir verða að skoða bækur lántaka til að tryggja að allar uppgefnar nettótekjur séu réttar. Annars myndi lánveitandi ekki vita hvort verktaki væri að fylla út kostnað til að tilkynna um lægri hreinar tekjur. Þar að auki gæti verktaki skorið úr um endurbótum eða jafnvel öryggiseiginleikum, þar sem hann ber kostnað af öllum viðgerðum en fær aðeins hluta af hreinum tekjum - einhvers konar siðferðileg hætta.
Sérstök aðdráttarafl fyrir lífeyrissjóði er innbyggð verðbólgusönnun á hlutdeildarlánum. Flestir lífeyrir fela í sér aðlögun framfærslukostnaðar (COLA) sem hækkar útborganir á verðbólgutímum. Þar sem fasteignaverð fylgist almennt með verðbólgu tryggja hlutdeildarlán meiri ávöxtun á eigin fé á verðbólgutímabilum.
Kostir þátttökuveðlána
Kosturinn við hlutdeildarlán fyrir lántaka er lægri vextir sem lánveitandi tekur. Þetta bætir upp minnkaðar tekjur af láninu með tekjustreymi og framtíðar sölutekjum.
Frá sjónarhóli lántakanda eru þátttökulán svipuð og kynningarvextir sem boðið er upp á með húsnæðisláni með stillanlegum vöxtum (ARM). Munurinn er þó sá að lága vextirnir eru stöðugir yfir líftíma lánsins. Vegna þess að þeir geta tekið þátt í hagnaðinum geta lánveitendur einnig dregið úr áhættunni sem stafar af hugsanlegum vanskilum.
Hápunktar
Þátttökuveðlán geta dregið úr vanskilaáhættu sem hefur í för með sér lægri vexti.
Þessi veð eru algengust í atvinnuhúsnæði.
Hlutdeildarveð er skipt á milli nokkurra lántakenda sem einnig skipta tekjum eða ágóða af leigu eða sölu eignarinnar.
Lánveitendur hlutdeildarlána eru venjulega óhefðbundnir, svo sem frumkvöðlar sem vilja fjárfestingar í fasteignum án þess að þurfa beint að þróa eða viðhalda eignum.
