Deltakelse Pant

Hva er et deltakelseslån?

Begrepet deltakelseslån refererer til en type boliglån som lar ulike parter slå seg sammen og dele i inntekter eller inntekter som er et resultat av utleie eller salg av en del av en pantsatt eiendom. Avtaler kan omfatte partnerskap mellom låntakere, mellom låntakere og långivere,. eller mellom ulike långivere.

Deltakelseslån reduserer risikoen for deltakerne og lar dem øke sin kjøpekraft. Mange av disse boliglånene har derfor en tendens til å komme med lavere renter,. spesielt når flere långivere også er involvert.

Hvordan deltakelseslån fungerer

En gang vanlig i fortiden, er deltakelseslån fortsatt finansiert til en viss grad. De involverer to eller flere parter som er enige om å ta på seg risikoen ved å finansiere et stykke eiendom i bytte mot en viss prosentandel av fortjenesten som følger av utleie eller salg.

Som nevnt ovenfor kan to eller flere låntakere velge å slå seg sammen i denne typen lån. I andre tilfeller kan låntakere og långivere, eller flere långivere slå seg sammen for å dele i egenkapitalen. Disse typer lån gir låntakere mer kjøpekraft og reduserer også risikoen for mislighold til långivere.

Deltakelseslån brukes ofte i kommersielle eiendomstransaksjoner,. som for eksempel kjøp av kontor- og leilighetskomplekser, som forutser løpende leieinntekter.

Partene som normalt er involvert deler netto driftsinntekter (NOI) – summen av inntekter fra driften av eiendommen minus eventuelle driftsutgifter. En typisk fortjenestedeling vil være 55/45, med utlåner som mottar den mindre andelen. Långiveren får en del av videresalgsinntektene - ofte all fortjeneste over en spesifikk referanseindeks, inkludert tilbakebetaling av lånestolen.

Du kan bruke et andelspant til å finansiere kjøp av en næringseiendom eller en annen eiendel du har tenkt å leie ut, for eksempel en båt.

Nedbetalingsvilkårene for deltakelseslån varierer avhengig av utlåner og type avtale. Noen kan kreve betaling med kun avdrag. I andre tilfeller kan låntaker(e) bli pålagt å betale både hovedstol og rentebetalinger – akkurat som et tradisjonelt boliglån. Det er imidlertid noen tilfeller der långivere krever en ballongbetaling. Dette er når restbeløpet betales ved slutten av lånet.

Utstedere av andelslån er ofte utradisjonelle långivere. De kan være gründere på jakt etter eiendomsinvesteringer uten å måtte utvikle eller vedlikeholde eiendommer selv. I andre tilfeller kan disse långivere være pensjonsfond som leter etter kvalitetsinvesteringer som gir mer avkastning enn obligasjoner, men som ikke har volatiliteten til aksjer. Ved å ta del i denne typen avtaler, fungerer disse investorene effektivt som stille partnere.

Spesielle hensyn

Låntakere gir fra seg mye egenkapital i retur for en lavere rente fra en långiver i et andelslån. Men avhengig av hvordan avtalen er strukturert, kan rentebesparelsene godt veie opp for tapet av egenkapital. På kort sikt kan det gjøre det mulig for låntaker å utvikle en mer betydelig eiendom enn de ellers ville ha råd til.

Et hensyn til långivere er problemet med å overvåke kontantstrømmen. De må inspisere låntakerens bøker for å sikre at eventuelle oppgitte nettoinntekter er nøyaktige. Ellers ville en utlåner ikke vite om utvikleren var polstret utgifter for å rapportere lavere nettoinntekt. En utvikler kan kutte hjørner på forbedringer eller til og med sikkerhetsfunksjoner, siden han bærer kostnadene for alle reparasjoner, men bare får en del av nettoinntekten – en form for moralsk fare.

En spesiell appell for pensjonsfond er den innebygde inflasjonssikringen av deltakelseslån. De fleste pensjoner inkluderer levekostnadsjusteringer (COLA) som øker utbetalingene i inflasjonstider. Siden eiendomsprisene generelt følger inflasjonen,. sikrer deltakelseslån høyere avkastning på egenkapitalen i perioder med inflasjon.

Fordeler med deltakelseslån

Fordelen med et deltakelseslån til en låntaker er den lavere renten som kreves av en långiver. Dette veier opp for redusert inntjening på lånet med inntektsinntektsstrømmen og fremtidige salgsinntekter.

Fra en låntakers perspektiv ligner deltakelseslån på de innledende teaser-rentene som tilbys med et boliglån med justerbar rente (ARM). Forskjellen er imidlertid at den lave rentesatsen er stabil over lånets levetid. Fordi de er i stand til å ta del i fortjenesten, er långivere også i stand til å kutte ned mengden risiko som stammer fra enhver mulig mislighold.

##Høydepunkter

– Deltakelseslån kan redusere misligholdsrisikoen, noe som gir lavere renter.

– Disse boliglånene er de vanligste i handel med næringseiendom.

• Et andelspant deles mellom flere låntakere som også deler inntekter eller inntekter fra utleie eller salg av eiendommen.

– Långivere av deltakelseslån er typisk utradisjonelle, for eksempel gründere som ønsker eiendomsinvesteringer uten å måtte utvikle eller vedlikeholde eiendommer direkte.