Deltagande Hypotek
Vad Àr ett andelslÄn?
Begreppet andelslÄn syftar pÄ en typ av bostadslÄn som gör det möjligt för olika parter att slÄ sig samman och ta del av alla inkomster eller intÀkter som hÀrrör frÄn uthyrning eller försÀljning av en del av en intecknad fastighet. Avtal kan innefatta partnerskap mellan lÄntagare, mellan lÄntagare och lÄngivare eller mellan olika lÄngivare.
DeltagandebolÄn minskar risken för deltagarna och lÄter dem öka sin köpkraft. MÄnga av dessa bolÄn tenderar dÀrför att komma med lÀgre rÀntor,. sÀrskilt nÀr flera lÄngivare ocksÄ Àr inblandade.
Hur deltagande hypotekslÄn fungerar
NÀr det var vanligt förr i tiden finansieras andelsbolÄn fortfarande till viss del. De involverar tvÄ eller flera parter som kommer överens om att ta risken att finansiera en fastighet i utbyte mot en viss procentandel av vinsten som uppstÄr vid uthyrning eller försÀljning.
Som nÀmnts ovan kan tvÄ eller flera lÄntagare besluta sig för att gÄ ihop i denna typ av lÄn. I andra fall kan lÄntagare och lÄngivare, eller flera lÄngivare, slÄ sig samman för att dela i eget kapital. Dessa typer av lÄn ger lÄntagare mer köpkraft och minskar ocksÄ risken för fallissemang till lÄngivare.
DeltagandebolÄn anvÀnds ofta i kommersiella fastighetstransaktioner,. sÄsom köp av kontorsbyggnader och lÀgenhetskomplex, som förutser löpande hyresintÀkter.
De inblandade parterna delar normalt upp driftsnettot (NOI) â summan av intĂ€kter frĂ„n driften av fastigheten minus eventuella driftskostnader. En typisk vinstdelning skulle vara 55/45, dĂ€r lĂ„ngivaren fĂ„r den mindre andelen. LĂ„ngivaren fĂ„r en del av Ă„terförsĂ€ljningsintĂ€kterna - ofta alla vinster över ett specifikt riktmĂ€rke, inklusive Ă„terbetalning av lĂ„nebeloppet.
Du kan anvÀnda en andelsbolÄn för att finansiera köp av en kommersiell fastighet eller annan tillgÄng som du tÀnker hyra ut, till exempel en bÄt.
Ă terbetalningsvillkoren för andelsbolĂ„n varierar beroende pĂ„ lĂ„ngivare och typ av avtal. Vissa kan krĂ€va rĂ€ntebetalningar. I andra fall kan lĂ„ntagaren/lĂ„ntagarna bli skyldiga att betala bĂ„de kapitalbelopp och rĂ€ntebetalningar â precis som ett traditionellt bolĂ„n. Det finns dock vissa fall dĂ€r lĂ„ngivare krĂ€ver en ballongbetalning. Det Ă€r dĂ„ det Ă„terstĂ„ende beloppet betalas vid slutet av lĂ„net.
Emittenter av andelslÄn Àr ofta icke-traditionella lÄngivare. De kan vara entreprenörer som letar efter fastighetsinvesteringar utan att behöva utveckla eller underhÄlla fastigheter sjÀlva. I andra fall kan dessa lÄngivare vara pensionsfonder som letar efter kvalitetsinvesteringar som ger mer avkastning Àn obligationer men som inte har volatiliteten hos aktier. Genom att delta i denna typ av avtal agerar dessa investerare effektivt som tysta partners.
SÀrskilda övervÀganden
LÄntagare ger upp mycket eget kapital i utbyte mot en lÀgre rÀnta av en lÄngivare i ett andelslÄn. Men beroende pÄ hur affÀren Àr uppbyggd kan rÀntebesparingarna mycket vÀl kompensera förlusten av eget kapital. PÄ kort sikt skulle det kunna göra det möjligt för lÄntagaren att utveckla en mer betydande fastighet Àn de annars skulle ha rÄd med.
Ett övervĂ€gande för lĂ„ngivare Ă€r problemet med att övervaka kassaflödet. De mĂ„ste inspektera lĂ„ntagarens böcker för att sĂ€kerstĂ€lla att eventuella deklarerade nettointĂ€kter Ă€r korrekta. Annars skulle en lĂ„ngivare inte veta om utvecklaren fyllde ut kostnader för att rapportera lĂ€gre nettoinkomst. Dessutom kan en utvecklare skĂ€ra ner pĂ„ förbĂ€ttringar eller till och med sĂ€kerhetsfunktioner, eftersom han stĂ„r för kostnaderna för alla reparationer men bara fĂ„r en del av nettoinkomsten â en form av moralisk risk.
Ett sÀrskilt tilltal för pensionsfonder Àr den inbyggda inflationssÀkringen av andelslÄn. De flesta pensioner inkluderar levnadskostnadsjusteringar (COLA) som ökar utbetalningarna under inflationstider. Eftersom fastighetspriserna i allmÀnhet följer inflationen garanterar andelslÄn högre avkastning pÄ eget kapital under perioder av inflation.
Fördelar med deltagande hypotekslÄn
Fördelen med ett andelslÄn för en lÄntagare Àr den lÀgre rÀntan som en lÄngivare tar ut. Detta kompenserar för minskade intÀkter pÄ lÄnet med inkomstflödet och framtida försÀljningsintÀkter.
Ur en lÄntagares perspektiv liknar andelslÄn de inledande teaser-rÀntorna som erbjuds med ett hypotekslÄn med justerbar rÀnta (ARM). Skillnaden Àr dock att den lÄga rÀntan Àr stabil under lÄnets löptid. Eftersom de kan ta del av vinsten, kan lÄngivare ocksÄ minska risken som hÀrrör frÄn eventuella fallissemang.
Höjdpunkter
â DeltagandebolĂ„n kan minska risken för fallissemang, vilket resulterar i lĂ€gre rĂ€ntor.
â Dessa bolĂ„n Ă€r vanligast vid kommersiella fastighetsaffĂ€rer.
â En andelshypotek delas mellan flera lĂ„ntagare som ocksĂ„ delar pĂ„ inkomster eller intĂ€kter frĂ„n att hyra eller sĂ€lja fastigheten.
â LĂ„ngivare av andelsbolĂ„n Ă€r typiskt otraditionella, till exempel företagare som vill ha fastighetsinvesteringar utan att direkt behöva utveckla eller underhĂ„lla fastigheter.
