Katılım İpoteği
Katılım İpoteği Nedir?
Katılım ipoteği terimi, ipotekli bir mülkün bir parçasının kiralanmasından veya satışından kaynaklanan herhangi bir gelir veya hasılatta farklı tarafların bir araya gelmesine ve paylaşmasına izin veren bir tür ev kredisi anlamına gelir. Anlaşmalar, borç alanlar, borç alanlar ve borç verenler veya farklı borç verenler arasındaki ortaklıkları içerebilir .
Katılım ipotekleri, katılımcıların riskini azaltır ve satın alma güçlerini artırmalarına olanak tanır. Bu nedenle, bu ipoteklerin çoğu , özellikle birden fazla borç verenin de dahil olduğu durumlarda, daha düşük faiz oranlarıyla gelme eğilimindedir.
Katılım İpotekleri Nasıl Çalışır?
Geçmişte yaygın olan katılım ipotekleri hala bir dereceye kadar finanse edilmektedir. Bir mülkün kiralanmasından veya satışından elde edilen kârın belirli bir yüzdesi karşılığında bir mülkün finansmanı riskini üstlenmeyi kabul eden iki veya daha fazla tarafı içerir .
Yukarıda belirtildiği gibi, iki veya daha fazla borçlu, bu tür bir kredide birlikte çalışmaya karar verebilir. Diğer durumlarda, borç alanlar ve borç verenler veya birden fazla borç veren, öz sermayeyi paylaşmak için bir araya gelebilir. Bu tür krediler, borçlulara daha fazla satın alma gücü verir ve ayrıca borç verenlerin temerrüde düşme riskini azaltır.
Katılım ipotekleri, genellikle , devam eden kira geliri öngören ofis ve apartman komplekslerinin satın alınması gibi ticari gayrimenkul işlemlerinde kullanılmaktadır.
Taraflar normalde net işletme gelirini (NOI) bölerler - mülkün işletilmesinden elde edilen gelirlerin toplamından işletme giderlerinin çıkarılmasıyla. Tipik bir kar payı, borç verenin daha küçük payı almasıyla 55/45 olacaktır. Borç veren, yeniden satış gelirlerinin bir kısmını alır - genellikle kredi anaparasının geri ödenmesi de dahil olmak üzere belirli bir kıyaslamanın üzerindeki tüm karlar.
Bir ticari mülkün veya kiralamayı düşündüğünüz tekne gibi başka bir varlığın satın alınmasını finanse etmek için katılım ipoteği kullanabilirsiniz.
ödeme koşulları, kredi verene ve sözleşmenin türüne göre değişmektedir. Bazıları yalnızca faiz ödemeleri gerektirebilir . Diğer durumlarda, borçlu(lar)dan hem anapara hem de faiz ödemeleri istenebilir - tıpkı geleneksel bir ipotek gibi. Bununla birlikte, borç verenlerin bir balon ödemesi talep ettiği bazı durumlar vardır . Bu, kalan bakiyenin kredinin sonunda ödendiği zamandır.
Katılım ipoteği ihraç edenler genellikle geleneksel olmayan borç verenlerdir. Mülkleri kendileri geliştirme veya sürdürme zorluğu olmadan gayrimenkul yatırımları arayan girişimciler olabilirler . Diğer durumlarda, bu borç verenler, tahvillerden daha fazla getiri sağlayan ancak hisse senedi oynaklığına sahip olmayan kaliteli yatırımlar arayan emeklilik fonları olabilir. Bu tür bir anlaşmaya katılarak, bu yatırımcılar etkin bir şekilde sessiz ortaklar gibi hareket ederler.
Özel Hususlar
Borçlular , bir katılım ipoteğinde bir borç veren tarafından daha düşük bir oran karşılığında çok fazla öz sermayeden vazgeçerler. Ancak anlaşmanın nasıl yapılandırıldığına bağlı olarak, faiz tasarrufları öz sermaye kaybını dengeleyebilir. Yakın vadede, borçlunun başka türlü karşılayabileceğinden daha önemli bir mülk geliştirmesini mümkün kılabilir.
nakit akışının izlenmesi sorunudur . Beyan edilen net gelirlerin doğru olduğundan emin olmak için borçlunun defterlerini incelemelidirler . Aksi takdirde, borç veren, geliştiricinin daha düşük net geliri bildirmek için giderleri doldurup doldurmadığını bilemez. Bir geliştirici, tüm onarımların maliyetini üstlendiği, ancak net gelirden yalnızca bir pay aldığı için iyileştirmelerde ve hatta güvenlik özelliklerinde köşeleri kesebilir - bir tür ahlaki tehlike.
Emeklilik fonları için özel bir çekicilik, katılım ipoteklerinin yerleşik enflasyon kanıtıdır. Çoğu emekli maaşı, enflasyonlu zamanlarda ödemeleri artıran yaşam maliyeti ayarlamalarını (COLA) içerir. Gayrimenkul fiyatları genellikle enflasyonu takip ettiğinden,. katılım ipotekleri enflasyon dönemlerinde daha yüksek özkaynak getirisi sağlar.
Katılım İpoteklerinin Avantajları
Katılım ipoteğinin borçluya avantajı, borç veren tarafından uygulanan daha düşük faiz oranıdır. Bu, gelir gelir akışı ve gelecekteki satış geliri ile kredideki azalan kazançları telafi eder.
ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) ile sunulan başlangıç teaser oranlarına benzer . Aradaki fark, düşük oranın kredinin ömrü boyunca sabit kalmasıdır. Kârda yer alabildikleri için, borç verenler olası herhangi bir temerrütten kaynaklanan risk miktarını da azaltabilirler.
##Öne çıkanlar
Katılım ipotekleri, temerrüt riskini azaltabilir ve bu da daha düşük faiz oranlarına neden olabilir.
Bu ipotekler ticari gayrimenkul anlaşmalarında en yaygın olanlarıdır.
Bir katılım ipoteği, mülkün kiralanmasından veya satılmasından elde edilen geliri veya hasılatı da bölen birkaç borçlu arasında paylaşılır.
Doğrudan mülk geliştirmek veya sürdürmek zorunda kalmadan gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen girişimciler gibi, katılım ipoteği kredisi verenler genellikle geleneksel değildir.
