Hypothèque participative

Qu'est-ce qu'une hypothèque participative ?

Le terme hypothèque participative fait référence à un type de prêt immobilier qui permet à différentes parties de s'associer et de partager tout revenu ou produit résultant de la location ou de la vente d'une partie d'une propriété hypothéquée. Les accords peuvent inclure des partenariats entre emprunteurs, entre emprunteurs et prêteurs ou entre différents prêteurs.

Les hypothèques participatives réduisent le risque pour les participants et leur permettent d'augmenter leur pouvoir d'achat. Par conséquent, bon nombre de ces prêts hypothécaires ont tendance à être assortis de taux d' intérêt plus bas,. en particulier lorsque plusieurs prêteurs sont également impliqués.

Comment fonctionnent les prêts hypothécaires participatifs

Autrefois courantes dans le passé, les hypothèques participatives sont encore financées dans une certaine mesure. Ils impliquent deux ou plusieurs parties qui acceptent de prendre le risque de financer un bien en échange d'un certain pourcentage des bénéfices qui résultent de sa location ou de sa vente.

Comme indiqué ci-dessus, deux ou plusieurs emprunteurs peuvent décider de s'associer dans ce type de prêt. Dans d'autres cas, les emprunteurs et les prêteurs, ou plusieurs prêteurs, peuvent s'associer pour partager les capitaux propres. Ces types de prêts donnent aux emprunteurs plus de pouvoir d'achat et réduisent également le risque de défaut des prêteurs.

Les hypothèques participatives sont souvent utilisées dans les transactions immobilières commerciales,. telles que l'achat d'immeubles de bureaux et de complexes d'appartements, qui anticipent des revenus locatifs continus.

Les parties impliquées se partagent normalement le bénéfice d'exploitation net (NOI) - la somme des revenus provenant de l'exploitation de la propriété moins les dépenses d'exploitation. Un partage des bénéfices typique serait de 55/45, le prêteur recevant la plus petite part. Le prêteur reçoit une partie des revenus de revente, souvent tous les bénéfices au-dessus d'un indice de référence spécifique, y compris le remboursement du principal du prêt.

Vous pouvez utiliser une hypothèque participative pour financer l'achat d'un bien commercial ou d'un autre bien que vous avez l'intention de louer, comme un bateau.

remboursement des prêts hypothécaires participatifs varient en fonction du prêteur et du type d'accord. Certains peuvent exiger des paiements d' intérêts seulement. Dans d'autres cas, l'emprunteur ou les emprunteurs peuvent être tenus de payer à la fois le principal et les intérêts, comme dans le cas d'un prêt hypothécaire traditionnel. Il existe cependant des cas où les prêteurs exigent un paiement forfaitaire. C'est lorsque le solde restant est payé à la fin du prêt.

Les émetteurs de prêts hypothécaires participatifs sont souvent des prêteurs non traditionnels. Il peut s'agir d'entrepreneurs à la recherche d' investissements immobiliers sans avoir à développer ou à entretenir eux-mêmes des propriétés. Dans d'autres cas, ces prêteurs peuvent être des caisses de retraite à la recherche d'investissements de qualité qui rapportent plus que les obligations mais qui n'ont pas la volatilité des actions. En participant à ce type d'accord, ces investisseurs agissent en fait comme des commanditaires.

Considérations particulières

Les emprunteurs renoncent à beaucoup de fonds propres en échange d'un taux inférieur par un prêteur dans le cadre d'une hypothèque à participation. Mais selon la structure de l'opération, les économies d' intérêts pourraient bien compenser la perte de fonds propres. À court terme, cela pourrait permettre à l'emprunteur de développer une propriété plus importante qu'il ne pourrait autrement se permettre.

Une considération pour les prêteurs est le problème de la surveillance des flux de trésorerie. Ils doivent inspecter les livres de l'emprunteur pour s'assurer que tous les revenus nets déclarés sont exacts. Sinon, un prêteur ne saurait pas si le promoteur rembourse les dépenses pour déclarer un revenu net inférieur. De plus, un promoteur pourrait rogner sur les améliorations ou même sur les dispositifs de sécurité, car il supporte le coût de toutes les réparations mais ne reçoit qu'une part du revenu net, une forme d' aléa moral.

Un attrait particulier pour les fonds de pension est la protection intégrée contre l'inflation des hypothèques participatives. La plupart des pensions comprennent des ajustements au coût de la vie (COLA) qui augmentent les versements en période d'inflation. Étant donné que les prix de l'immobilier suivent généralement l' inflation,. les hypothèques à participation garantissent des rendements plus élevés sur les capitaux propres pendant les périodes d'inflation.

Avantages des prêts participatifs

L'avantage d'une hypothèque à participation pour un emprunteur est le taux d'intérêt plus bas appliqué par un prêteur. Cela compense la diminution des revenus sur le prêt avec le flux de revenus et les revenus de la vente future.

Du point de vue de l'emprunteur, les prêts participatifs sont similaires aux taux de lancement offerts avec un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). La différence, cependant, est que le taux bas est stable pendant toute la durée du prêt. Parce qu'ils sont en mesure de participer aux bénéfices, les prêteurs sont également en mesure de réduire le risque lié à tout défaut éventuel.

Points forts

• Les prêts hypothécaires participatifs peuvent réduire le risque de défaillance, ce qui entraîne une baisse des taux d'intérêt.

• Ces hypothèques sont les plus courantes dans les transactions immobilières commerciales.

• Une hypothèque participative est partagée entre plusieurs emprunteurs qui se partagent également les revenus ou les produits générés par la location ou la vente du bien.

• Les prêteurs de prêts hypothécaires à participation sont généralement non traditionnels, tels que les entrepreneurs qui souhaitent investir dans l'immobilier sans avoir à développer ou à entretenir directement des propriétés.