Udział hipoteczny

Co to jest hipoteka partycypacyjna?

Termin hipoteka partycypacyjna odnosi się do rodzaju kredytu mieszkaniowego, który pozwala różnym stronom połączyć siły i dzielić się wszelkimi dochodami lub wpływami, które wynikają z wynajmu lub sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką. Umowy mogą obejmować partnerstwa pomiędzy pożyczkobiorcami, pomiędzy pożyczkobiorcami a pożyczkodawcami lub pomiędzy różnymi pożyczkodawcami.

Hipoteki partycypacyjne zmniejszają ryzyko dla uczestników i pozwalają im na zwiększenie siły nabywczej. W związku z tym wiele z tych kredytów hipotecznych ma niższe oprocentowanie,. zwłaszcza gdy zaangażowanych jest również wielu pożyczkodawców.

Jak działają hipoteki partycypacyjne

Kiedyś powszechne w przeszłości, hipoteki partycypacyjne są nadal w pewnym stopniu finansowane. Obejmują one dwie lub więcej stron , które zgadzają się podjąć ryzyko sfinansowania nieruchomości w zamian za określony procent zysków z jej wynajmu lub sprzedaży.

Jak wspomniano powyżej, dwóch lub więcej pożyczkobiorców może zdecydować się na współpracę w ramach tego rodzaju pożyczki. W innych przypadkach pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy lub wielu pożyczkodawców może połączyć siły, aby mieć udział w kapitale. Tego typu pożyczki dają pożyczkobiorcom większą siłę nabywczą, a także zmniejszają ryzyko niewypłacalności pożyczkodawców.

Hipoteki partycypacyjne są często wykorzystywane w transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych,. takich jak zakup kompleksów biurowych i mieszkaniowych, które przewidują bieżące dochody z najmu.

Strony normalnie zaangażowane dzielą dochód operacyjny netto (NOI) – sumę przychodów z eksploatacji nieruchomości pomniejszoną o wszelkie koszty operacyjne. Typowy podział zysków wynosiłby 55/45, przy czym pożyczkodawca otrzymałby mniejszy udział. Pożyczkodawca otrzymuje część przychodów z odsprzedaży — często wszystkie zyski powyżej określonego poziomu odniesienia, w tym spłatę kapitału pożyczki.

Możesz wykorzystać kredyt hipoteczny na uczestnictwo w celu sfinansowania zakupu nieruchomości komercyjnej lub innego majątku, który zamierzasz wynająć, np. łodzi.

spłaty kredytów hipotecznych partycypacyjnych różnią się w zależności od pożyczkodawcy i rodzaju umowy. Niektóre mogą wymagać płatności tylko z odsetkami. W innych przypadkach pożyczkobiorca (y) może być zobowiązany do spłaty zarówno kwoty głównej, jak i odsetek – podobnie jak w przypadku tradycyjnej hipoteki. Istnieją jednak przypadki, w których pożyczkodawcy wymagają płatności balonem. Dzieje się tak, gdy pozostałe saldo jest spłacane na koniec pożyczki.

Emitenci partycypacyjnych kredytów hipotecznych są często nietradycyjnymi kredytodawcami. Mogą to być przedsiębiorcy poszukujący inwestycji w nieruchomości bez kłopotów z samodzielnym rozwojem lub utrzymaniem nieruchomości. W innych przypadkach tymi pożyczkodawcami mogą być fundusze emerytalne poszukujące wysokiej jakości inwestycji, które zwracają więcej niż obligacje, ale nie wykazują zmienności akcji. Biorąc udział w tego typu umowach, inwestorzy ci skutecznie działają jako cisi wspólnicy.

Uwagi specjalne

Pożyczkobiorcy rezygnują z dużego kapitału w zamian za niższą stawkę pożyczkodawcy w hipotece partycypacyjnej. Ale w zależności od struktury transakcji, oszczędności z tytułu odsetek mogą zrównoważyć utratę kapitału. W niedalekiej perspektywie może to umożliwić kredytobiorcy wybudowanie bardziej znaczącej nieruchomości, niż mógłby sobie pozwolić w innym przypadku.

Rozważeniem dla pożyczkodawców jest problem monitorowania przepływów pieniężnych. Muszą sprawdzić księgi kredytobiorcy, aby upewnić się, że wszelkie zadeklarowane dochody netto są dokładne. W przeciwnym razie pożyczkodawca nie wiedziałby, czy deweloper pokrywał wydatki, aby zgłosić niższy dochód netto. Deweloper może oszczędzić na ulepszeniach, a nawet zabezpieczeniach, ponieważ ponosi koszty wszystkich napraw, ale otrzymuje tylko część dochodu netto – rodzaj pokusy nadużycia.

Szczególną atrakcją dla funduszy emerytalnych jest wbudowana w hipotekach partycypacyjnych odporność na inflację. Większość emerytur obejmuje korekty kosztów utrzymania (COLA), które zwiększają wypłaty w okresach inflacji. Ponieważ ceny nieruchomości na ogół podążają za inflacją,. udziały hipoteczne zapewniają wyższe zwroty z kapitału w okresach inflacji.

Zalety kredytów hipotecznych partycypacyjnych

Zaletą hipoteki partycypacyjnej dla kredytobiorcy jest niższe oprocentowanie naliczane przez kredytodawcę. Rekompensuje to zmniejszone dochody z kredytu strumieniem dochodów i przyszłymi dochodami ze sprzedaży.

Z perspektywy pożyczkobiorcy pożyczki partycypacyjne są podobne do wstępnych stawek zwiastunów oferowanych w przypadku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM). Różnica polega jednak na tym, że niska stopa jest stabilna przez cały okres pożyczki. Ponieważ są w stanie uczestniczyć w zyskach, pożyczkodawcy są również w stanie zmniejszyć ryzyko wynikające z ewentualnego niewykonania zobowiązania.

##Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Hipoteki partycypacyjne mogą zmniejszyć ryzyko niewypłacalności, co skutkuje niższymi stopami procentowymi.

• Te kredyty hipoteczne są najczęściej spotykane w transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych.

• Hipoteka partycypacyjna jest dzielona między kilku kredytobiorców, którzy również dzielą dochód lub wpływy z wynajmu lub sprzedaży nieruchomości.

• Kredytodawcy kredytów hipotecznych partycypacyjnych są zazwyczaj nietradycyjnymi, takimi jak przedsiębiorcy, którzy chcą inwestować w nieruchomości bez konieczności bezpośredniego rozwijania lub utrzymywania nieruchomości.