Hipoteca de Participação
O que é uma hipoteca de participação?
O termo hipoteca de participação refere-se a um tipo de empréstimo à habitação que permite que diferentes partes se unam e compartilhem qualquer renda ou produto resultante do aluguel ou venda de uma parte de uma propriedade hipotecada. Os acordos podem incluir parcerias entre mutuários, entre mutuários e mutuantes ou entre diferentes mutuantes.
As hipotecas de participação reduzem o risco para os participantes e permitem-lhes aumentar o seu poder de compra. Muitas dessas hipotecas, portanto, tendem a ter taxas de juros mais baixas,. especialmente quando vários credores também estão envolvidos.
Como funcionam as hipotecas de participação
Antes comuns no passado, as hipotecas de participação ainda são financiadas em algum grau. Envolvem duas ou mais partes que concordam em assumir o risco de financiar um imóvel em troca de uma certa porcentagem dos lucros resultantes de seu aluguel ou venda.
Conforme observado acima, dois ou mais mutuários podem decidir se unir nesse tipo de empréstimo. Em outros casos, devedores e credores, ou vários credores podem se unir para compartilhar o patrimônio. Esses tipos de empréstimos dão aos mutuários mais poder de compra e também reduzem o risco de inadimplência dos credores.
As hipotecas de participação são frequentemente usadas em transações imobiliárias comerciais,. como a compra de edifícios de escritórios e apartamentos, que antecipam a renda contínua de aluguéis.
As partes normalmente envolvidas dividem a receita operacional líquida (NOI) – a soma das receitas da operação da propriedade menos quaisquer despesas operacionais. Uma divisão de lucro típica seria 55/45, com o credor recebendo a parcela menor. O credor recebe uma parte das receitas de revenda – geralmente todos os lucros acima de uma referência específica, incluindo o pagamento do principal do empréstimo.
Você pode usar uma hipoteca de participação para financiar a compra de um imóvel comercial ou outro bem que pretenda alugar, como um barco.
reembolso das hipotecas de participação variam de acordo com o credor e o tipo de contrato. Alguns podem exigir pagamentos apenas de juros. Em outros casos, o(s) mutuário(s) pode(m) ser obrigado(s) a pagar o principal e os juros – exatamente como uma hipoteca tradicional. Existem alguns casos, porém, em que os credores exigem um pagamento de balão. É quando o saldo restante é pago no final do empréstimo.
Os emissores de hipotecas de participação são muitas vezes credores não tradicionais. Eles podem ser empreendedores à procura de investimentos imobiliários sem o incômodo de desenvolver ou manter propriedades. Em outros casos, esses credores podem ser fundos de pensão em busca de investimentos de qualidade que retornem mais do que títulos, mas que não tenham a volatilidade das ações. Ao participar desse tipo de acordo, esses investidores atuam efetivamente como parceiros silenciosos.
Considerações Especiais
Os mutuários abrem mão de muito capital em troca de uma taxa mais baixa por um credor em uma hipoteca de participação. Mas, dependendo de como o negócio está estruturado, a economia de juros pode compensar a perda de patrimônio. No curto prazo, poderia tornar possível para o mutuário desenvolver uma propriedade mais substancial do que poderia pagar de outra forma.
Uma consideração para os credores é o problema de monitorar o fluxo de caixa. Eles devem inspecionar os livros do mutuário para garantir que quaisquer receitas líquidas declaradas sejam precisas. Caso contrário, um credor não saberia se o desenvolvedor estava preenchendo as despesas para relatar uma receita líquida menor. Um desenvolvedor pode economizar em melhorias ou até mesmo em recursos de segurança, já que ele arca com o custo de todos os reparos, mas recebe apenas uma parte do lucro líquido – uma forma de risco moral.
Um apelo especial para os fundos de pensão é a proteção contra a inflação embutida das hipotecas de participação. A maioria das pensões inclui ajustes de custo de vida (COLA) que aumentam os pagamentos durante períodos inflacionários. Como os preços dos imóveis geralmente acompanham a inflação,. as hipotecas de participação garantem maiores retornos sobre o patrimônio líquido durante os períodos de inflação.
Vantagens das Hipotecas de Participação
A vantagem de uma hipoteca de participação para um mutuário é a menor taxa de juros cobrada por um credor. Isso compensa a diminuição dos ganhos do empréstimo com o fluxo de receita de receita e a receita de venda futura.
Do ponto de vista do mutuário, os empréstimos de participação são semelhantes às taxas iniciais oferecidas com uma hipoteca de taxa ajustável (ARM). A diferença, porém, é que a taxa baixa é estável ao longo da vida do empréstimo. Como podem participar dos lucros, os credores também podem reduzir a quantidade de risco decorrente de qualquer possível inadimplência.
##Destaques
As hipotecas de participação podem reduzir o risco de inadimplência, resultando em taxas de juros mais baixas.
Essas hipotecas são as mais comuns em negócios imobiliários comerciais.
A hipoteca de participação é partilhada entre vários mutuários que também dividem os rendimentos ou proventos gerados pelo arrendamento ou venda do imóvel.
Os credores de hipotecas de participação são tipicamente não tradicionais, como empreendedores que desejam investimentos imobiliários sem ter que desenvolver ou manter propriedades diretamente.
