Hipoteca de participación
¿Qué es una hipoteca de participación?
El término hipoteca de participación se refiere a un tipo de préstamo hipotecario que permite a diferentes partes unirse y compartir cualquier ingreso o producto que resulte del alquiler o la venta de una parte de una propiedad hipotecada. Los acuerdos pueden incluir asociaciones entre prestatarios, entre prestatarios y prestamistas,. o entre diferentes prestamistas.
Las hipotecas de participación reducen el riesgo de los participantes y les permiten aumentar su poder adquisitivo. Muchas de estas hipotecas, por lo tanto, tienden a tener tasas de interés más bajas,. especialmente cuando también están involucrados varios prestamistas.
Cómo funcionan las hipotecas de participación
Una vez comunes en el pasado, las hipotecas de participación todavÃa se financian hasta cierto punto. Se trata de dos o más partes que acuerdan asumir el riesgo de financiar un inmueble a cambio de un determinado porcentaje de las ganancias que resulten de su alquiler o venta.
Como se señaló anteriormente, dos o más prestatarios pueden decidir unirse en este tipo de préstamo. En otros casos, los prestatarios y los prestamistas, o múltiples prestamistas, pueden unirse para compartir el capital. Estos tipos de préstamos brindan a los prestatarios más poder adquisitivo y también reducen el riesgo de incumplimiento para los prestamistas.
Las hipotecas de participación a menudo se utilizan en transacciones de bienes raÃces comerciales,. como la compra de edificios de oficinas y complejos de apartamentos, que anticipan ingresos por alquileres continuos.
Las partes involucradas normalmente dividen el ingreso operativo neto (NOI), la suma de los ingresos de la operación de la propiedad menos los gastos operativos. Una división de ganancias tÃpica serÃa 55/45, y el prestamista recibirÃa la parte más pequeña. El prestamista obtiene una parte de los ingresos de reventa, a menudo todas las ganancias por encima de un punto de referencia especÃfico, incluido el reembolso del capital del préstamo.
Puede utilizar una hipoteca de participación para financiar la compra de una propiedad comercial u otro activo que pretenda alquilar, como un barco.
pago de las hipotecas de participación varÃan según el prestamista y el tipo de acuerdo. Algunos pueden requerir pagos de solo interés . En otros casos, es posible que se requiera que los prestatarios paguen tanto el capital como los intereses, al igual que una hipoteca tradicional. Sin embargo, hay algunos casos en los que los prestamistas exigen un pago global. Esto es cuando el saldo restante se paga al final del préstamo.
Los emisores de hipotecas participativas suelen ser prestamistas no tradicionales. Pueden ser empresarios que buscan inversiones inmobiliarias sin la molestia de desarrollar o mantener propiedades ellos mismos. En otros casos, estos prestamistas pueden ser fondos de pensiones que buscan inversiones de calidad que rindan más que los bonos pero que no tengan la volatilidad de las acciones. Al participar en este tipo de acuerdos, estos inversores actúan efectivamente como socios silenciosos.
Consideraciones Especiales
Los prestatarios renuncian a una gran cantidad de capital a cambio de una tasa más baja por parte de un prestamista en una hipoteca de participación. Pero dependiendo de cómo esté estructurado el acuerdo, el ahorro de intereses bien podrÃa compensar la pérdida de capital. En el corto plazo, podrÃa hacer posible que el prestatario desarrolle una propiedad más sustancial de lo que de otro modo podrÃa pagar.
Una consideración para los prestamistas es el problema de monitorear el flujo de caja. Deben inspeccionar los libros del prestatario para asegurarse de que los ingresos netos declarados sean precisos. De lo contrario, un prestamista no sabrÃa si el desarrollador estaba aumentando los gastos para reportar un ingreso neto más bajo. Además, un desarrollador podrÃa tomar atajos en las mejoras o incluso en las caracterÃsticas de seguridad, ya que corre con el costo de todas las reparaciones, pero solo obtiene una parte de los ingresos netos, una forma de riesgo moral.
Un atractivo particular para los fondos de pensiones es la prueba de inflación incorporada de las hipotecas de participación. La mayorÃa de las pensiones incluyen ajustes por costo de vida (COLA) que aumentan los pagos durante tiempos inflacionarios. Dado que los precios inmobiliarios generalmente siguen la inflación,. las hipotecas de participación garantizan mayores rendimientos sobre el capital durante los perÃodos de inflación.
Ventajas de las Hipotecas Participativas
La ventaja de una hipoteca de participación para un prestatario es la tasa de interés más baja que cobra el prestamista. Esto compensa la disminución de las ganancias del préstamo con el flujo de ingresos y los ingresos por ventas futuras.
Desde la perspectiva del prestatario, los préstamos de participación son similares a las tasas de interés introductorias que se ofrecen con una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Sin embargo, la diferencia es que la tasa baja es estable durante la vigencia del préstamo. Debido a que pueden participar en las ganancias, los prestamistas también pueden reducir la cantidad de riesgo que se deriva de cualquier posible incumplimiento.
Reflejos
Las hipotecas de participación pueden reducir el riesgo de incumplimiento, lo que resulta en tasas de interés más bajas.
Estas hipotecas son más comunes en acuerdos de bienes raÃces comerciales.
Una hipoteca de participación se comparte entre varios prestatarios que también dividen los ingresos o ganancias generados por el alquiler o la venta de la propiedad.
Los prestamistas de hipotecas participativas suelen ser no tradicionales, como empresarios que desean inversiones inmobiliarias sin tener que desarrollar o mantener propiedades directamente.
