رهن المشاركة
ما هو رهن المشاركة؟
يشير مصطلح رهن المشاركة إلى نوع من القروض العقارية التي تسمح لأطراف مختلفة بالعمل كفريق واحد والمشاركة في أي دخل أو عائدات ناتجة عن تأجير أو بيع قطعة من الممتلكات المرهونة. قد تشمل الاتفاقيات شراكات بين المقترضين أو بين المقترضين والمقرضين أو بين مختلف المقرضين.
تقلل الرهون العقارية المشاركة من المخاطر التي يتعرض لها المشاركون وتسمح لهم بزيادة قوتهم الشرائية. لذلك ، تميل العديد من هذه الرهون العقارية إلى أن تأتي بمعدلات فائدة منخفضة ، لا سيما عندما يشارك العديد من المقرضين أيضًا.
كيف تعمل قروض المشاركة
بمجرد أن كانت شائعة في الماضي ، لا تزال القروض العقارية المشاركة تمول إلى حد ما. وهي تشمل طرفين أو أكثر يوافقون على تحمل مخاطر تمويل قطعة من الممتلكات مقابل نسبة معينة من الأرباح الناتجة عن تأجيرها أو بيعها.
كما هو مذكور أعلاه ، قد يقرر اثنان أو أكثر من المقترضين العمل كفريق واحد في هذا النوع من القروض. في حالات أخرى ، قد يتعاون المقترضون والمقرضون أو العديد من المقرضين للمشاركة في الأسهم. هذه الأنواع من القروض تمنح المقترضين مزيدًا من القوة الشرائية وتقلل أيضًا من مخاطر التخلف عن السداد للمقرضين.
غالبًا ما تستخدم الرهون العقارية المشاركة في المعاملات العقارية التجارية ، مثل شراء مباني المكاتب والمجمعات السكنية ، والتي تتوقع إيرادات الإيجار المستمرة.
تقوم الأطراف المعنية عادة بتقسيم صافي دخل التشغيل (NOI) - مجموع الإيرادات من تشغيل العقار مطروحًا منه أي مصاريف تشغيل. سيكون تقسيم الربح النموذجي 55/45 ، مع حصول المقرض على الحصة الأصغر. يحصل المقرض على جزء من عائدات إعادة البيع - غالبًا ما تكون جميع الأرباح أعلى من معيار معين ، بما في ذلك سداد أصل القرض.
يمكنك استخدام رهن المشاركة لتمويل شراء عقار تجاري أو أصل آخر تنوي تأجيره ، مثل القارب.
سداد الرهون العقارية المشاركة بناءً على المُقرض ونوع الاتفاقية. قد يتطلب البعض مدفوعات الفائدة فقط. في حالات أخرى ، قد يُطلب من المقترض (المقترضين) دفع كل من أصل الدين ومدفوعات الفائدة - تمامًا مثل الرهن العقاري التقليدي. على الرغم من ذلك ، هناك بعض الحالات التي يطلب فيها المقرضون دفعة واحدة. هذا عندما يتم دفع الرصيد المتبقي في نهاية القرض.
غالبًا ما يكون مصدرو قروض الرهن العقاري المشاركة مقرضين غير تقليديين. قد يكونون رواد أعمال يبحثون عن استثمارات عقارية دون عناء تطوير العقارات أو صيانتها بأنفسهم. في حالات أخرى ، قد يكون هؤلاء المقرضون صناديق معاشات تقاعدية تبحث عن استثمارات عالية الجودة تحقق عائدًا أكثر من السندات ولكن ليس لديها تقلبات الأسهم. من خلال المشاركة في هذا النوع من الاتفاقات ، يعمل هؤلاء المستثمرون بشكل فعال كشركاء صامتين.
إعتبارات خاصة
يتخلى المقترضون عن الكثير من الأسهم مقابل معدل أقل من قبل المقرض في رهن المشاركة. ولكن اعتمادًا على كيفية تنظيم الصفقة ، يمكن أن تعوض مدخرات الفائدة خسارة حقوق الملكية. على المدى القريب ، يمكن أن يتيح للمقترض تطوير عقار أكثر أهمية مما قد يكون قادرًا على تحمله.
تعتبر مشكلة مراقبة التدفق النقدي من الاعتبارات بالنسبة للمقرضين. يجب عليهم فحص دفاتر المقترض للتأكد من دقة أي إيرادات صافية معلن عنها. خلاف ذلك ، لن يعرف المقرض ما إذا كان المطور قد قام بتغطية النفقات للإبلاغ عن صافي الدخل المنخفض. علاوة على ذلك ، يمكن للمطور أن يقطع زوايا على التحسينات أو حتى ميزات السلامة ، لأنه يتحمل تكلفة جميع الإصلاحات ولكنه يحصل فقط على حصة من صافي الدخل - وهو شكل من أشكال المخاطر الأخلاقية.
هناك نداء خاص لصناديق المعاشات التقاعدية يتمثل في إثبات التضخم المدمج في الرهون العقارية المشاركة. تتضمن معظم معاشات التقاعد تعديلات تكلفة المعيشة (COLA) التي تزيد المدفوعات خلال أوقات التضخم. نظرًا لأن أسعار العقارات تتبع التضخم بشكل عام ، فإن الرهون العقارية المشاركة تضمن عوائد أعلى على حقوق المساهمين خلال فترات التضخم.
مزايا المشاركة في الرهون العقارية
تتمثل ميزة رهن المشاركة للمقترض في انخفاض معدل الفائدة الذي يتقاضاه المقرض. وهذا يعوض عن الأرباح المتناقصة على القرض مع تدفق الدخل وإيرادات البيع المستقبلية.
من وجهة نظر المقترض ، تشبه قروض المشاركة الأسعار التشويقية التمهيدية المقدمة مع الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM). ومع ذلك ، فإن الاختلاف هو أن السعر المنخفض ثابت على مدى عمر القرض. نظرًا لأنهم قادرون على المشاركة في الأرباح ، فإن المقرضين قادرون أيضًا على تقليل مقدار المخاطر التي تنجم عن أي تقصير محتمل.
يسلط الضوء
الرهون العقارية المشاركة يمكن أن تقلل من مخاطر التخلف عن السداد ، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار الفائدة.
هذه الرهون العقارية هي الأكثر شيوعًا في صفقات العقارات التجارية.
يتم تقاسم رهن المشاركة بين العديد من المقترضين الذين يقسمون أيضًا الدخل أو العائدات المتأتية من تأجير أو بيع العقار.
عادة ما يكون مقرضو الرهون العقارية المشاركة غير تقليديين ، مثل رواد الأعمال الذين يريدون استثمارات عقارية دون الحاجة إلى تطوير أو صيانة الممتلكات بشكل مباشر.
