Ипотека участия

Что такое ипотечный кредит?

Термин «ипотека с участием» относится к типу ипотечного кредита, который позволяет различным сторонам объединяться и делиться любым доходом или выручкой, полученными в результате аренды или продажи части заложенного имущества. Соглашения могут включать партнерства между заемщиками, между заемщиками и кредиторами или между разными кредиторами.

Ипотечные кредиты снижают риск для участников и позволяют им повысить свою покупательную способность. Таким образом, многие из этих ипотечных кредитов, как правило, имеют более низкие процентные ставки,. особенно когда в них участвуют несколько кредиторов.

Как работает ипотека с участием

Когда-то распространенные в прошлом, ипотечные кредиты все еще в некоторой степени финансируются. В них участвуют две или более сторон, которые соглашаются взять на себя риск финансирования объекта недвижимости в обмен на определенный процент прибыли, полученной в результате его сдачи в аренду или продажи .

Как отмечалось выше, два или более заемщика могут решить объединиться в этом типе кредита. В других случаях заемщики и кредиторы или несколько кредиторов могут объединиться, чтобы разделить капитал. Эти типы кредитов дают заемщикам больше покупательной способности, а также снижают риск дефолта для кредиторов.

Ипотечные кредиты часто используются в сделках с коммерческой недвижимостью,. таких как покупка офисных зданий и жилых комплексов, которые предполагают постоянный доход от аренды.

Участвующие стороны обычно делят чистый операционный доход (NOI) — сумму доходов от эксплуатации объекта за вычетом любых операционных расходов. Типичное распределение прибыли будет 55/45, при этом кредитор получит меньшую долю. Кредитор получает часть доходов от перепродажи — часто всю прибыль сверх определенного ориентира, включая погашение основной суммы кредита.

Вы можете использовать ипотечный кредит для финансирования покупки коммерческой недвижимости или другого актива, который вы собираетесь сдавать в аренду, например лодки.

погашения ипотечных кредитов на участие варьируются в зависимости от кредитора и типа соглашения. Некоторые могут потребовать выплаты только процентов. В других случаях от заемщика (заемщиков) может потребоваться уплата как основного долга, так и процентных платежей — точно так же, как при традиционной ипотеке. Однако в некоторых случаях кредиторы требуют единовременного платежа. Это когда остаток выплачивается в конце кредита.

Эмитенты ипотечных кредитов часто являются нетрадиционными кредиторами. Они могут быть предпринимателями, ищущими инвестиции в недвижимость без хлопот, связанных с развитием или обслуживанием собственности. В других случаях такими кредиторами могут быть пенсионные фонды, ищущие качественные инвестиции, которые приносят больше, чем облигации, но не имеют такой волатильности, как акции. Принимая участие в такого рода соглашениях, эти инвесторы фактически действуют как молчаливые партнеры.

Особые соображения

Заемщики отказываются от большого количества капитала в обмен на более низкую ставку кредитора в ипотеке с участием. Но в зависимости от того, как структурирована сделка, экономия на процентах вполне может компенсировать потерю собственного капитала. В ближайшем будущем это может позволить заемщику построить более солидную собственность, чем он мог бы себе позволить в противном случае.

Соображением для кредиторов является проблема мониторинга денежного потока. Они должны проверить бухгалтерские книги заемщика, чтобы убедиться, что любые заявленные чистые доходы точны. В противном случае кредитор не знал бы, увеличивает ли застройщик расходы, сообщая о более низком чистом доходе. Более того, разработчик может сэкономить на улучшениях или даже средствах безопасности, поскольку он несет расходы на все ремонтные работы, но получает только часть чистой прибыли — форма морального риска.

Особую привлекательность для пенсионных фондов представляет встроенная защита от инфляции ипотечных кредитов. Большинство пенсий включают корректировку на стоимость жизни (COLA), которая увеличивает выплаты в периоды инфляции. Поскольку цены на недвижимость обычно отслеживают инфляцию,. ипотека с участием обеспечивает более высокую прибыль на капитал в периоды инфляции.

Преимущества ипотеки с участием

Преимуществом ипотечного кредита для заемщика является более низкая процентная ставка, взимаемая кредитором. Это компенсирует уменьшение дохода по кредиту потоком дохода и будущим доходом от продажи.

С точки зрения заемщика, ссуды участия аналогичны вводным тизерным ставкам, предлагаемым с ипотекой с регулируемой процентной ставкой (ARM). Разница, однако, заключается в том, что низкая ставка стабильна в течение всего срока кредита. Поскольку они могут участвовать в прибылях, кредиторы также могут сократить размер риска, связанного с любым возможным дефолтом.

Особенности

• Ипотека с участием может снизить риск дефолта, что приведет к снижению процентных ставок.

• Эти ипотечные кредиты наиболее распространены в сделках с коммерческой недвижимостью.

• Ипотека с участием делится между несколькими заемщиками, которые также делят доход или выручку от сдачи в аренду или продажи имущества.

• Кредиторы ипотеки участия, как правило, нетрадиционны, например, предприниматели, которые хотят инвестировать в недвижимость, не имея необходимости напрямую развивать или поддерживать недвижимость.