Venta corta
¿Qué es una venta corta?
Una venta corta en bienes raíces es una oferta de una propiedad a un precio inicial que es menor que el monto adeudado en la hipoteca del propietario actual.
Una venta corta suele ser una señal de un propietario de vivienda en apuros financieros que necesita vender la propiedad antes de que el prestamista la embargue en una ejecución hipotecaria.
Todos los ingresos de una venta corta van al prestamista. El prestamista entonces tiene dos opciones: perdonar el saldo restante o buscar un fallo de deficiencia que requiera que el propietario anterior pague al prestamista la totalidad o parte de la diferencia. En algunos estados, esta diferencia de precio debe perdonarse.
Comprender una venta corta
Las ventas al descubierto generalmente ocurren cuando el propietario de una vivienda tiene problemas financieros y no ha cumplido con uno o más pagos de la hipoteca. Los procedimientos de ejecución hipotecaria pueden estar a la vuelta de la esquina.
También es más probable que ocurran cuando el mercado de la vivienda se encuentra en un período bajo, como la crisis financiera de 2007-2009 que hizo que los precios de las viviendas cayeran en picado y las ventas se ralentizaran en muchas regiones.
Por ejemplo, si los valores inmobiliarios caen, un propietario puede terminar vendiendo una casa por $150,000 cuando todavía quedan $175,000 por pagar en la hipoteca. La diferencia de $25,000 (menos los costos de cierre y otros costos de venta ) se denomina deficiencia.
Aprobación del prestamista
Antes de que pueda comenzar el proceso, el prestamista hipotecario debe firmar una decisión de ejecutar una venta corta, a veces denominada venta previa a la ejecución hipotecaria.
El prestamista, generalmente un banco, requiere que el titular de la hipoteca presente documentación que explique por qué tiene sentido una venta al descubierto. Ninguna venta corta puede ocurrir sin la aprobación previa del prestamista.
Las ventas al descubierto tienden a ser transacciones largas y con mucho papeleo, que tardan hasta un año completo en procesarse. No son tan perjudiciales para la calificación crediticia del propietario como una ejecución hipotecaria.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Una es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Consideraciones Especiales
Una venta corta daña el puntaje de crédito de una persona menos que una ejecución hipotecaria, pero sigue siendo una marca de crédito negativa. Cualquier tipo de venta de propiedad que sea denotada por una compañía de crédito como no pagada según lo acordado es una abolladura en el puntaje. Las ventas al descubierto, las ejecuciones hipotecarias y las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria dañan la calificación crediticia de una persona hasta cierto punto.
Las ventas al descubierto no siempre anulan la deuda hipotecaria restante. Hay dos partes en una hipoteca. El primero es el gravamen sobre la propiedad que se utiliza para garantizar el préstamo. El gravamen protege al prestamista en caso de que un prestatario no pueda pagar el préstamo. Otorga a la institución de crédito el derecho de vender la propiedad para su reembolso. Esta parte de la hipoteca se renuncia en una venta corta.
La segunda parte de la hipoteca es la promesa de devolución. Los prestamistas aún pueden hacer cumplir esta parte ya sea a través de una nueva nota o el cobro de la deficiencia. En cualquier caso, el prestamista debe aprobar la venta corta, lo que significa que los prestatarios a veces están a su antojo.
Al convencer a un prestamista para que acepte una venta al descubierto, es fundamental que el propietario pueda citar una nueva fuente de dificultades financieras, no algo que se retuvo en el momento en que se aprobó la hipoteca.
Venta Corta vs Ejecución Hipotecaria
Una venta corta o una ejecución hipotecaria son dos resultados posibles para los propietarios que están atrasados en los pagos de su hipoteca, que son dueños de una casa que está bajo el agua,. o ambos. En cualquier caso, el propietario se ve obligado a deshacerse de la casa, pero la línea de tiempo y las consecuencias son diferentes.
Cómo funciona una ejecución hipotecaria
En una ejecución hipotecaria, el prestamista embarga la casa después de que el prestatario no realiza los pagos. A diferencia de una venta corta, la ejecución hipotecaria la inicia solo el prestamista. La ejecución hipotecaria es la última opción para el prestamista.
En tales casos, el prestamista recupera la posesión de la casa, con la esperanza de eventualmente hacer valer su inversión en la hipoteca. A diferencia de la mayoría de las ventas al descubierto, muchas ejecuciones hipotecarias tienen lugar después de que el propietario abandona la vivienda. Si los ocupantes todavía están en la casa, el prestamista los desaloja.
Una vez que el prestamista tiene acceso a la vivienda, ordena una tasación y la pone a la venta.
Las ejecuciones hipotecarias normalmente toman menos tiempo para completarse porque el prestamista quiere liquidar el activo rápidamente. Las casas embargadas pueden incluso ser subastadas en una venta de fideicomisario público.
Dependiendo de las circunstancias, los propietarios que experimentan una ejecución hipotecaria tienen que esperar de dos a siete años para comprar otra casa. Una ejecución hipotecaria se mantiene en el informe de crédito de una persona durante siete años.
Cómo funciona una venta corta
Un propietario en dificultades generalmente se queda en la casa durante el proceso de venta corta.
Un dueño de casa que ha pasado por una venta corta puede, con ciertas restricciones, ser elegible para comprar otra casa inmediatamente.
Si bien una ejecución hipotecaria esencialmente le permite alejarse de su casa, aunque con graves consecuencias para su futuro financiero, como tener que declararse en bancarrota y destruir su crédito, completar una venta corta requiere mucho trabajo. Sin embargo, la recompensa por el trabajo extra involucrado en una venta corta puede valer la pena.
Las alternativas menos drásticas a una venta corta incluyen la modificación del préstamo o el uso de un seguro hipotecario privado.
Alternativas de venta corta
Antes de resignarse a una venta corta, hable con su prestamista sobre la posibilidad de un plan de pago revisado o una modificación del préstamo. Una de estas opciones podría permitirle quedarse en su casa y recuperarse.
Obtener una modificación de préstamo puede reducir temporalmente su puntaje crediticio, al igual que cualquier solicitud de crédito nuevo.
Otra posible opción para quedarse en su casa puede estar disponible si tiene un seguro hipotecario privado (PMI). Muchos propietarios que compraron casas con menos del 20 % de pago inicial debían comprar PMI con sus casas. Si la compañía PMI cree que tiene la oportunidad de recuperarse de su situación financiera actual, puede adelantar fondos a su prestamista para que sus pagos estén al día. Eventualmente, tendrá que devolver el anticipo.
El proceso de venta corta
Una serie de pasos son necesarios para llevar a cabo una venta corta.
Convencer al prestamista
Antes de comenzar el proceso, los propietarios de viviendas en apuros deben considerar la probabilidad de que el prestamista acepte trabajar con ellos en una venta al descubierto. El prestamista no está obligado a cooperar.
La fuente del problema financiero debe ser nueva, como un problema de salud, la pérdida de un trabajo o un divorcio, en lugar de algo que no se haya revelado cuando el comprador de la vivienda solicitó originalmente el préstamo. El prestamista no será comprensivo con un prestatario deshonesto.
Sin embargo, si cree que fue víctima de prácticas crediticias abusivas, es posible que pueda convencer al prestamista para que realice una venta al descubierto, incluso si no ha tenido ninguna catástrofe financiera importante desde que compró la casa.
Para ponerse en una posición más convincente, deje de comprar cosas que no son necesarias. No querrá parecer irresponsable ante el prestamista cuando revise su propuesta.
Tenga en cuenta otras circunstancias que puedan impedir la aprobación de una venta al descubierto. Si aún no está en mora con los pagos de su hipoteca, es probable que el prestamista no esté dispuesto a trabajar con usted. Si el prestamista cree que puede obtener más dinero con la ejecución hipotecaria de su casa que con permitir una venta corta, es posible que no la permita. Si alguien firmó conjuntamente la hipoteca, el prestamista puede responsabilizar a esa persona por el pago en lugar de hacer una venta al descubierto.
Si cree que su situación está madura para una venta corta, hable con un responsable de la toma de decisiones en el banco acerca de la posibilidad. No se limite a hablar con un representante de servicio al cliente. Inmediatamente pida hablar con el departamento de mitigación de pérdidas del prestamista.
Si no le gusta lo que dice el primer tomador de decisiones, intente hablar con otro otro día y vea si obtiene una respuesta diferente. Si el prestamista está dispuesto a considerar una venta corta, usted está listo para seguir adelante con la creación de la propuesta de venta corta y encontrar un comprador.
Consulta a profesionales
En este punto, debe consultar a un abogado, un profesional de impuestos y un agente de bienes raíces. Si bien estos son servicios profesionales de alto precio, si usted mismo trata de manejar una transacción compleja de venta al descubierto, es posible que se encuentre en problemas financieros aún mayores.
Es posible que pueda pagar estas tarifas de servicio con los ingresos de la venta de su casa. Los profesionales acostumbrados a tratar con transacciones de venta corta podrán orientarlo sobre cómo pagarlas.
Establecer un precio
Al establecer un precio de venta, asegúrese de tener en cuenta el costo de vender la propiedad en la cantidad total de dinero que necesita para salir de la venta. Por supuesto, desea vender la casa por lo más cerca posible del valor de su hipoteca, pero en un mercado a la baja, es probable que haya un déficit.
En algunos estados, incluso después de una venta corta, el banco esperará que pague todo o parte de ese déficit.
Reúna sus documentos y encuentre un comprador
Reúna todos los documentos que necesitará para demostrarle al prestamista sus dificultades financieras. Estos pueden incluir extractos bancarios,. facturas médicas, talones de pago, un aviso de terminación de su trabajo anterior o una sentencia de divorcio.
Depende de ti hacer una propuesta. Tenga en cuenta que, en última instancia, el prestamista debe aprobar una venta corta después de recibir todos los detalles porque el prestamista es el destinatario de los ingresos.
Su trabajo es encontrar un comprador para su casa.
Envíe su propuesta al banco
Una vez que tenga un comprador y la documentación necesaria, estará listo para enviar la oferta del comprador y su propuesta al banco.
Junto con la documentación de su estado financiero en dificultades, su propuesta debe incluir una carta de dificultades que explique las circunstancias que le impiden realizar los pagos de su hipoteca. Desea que sea lo más convincente posible y proteger sus intereses al mismo tiempo que atrae al banco.
Tenga cuidado al enviar su información financiera a un prestamista. Si no aprueba la venta corta, puede usar su información financiera para tratar de sacarle dinero en los procedimientos de ejecución hipotecaria. Si aún tiene activos en efectivo,. se espera que los use para continuar con los pagos de la hipoteca o para compensar el déficit entre el precio de venta y el monto de la hipoteca.
Un abogado con experiencia en completar ventas cortas puede ayudarlo a navegar los detalles.
Las ventas cortas pueden tomar más tiempo que las ventas regulares de viviendas debido a la necesidad de la aprobación del prestamista. A menudo también fracasan. El comprador puede encontrar otra propiedad mientras espera una respuesta de usted. Esté preparado para esta posibilidad. Si la transacción de venta corta se lleva a cabo, consulte con el Servicio de Impuestos Internos (IRS) para ver si tendrá que pagar impuestos sobre el déficit.
No olvide que una venta corta aún puede afectar su puntaje crediticio. Los meses de pagos de la hipoteca que no hizo antes de la venta corta pueden aparecer como pagos atrasados en su informe de crédito. Depende del banco decidir qué informar, por lo que le conviene tratar de convencer al banco de que no informe sus pagos incumplidos.
Es más probable que su banco sea más generoso en este sentido si mencionó sus dificultades antes de que estuviera significativamente atrasado.
Estrategias de venta corta para compradores e inversores
Las ventas cortas pueden brindar excelentes oportunidades para que los compradores obtengan casas a un precio reducido. Aquí hay un par de consejos para ayudarlo a tomar decisiones inteligentes al considerar una propiedad de venta corta.
Aprende a encontrarlos
La mayoría de las propiedades de venta corta están listadas por agentes de bienes raíces y en sitios web de bienes raíces. Es posible que algunos listados no se anuncien como ventas cortas, por lo que es posible que deba buscar pistas dentro del listado. Puede indicarse como sujeto a aprobación bancaria.
Un agente de bienes raíces con experiencia puede hacer una gran diferencia en términos de encontrar y cerrar propiedades en venta corta. Los agentes que se especializan en ventas cortas pueden tener una certificación de Recursos de Ventas Cortas y Ejecución Hipotecaria (SFR), una designación ofrecida por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Los titulares de esta certificación tienen capacitación especializada en ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias, calificación de vendedores para ventas al descubierto, negociación con prestamistas y protección de compradores.
Prepárese para darse prisa y esperar
Las ventas al descubierto son transacciones complicadas que consumen mucho tiempo tanto para el comprador como para el vendedor. Puede tomar semanas o meses para que un prestamista apruebe una venta corta y muchos compradores que envían una oferta terminan cancelando porque el proceso lleva demasiado tiempo.
Las reglas para las transacciones de venta corta varían de un estado a otro, pero los pasos normalmente incluyen:
Paquete de venta corta: El prestatario debe demostrar dificultades financieras mediante la presentación de un paquete financiero a su prestamista. El paquete incluye estados financieros, una carta que describe las dificultades del vendedor y registros financieros, incluidas declaraciones de impuestos, formularios W-2,. talones de nómina y estados de cuenta bancarios.
Oferta de venta corta: Una vez que un vendedor acepta una oferta de un comprador potencial, el agente de cotización envía al prestamista el acuerdo de cotización,. una oferta de compra ejecutada, la carta de aprobación previa del comprador,. una copia del cheque de arras , y el paquete de venta corta del vendedor. Si al paquete le falta algo, ya sea porque no se presentó algún documento o por un error de presentación por parte del banco, el proceso se demorará.
Procesamiento bancario: La revisión de la oferta por parte del banco puede demorar varias semanas o meses. Al final, lo aprobará o lo negará. El hecho de que el vendedor acepte una oferta no significa que el banco aceptará el precio. Si el banco cree que puede ganar más dinero a través de los procedimientos de ejecución hipotecaria, rechazará la oferta.
Si está comprando una casa en una venta corta con la intención de venderla, la clave para una transacción rentable es un buen precio de compra.
Todo está en los números
En la inversión inmobiliaria, se dice que el dinero se hace en la compra. Esto significa que un buen precio de compra suele ser la clave para un negocio exitoso. Si puede obtener una propiedad a un buen precio, aumenta las probabilidades de salir adelante cuando llega el momento de vender. Si el precio de compra está en el extremo superior, por otro lado, verá cómo se erosiona su margen de beneficio.
Debería poder comprar la propiedad, ponerla en excelentes condiciones y venderla a un precio rentable. Los inversores deben poder dar la vuelta y vender la casa rápidamente, por lo general por debajo del precio de mercado, y un buen precio de compra lo hace posible.
Sin embargo, el precio de compra es solo un número importante. Tendrás que hacer algunos otros cálculos también, incluyendo:
Costos de reparaciones y renovaciones
Estos costos variarán según la condición de la propiedad y sus planes para ella. Vale la pena dedicar tiempo y esfuerzo para desarrollar un presupuesto realista, ya que esta es una de las cifras que necesitará para determinar si la inversión puede generar dinero.
Los costos a considerar incluyen materiales, mano de obra, permisos, tarifas de inspección, recolección de basura, costos de almacenamiento y alquiler de contenedores. Una buena inspección (antes de realizar la compra) puede alertarlo sobre cualquier gasto importante, como cimientos agrietados, cableado defectuoso o daño extenso por termitas.
Valor después de la reparación (ARV)
ARV es una estimación del valor justo de mercado (FMV) de la propiedad después de que se realicen las reparaciones y renovaciones. Los inversores miran este número para determinar si una propiedad tiene potencial de ganancias.
La mejor manera de evaluar el ARV de una propiedad es buscar comparables (comps). Estas son casas que se han vendido recientemente en el área (generalmente hasta una milla de distancia de la propiedad en cuestión) que tienen características similares en términos de pies cuadrados, como la cantidad de dormitorios y baños.
Costos de transporte
Los costos de transporte son sus gastos por conservar la propiedad. Cuanto más tiempo sea propietario de la propiedad, más gastará en costos de mantenimiento, que incluyen:
Pago de la hipoteca (incluidos los intereses)
Impuestos de propiedad
Seguro
Cuotas de condominio y asociación
Servicios (electricidad, gas, agua, alcantarillado, basura)
Determinar la rentabilidad
Para que una inversión sea rentable, la suma de sus costos (el precio de compra, los costos de reparación y renovación y los costos de mantenimiento) debe ser inferior al ARV. Si sus costos son cercanos o superiores al ARV, será difícil o imposible obtener ganancias. Puede determinar la ganancia potencial restando el precio de compra, los costos de reparación y renovación y los costos de transporte del ARV:
Beneficio = ARV – Precio de compra – Costos R&R – Costos de mantenimiento
Los inversionistas de bienes raíces pueden esperar obtener al menos un 20% de ganancias en una propiedad. Algunos usan pautas para evaluar propiedades en varios mercados inmobiliarios. Según estas pautas, la inversión total (precio de compra, costos de reparación y renovación y costos de mantenimiento) no debe exceder:
80% de ARV en un mercado donde el valor de la vivienda está aumentando
70% a 75% de ARV en un mercado plano
60% a 65% de ARV en un mercado en el que el valor de la vivienda está disminuyendo
Si el ARV de una propiedad es de $200 000, por ejemplo, su inversión total debe limitarse a alrededor de $160 000 en un mercado al alza, $140 000 en un mercado plano y $120 000 en un mercado con valores a la baja.
Los distintos niveles de inversión se utilizan para reducir el riesgo en las condiciones cambiantes del mercado. Puede arriesgar más en un mercado en alza porque es más probable que obtenga su ARV o mejor cuando vende. En un mercado a la baja, es menos probable que obtenga su ARV, por lo que su inversión debería ser menor.
La línea de fondo
Una propiedad de venta corta puede brindar una excelente oportunidad para comprar una casa por menos dinero. En muchos casos, las casas de venta corta están en condiciones razonables, y aunque el precio de compra puede ser más alto que el de una ejecución hipotecaria, los costos de hacer que la casa sea comercializable pueden ser mucho más bajos y las desventajas para el vendedor menos graves.
Sin embargo, debido al largo proceso, los compradores y vendedores deben estar dispuestos a esperar. Un agente de bienes raíces con experiencia puede ayudarlo a determinar una oferta justa y negociar con el banco.
Debido a que las leyes fiscales son complicadas y cambian constantemente, debe consultar con un contador público certificado (CPA) que sepa sobre inversiones en bienes raíces y las leyes fiscales relacionadas para brindarle información completa y actualizada.
Puede significar la diferencia entre obtener una ganancia y asumir una pérdida en una inversión.
Reflejos
Las consecuencias financieras de una venta corta pueden ser menos severas que una ejecución hipotecaria tanto para el vendedor como para el prestamista.
Se puede exigir al propietario anterior que pague el déficit o se puede condonar la deuda.
Una venta corta por lo general indica un propietario de vivienda en dificultades financieras, un mercado inmobiliario en crisis, o ambos.
La venta corta debe ser aprobada previamente por el prestamista hipotecario.
Para un comprador de vivienda, una venta corta puede ser una buena oportunidad si se aborda con cautela.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cuál es la diferencia entre una venta corta y una ejecución hipotecaria?
En una venta corta, el propietario de la vivienda inicia el proceso para salir del apuro financiero. El propietario debe probar el alcance de la dificultad financiera a través de los documentos presentados al prestamista. Si el prestamista acepta seguir adelante, el propietario es responsable de encontrar un comprador. En una ejecución hipotecaria, el prestamista inicia el proceso, embargando la vivienda y, si es necesario, desalojando al propietario que no ha realizado los pagos. El proceso de ejecución hipotecaria es generalmente más rápido que una venta corta, ya que el prestamista busca liquidar el activo lo más rápido posible.
¿Qué es una venta corta?
En bienes raíces, una venta corta puede ocurrir cuando un propietario vende una casa a un precio menor que el monto pendiente de la hipoteca. Esto generalmente sucede cuando el propietario está bajo estrés financiero y está atrasado en los pagos de la hipoteca. El propietario está obligado a vender la casa a un tercero, y todo el producto de la venta va al prestamista. El prestamista debe aprobar la venta corta antes de que suceda. El proceso puede demorar hasta un año debido al papeleo involucrado.
¿Es una buena idea comprar una propiedad de venta corta?
Comprar una propiedad en venta corta puede ser un buen negocio para un posible comprador. Sin embargo, es importante ser consciente de algunos de los inconvenientes involucrados. Las ventas cortas pueden llevar mucho tiempo. Además, si el banco cree que un procedimiento de ejecución hipotecaria es una opción más lucrativa, puede rechazar la venta corta y seguir adelante con la ejecución hipotecaria.
