Partizipationshypothek

Was ist eine Beteiligungshypothek?

Der Begriff Partizipationshypothek bezieht sich auf eine Art Wohnungsbaudarlehen, das es verschiedenen Parteien ermöglicht, sich zusammenzuschließen und an Einnahmen oder Erlösen aus der Vermietung oder dem Verkauf eines Teils einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie teilzuhaben. Vereinbarungen können Partnerschaften zwischen Kreditnehmern, zwischen Kreditnehmern und Kreditgebern oder zwischen verschiedenen Kreditgebern beinhalten.

Partizipationshypotheken reduzieren das Risiko für die Teilnehmer und ermöglichen ihnen, ihre Kaufkraft zu erhöhen. Viele dieser Hypotheken haben daher tendenziell niedrigere Zinssätze,. insbesondere wenn mehrere Kreditgeber beteiligt sind.

So funktionieren Partizipationshypotheken

Früher üblich, werden Partizipationshypotheken bis zu einem gewissen Grad noch finanziert. Dabei verpflichten sich zwei oder mehr Parteien, das Risiko der Finanzierung einer Immobilie gegen einen bestimmten Prozentsatz der Gewinne aus ihrer Vermietung oder ihrem Verkauf zu übernehmen.

Wie oben erwähnt, können zwei oder mehr Kreditnehmer beschließen, sich bei dieser Art von Darlehen zusammenzuschließen. In anderen Fällen können sich Kreditnehmer und Kreditgeber oder mehrere Kreditgeber zusammenschließen, um sich am Eigenkapital zu beteiligen. Diese Arten von Krediten verleihen den Kreditnehmern mehr Kaufkraft und verringern auch das Ausfallrisiko für die Kreditgeber.

Partizipationshypotheken werden häufig bei gewerblichen Immobilientransaktionen eingesetzt,. beispielsweise beim Kauf von Bürogebäuden und Wohnanlagen, die mit laufenden Mieteinnahmen rechnen.

Die beteiligten Parteien teilen normalerweise das Nettobetriebsergebnis (NOI) auf – die Summe der Einnahmen aus dem Betrieb der Immobilie abzüglich etwaiger Betriebskosten. Eine typische Gewinnaufteilung wäre 55/45, wobei der Kreditgeber den kleineren Anteil erhält. Der Kreditgeber erhält einen Teil der Wiederverkaufseinnahmen – oft alle Gewinne über einer bestimmten Benchmark, einschließlich der Rückzahlung des Kreditbetrags.

Mit einer Partizipationshypothek können Sie den Kauf einer Gewerbeimmobilie oder eines anderen Vermögenswerts finanzieren, den Sie vermieten möchten, beispielsweise ein Boot.

Rückzahlungsbedingungen für Partizipationshypotheken variieren je nach Kreditgeber und Vertragsart. Einige erfordern möglicherweise nur Zinszahlungen. In anderen Fällen kann es sein, dass der/die Kreditnehmer sowohl Kapital- als auch Zinszahlungen leisten müssen – genau wie bei einer herkömmlichen Hypothek. Es gibt jedoch einige Fälle, in denen Kreditgeber eine Ballonzahlung verlangen . Dies ist, wenn der Restbetrag am Ende des Darlehens bezahlt wird.

Emittenten von Partizipationshypotheken sind oft nicht-traditionelle Kreditgeber. Sie können Unternehmer sein, die nach Immobilieninvestitionen suchen, ohne sich um die Entwicklung oder Instandhaltung von Immobilien kümmern zu müssen. In anderen Fällen handelt es sich bei diesen Kreditgebern möglicherweise um Pensionsfonds, die nach hochwertigen Anlagen suchen, die eine höhere Rendite als Anleihen bieten, aber nicht die Volatilität von Aktien aufweisen. Durch die Beteiligung an einer solchen Vereinbarung treten diese Investoren faktisch als stille Gesellschafter auf.

Besondere Überlegungen

geben Kreditnehmer viel Eigenkapital gegen einen niedrigeren Zinssatz eines Kreditgebers auf. Aber je nach Ausgestaltung des Deals könnten die Zinseinsparungen den Eigenkapitalverlust durchaus ausgleichen. Kurzfristig könnte es dem Kreditnehmer ermöglicht werden, eine größere Immobilie zu entwickeln, als er sich sonst leisten könnte.

Eine Überlegung für die Kreditgeber ist das Problem der Überwachung des Cashflows. Sie müssen die Bücher des Kreditnehmers überprüfen, um sicherzustellen, dass alle deklarierten Nettoeinnahmen korrekt sind. Andernfalls würde ein Kreditgeber nicht wissen, ob der Entwickler Ausgaben aufgefüllt hat, um niedrigere Nettoeinnahmen zu melden. Darüber hinaus könnte ein Entwickler bei Verbesserungen oder sogar Sicherheitsfunktionen sparen, da er die Kosten aller Reparaturen trägt, aber nur einen Teil des Nettoeinkommens erhält – eine Form von moralischem Risiko.

Besonders attraktiv für Pensionskassen ist die eingebaute Inflationssicherheit von Partizipationshypotheken. Die meisten Renten beinhalten Anpassungen der Lebenshaltungskosten (COLA), die die Auszahlungen in Inflationszeiten erhöhen. Da die Immobilienpreise in der Regel der Inflation folgen, sorgen Partizipationshypotheken in Inflationszeiten für höhere Eigenkapitalrenditen.

Vorteile der Partizipationshypothek

Der Vorteil einer Partizipationshypothek für einen Kreditnehmer ist der niedrigere Zinssatz, den ein Kreditgeber verlangt. Dadurch werden Mindererträge aus dem Darlehen mit den Einnahmequellen und den zukünftigen Verkaufserlösen kompensiert.

Aus Sicht des Kreditnehmers ähneln Partizipationsdarlehen den einleitenden Teaser-Zinsen, die bei einer variabel verzinslichen Hypothek (ARM) angeboten werden. Der Unterschied besteht jedoch darin, dass der niedrige Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens stabil ist. Da sie an den Gewinnen beteiligt sind, können die Kreditgeber auch das Risiko reduzieren, das sich aus einem möglichen Ausfall ergibt.

Höhepunkte

• Partizipationshypotheken können das Ausfallrisiko reduzieren, was zu niedrigeren Zinssätzen führt.

• Diese Hypotheken sind am häufigsten bei gewerblichen Immobiliengeschäften.

• Eine Partizipationshypothek wird zwischen mehreren Kreditnehmern geteilt, die auch die Einnahmen oder Erlöse aus der Vermietung oder dem Verkauf der Immobilie aufteilen.

• Darlehensgeber von Partizipationshypotheken sind in der Regel nicht traditionell, z. B. Unternehmer, die Immobilieninvestitionen wünschen, ohne Immobilien direkt entwickeln oder unterhalten zu müssen.